Thuế mua bán nhà đất là khoản thu bắt buộc đối với người sử dụng đất phải nộp vào ngân sách nhà nước. Vậy phải nộp thuế mua bán nhà đất ở đâu? Và ai là người phải nộp?
Mục lục bài viết
1. Nộp thuế mua bán nhà đất ở đâu?
Pháp luật hiện nay đã có những quy định cụ thể về thuế mua bán nhà đất. Theo đó thì có thể hiểu, thuế mua bán nhà đất là loại thuế gián thu theo quy định của pháp luật, loại thuế này được thu dựa trên các công trình xây dựng nhà ở và đất ở. Trong một số trường hợp không áp dụng thuế nhà đất khi các bất động sản đó được dùng vào mục đích phi lợi nhuận, phục vụ cho các nhu cầu của cộng đồng hoặc xã hội và từ thiện. Ngoài ra, các loại bất động sản được sử dụng vào mục đích phục vụ cho công trình xã hội do tổ chức tôn giáo quản lý, hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền chuyên dùng vào việc thờ cúng cũng sẽ không cần phải đóng thuế mua bán nhà đất. Thủ tục nộp thuế mua bán nhà đất được thực hiện như sau:
Bước 1: Người nộp thuế mua bán nhà đất tiến hành hoạt động đăng ký và khai báo, tính thuế và nộp thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
Bước 2: Người nộp thuế phải đi đăng ký và nộp thuế tại cơ quan thuế cấp quận huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Căn cứ theo quy định tại Văn bản hợp nhất 10/VBHN-BTC 2017 Thông tư hướng dẫn Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, có ghi nhận về việc: Căn cứ thời hạn nộp thuế theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế sẽ tiến hành hoạt động nộp tiền thuế và tiền phạt (nếu có) vào ngân sách nhà nước theo địa chỉ được ghi trên
– Người nộp thuế phải tiến hành hoạt động đăng ký, khai thuế và tính thuế, nộp thuế tại các Cơ quan thuế thuộc cấp quận huyện, thị xã và thành phố thuộc tỉnh nơi có bất động sản được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Trong trường hợp đóng thuế nhà đất tại những nơi thuộc vùng sâu vùng xa, những nơi có điều kiện đi lại khó khăn, có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn theo quy định của Chính phủ, thì người dân cần phải nộp thuế mua bán nhà đất sẽ tiến hành hoạt động đăng ký và khai báo, tính thuế và nộp thuế mua bán nhà đất ngay tại Ủy ban nhân dân cấp xã phường nơi mình đăng ký hộ khẩu thường trú. Sau đó, Cơ quan thuế sẽ tạo điều kiện để người nộp thuế có thể thực hiện và hoàn thành tốt nhất nhiệm vụ của mình theo quy định của pháp luật;
– Nếu trong trường hợp người nộp thuế sở hữu nhiều bất động sản khác nhau, thì diện tích phải đóng thuế nhà đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền chính là tổng diện tích của các thửa đất tính thuế trong phạm vi tỉnh, và trong phạm vi thành phố trực thuộc trung ương cộng dồn lại với nhau. Lúc này thì việc đăng ký và tính thuế, nộp thuế sẽ được thực hiện như sau: Người nộp thuế sẽ được lựa chọn hạn mức đất ở nơi thửa đất được cấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, Nếu trong trường hợp người dân có một hoặc nhiều thửa đất cần đóng thuế vượt hạn mức cho phép tại địa bàn đó thì người nộp thuế vẫn sẽ được lựa chọn một nơi có thửa đất vượt hạn mức để xác định được diện tích hạn mức của các thửa đất. Hay nói cách khác, người nộp thuế được lựa chọn hạn mức đất ở tại một quận huyện, thị xã và thành phố thuộc tỉnh nơi có quyền sử dụng đất;
– Trong bối cảnh công nghệ phát triển như hiện nay, thì ngoài hình thức thuế mua bán nhà đất trực tiếp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nêu trên, người dân hoàn toàn có thể thực hiện việc nộp thuế mua bán nhà đất bằng hình thức trực tuyến thông qua cổng thông tin điện tử của Cơ quan thuế.
2. Ai là người phải nộp thuế mua bán nhà đất?
Thuế mua bán nhà đất là loại thuế gián thu mà người dân cần phải nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi tiến hành các hoạt động liên quan đến giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Căn cứ theo quy định tại Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện nay đã ghi nhận, đất ở tại nông thôn hoặc đất ở tại khu vực đô thị sẽ thuộc đối tượng chịu thuế theo quy định của pháp luật. Để trả lời cho câu hỏi: Ai là người phải nộp thuế mua bán nhà đất? Thì cần phải tìm hiểu quy định của pháp luật xoay quanh vấn đề này. Có thể nói, khi tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng và mua bán nhà đất, bên bán sẽ là đối tượng chịu thuế mua bán nhà đất, cụ thể thì bên bán sẽ phải chịu những khoản thuế và lệ phí sau đây:
Thứ nhất, thuế thu nhập cá nhân. Thuế thu nhập cá nhân là một lợi thế không thể thiếu trong quá trình mua bán nhà đất. Thuế thu nhập cá nhân là khoản thuế mà người có thu nhập phải đóng từ nguồn thu nhập của mình vào ngân sách nhà nước. Trong quan hệ mua bán nhà đất thì bên bán là bên phát sinh thu nhập. Vì vậy bên bán sẽ phải chịu thuế thu nhập cá nhân, tuy nhiên các bên có thể thỏa thuận về việc bên mua chịu thuế thu nhập cá nhân thay cho bên bán (vấn đề này phải dựa vào sự thỏa thuận). Đối với cá nhân chỉ có một nhà ở thì khoản thuế thu nhập cá nhân từ việc mua bán nhà đất sẽ được miễn theo quy định của pháp luật. Công thức tính thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp này được xác định như sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2%.
Thứ hai, lệ phí trước bạ. Trong danh mục thuế mua bán nhà đất mà bên bán phải chịu bao gồm lệ phí trước bạ. Tức là khi tiến hành hoạt động mua bán nhà đất, với mua cần phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong khoảng thời gian 30 ngày, và bên bán nhà sẽ phải chịu lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật. Người bán hoàn toàn có thể đưa tiền cho người mua để người mua tự đi nộp lệ phí trước bạ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Công thức tính bước đầu lại phía trước bạ được áp dụng như sau:
Lệ phí trước bạ = 0.5% x diện tích x 1m2 theo bảng giá đất
Trong đó:
– Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ tính theo diện tích sàn nhà bao gồm cả công trình phụ thuộc quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân đó;
– Giá 1m2 đất là giá thực tế xây dựng 1m2 sàn nhà của cấp nhà, hạng nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định;
– Tỷ lệ % chất lượng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định
Thứ ba, phí thẩm định hồ sơ. Phí thẩm định hồ sơ là khoản thu đối với những ai đăng ký, nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc phải thẩm định lại theo quy định nhằm bù đắp lại các chi phí thẩm định để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất. Phí thẩm định hồ sơ trong quá trình mua bán nhà đất chỉ áp dụng đối với các trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất và đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất. Mức thu phí này do Hội đồng nhân dân từng tỉnh quy định.
3. Trường hợp không cần phải đóng thuế nhà đất:
Theo quy định của pháp luật, những trường hợp sau đây sẽ không cần phải đóng thuế nhà đất, cụ thể như sau:
Thứ nhất, những đối tượng được miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp bao gồm:
– Đất nông nghiệp sử dụng cho hoạt động nghiên cứu khoa học, sản xuất thử nghiệm; đất làm muối; đất trồng trọt hàng năm, mỗi năm trồng ít nhất một vụ lúa;
– Cá nhân thành viên hợp tác xã sản xuất nông nghiệp, nông dân, công nhân lâm nghiệp, trang viên nhận khoán đất của hợp tác xã;
– Cá nhân, hộ nông dân có đất sản xuất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận quyền sử dụng;
– Cán bộ lâm trường và các cán bộ xã viên, bao gồm công nhân, viên chức, cán bộ đang công tác.
Thứ hai, những đối tượng được miễn thuế sử dụng đất khi công việc bao gồm:
– Đất xã hội hóa cho các hoạt động trong lĩnh vực dạy nghề, giáo dục, văn hóa, môi trường, thể thao;
– Đất dành cho dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn theo quy định của Chính phủ, dự án đầu tư thuộc lĩnh vực đặc biệt đầu tư; trên 50% lao động của doanh nghiệp sử dụng đất là bệnh binh, thương binh.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Quản lý thuế năm 2019;
– Văn bản hợp nhất 10/VBHN-BTC 2017 Thông tư hướng dẫn Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
