Phải tính giá đất tại thời điểm nào khi yêu cầu cấp sổ đỏ?

1. Các khoản lệ phí mà người dân phải nộp khi xin cấp sổ đỏ:

Xin cấp sổ đỏ là hoạt động pháp lý, mà tại đó, người sử dụng đất sẽ yêu cầu cơ quan chức năng có thẩm quyền cấp quyền sử dụng đất cho mình. Khi được cấp sổ đỏ, người dân sẽ được công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Theo quy định của pháp luật, khi xin cấp sổ đỏ, tùy vào từng trường hợp cụ thể, người sử dụng đất sẽ phải đóng các khoản thuế phí khác nhau. Một số khoản lệ phí mà người dân cần phải đảm bảo đóng khi làm sổ đỏ là:

+ Thuế thu nhập cá nhân: Đây là loại thuế mà các cá nhân phải thực hiện đóng khi làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hoặc tặng cho quyền sử dụng đất).

+ Khi thực hiện sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng sẽ phải đóng lệ phí trước bạ. Thời hạn nộp hồ sơ khai lệ phí cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.

+ Phí thẩm định hồ sơ. Thông thường, phí thẩm định hồ sơ sẽ do người mua nộp. Tuy nhiên, các bên hoàn toàn có thể thỏa thuận với nhau về người nộp thuế.

+ Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: mức thu lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng này sẽ phụ thuộc vào từng địa phương nơi có bất động sản được chuyển nhượng mà lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ khác nhau.

+ Ngoài ra, người sử dụng đất còn phải nộp phí công chứng cho cơ quan chức năng có thẩm quyền trong các trường hợp làm hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

Trên đây là các khoản thuế phí cơ bản nhất mà người dân phải đảm bảo thực hiện đóng cho cơ quan chức năng có thẩm quyền. Về bản chất, các loại thuế này được xác định đều dựa trên cơ sở về giá đất. Hay nói cách khác, giá đất chính là căn cứ xác định các khoản lệ phí mà người dân phải đảm bảo đóng khi yêu cầu cấp sổ đỏ.

2. Phải tính giá đất tại thời điểm nào khi yêu cầu cấp sổ đỏ?

–  Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về căn cứ tính tiền sử dụng đất. Theo đó, dựa theo quy định của pháp luật Đất đai, tiền sử dụng đất được xác định dựa trên các căn cứ sau:

+ Tiền sử dụng đất được tính phụ thuộc vào diện tích đất được Nhà nước giao, được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, được công nhận quyền sử dụng đất. Tức diện tích đất là một trong những căn cứ để xác định tiền sử dụng đất ( giá đất) ở từng địa phương.

+ Tiền sử dụng đất được tính dựa trên cơ sở về mục đích sử dụng đất. Đối với từng loại đất cụ thể thì tiền sử dụng đất cũng được áp dụng khác nhau. Ví dụ, đối với đất ở thì tiền sử dụng đất sẽ cao hơn so với đất nông nghiệp. Do đó, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ căn cứ vào mục đích sử dụng đất để xác định giá đất ở từng địa phương.

+ Giá đất tính thu tiền sử dụng đất được tính dựa theo Bảng giá đất được quy định do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc; xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thặng dư; xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá (hệ số K) do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành.

Như vậy, theo quy định của pháp luật, giá đất được tính dựa trên Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành dựa trên các yếu tố về diện tích đất sử dụng và mục đích sử dụng đất.

– Tại thời điểm cấp sổ đỏ, giá đất áp dụng phụ thuộc vào Bảng giá đất hiện hành được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (nơi có miếng đất) quy định tại thời điểm đó. Ví dụ: Anh Nguyễn Văn M (38 tuổi), thường trú tại Hải Dương có một miếng đất ở rộng 300 m2. Vào tháng 4 năm 2021, do không có nhu cầu sử dụng, anh M đã quyết định bán đất cho anh A cùng địa phương. Hai bên thỏa thuận về mức giá mua bán được Ủy ban nhân dân tỉnh Hải Dương áp dụng tại thời điểm tiến hành giao dịch để xác định giá cả mua bán.

3. Tại sao khi xin cấp sổ đỏ, người dân phải đóng lệ phí?

Khi thực hiện thủ tục xin cấp sổ đỏ, người dân phải đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đóng thuế theo quy định của pháp luật. Nghĩa vụ đóng thuế buộc tất cả mọi người dân phải tuân thủ thực hiện bởi:

– Khi thực hiện đóng lệ phí, là người sử dụng đất đã thực hiện nghĩa vụ và quyền công dân của mình đối với đất đai. Đây là cơ sở để cơ quan Nhà nước công nhận việc xin cấp sổ đo của người dân là hợp pháp, và các chủ thể này mới nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan Nhà nước cấp.

– Thông qua việc đóng lệ phí của người dân, Nhà nước sẽ quản lý hoạt động sử dụng đất đai của công dân một cách cụ thể và rõ ràng hơn. Đây chính là cơ sở nền tảng, là điều kiện cần để Nhà nước căn cứ vào, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân.

– Việc đóng lệ phí khi cấp sổ đỏ giúp tăng nguồn ngân sách Nhà nước. Đây là cơ sở, nền tảng tạo nên sự phát triển toàn diện của kinh tế xã hội; tạo nên sự cân bằng cho cán cân kinh tế và nguồn ngân sách quốc gia.

4. Mẫu đơn đăng ký biến động đất đai:

        Tôi    ð có nhu cầu cấp GCN mới          ð không có nhu cầu cấp GCN mới

Tôi cam đoan nội dung kê khai trên đơn là đúng sự thật, nếu sai tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.

                 …, ngày … tháng …. năm...

Người viết đơn

    (Ký và ghi rõ họ tên, đóng dấu nếu có)

Chú ý:

– Kê khai theo đúng tên và địa chỉ như trên GCN đã cấp, trường hợp có thay đổi tên thì ghi cả thông tin trước và sau khi thay đổi và nộp giấy tờ chứng minh sự thay đổi.

–  Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng; trường hợp xác nhận thay đổi thông tin về pháp nhân, số Giấy chứng minh nhân dân, số thẻ Căn cước công dân, địa chỉ vào Giấy chứng nhận thì không kê khai, không xác nhận các thông tin tại Điểm 5 của mục I, các mục II, III và IV của Đơn này.

– Đối với trường hợp xác định lại diện tích đất ở cho hộ gia đình, cá nhân đã được cấp Giấy chứng nhận thì không kê khai, không xác nhận các thông tin tại Điểm 5 của Mục I, các mục II và IV của Đơn này.

[1] Sửa đổi, bổ sung Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

Luật đất đai 2013;

Nghị định 45/2014/NĐ-CP.