Nợ tiền sử dụng đất có được phép chuyển nhượng đất không?

1. Thế nào là tiền sử dụng đất?

Căn cứ theo quy định tại khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì tiền sử dụng đất được quy định là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận công nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy, nộp tiền sử dụng đất được xác định là nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất với cơ quan Nhà nước.

2. Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất có được nợ tiền sử dụng đất không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 16 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, được sửa đổi bởi khoản 1 và khoản 3 Điều 1 Nghị định số 79/2019/NĐ-CP thì những đối tượng sau đây được phép ghi nợ tiền sử dụng đất khi nợ tiền sử dụng đất trong trường hợp những đối tượng này được Nhà nước giao đất tái định cư khi bị thu hồi đất theo quy định pháp luật:

– Cá nhân, hộ gia đình người có công với cách mạng;

– Cá nhân, hộ gia đình thuộc diện hộ nghèo;

– Cá nhân, hộ gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số;

– Cá nhân, hộ gia đình có hộ khẩu thường trú tại địa bàn cấp xã được Thủ tướng Chính phủ quyết định là xã có địa bàn kinh tế- xã hội khó khăn, địa bàn kinh tế- xã hội đặc biệt khó khăn.

Như vậy, chỉ những cá nhân, hộ gia đình được nêu trên thì mới được quyền ghi nợ tiền sử dụng đất khi bị thu hồi đất và được Nhà nước hỗ trợ đền bù, giao đất tái định cư.

Cũng theo quy định tại khoản 1 Điều 16 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 1 và khoản 3 Điều 1 Nghị định số 79/2019/NĐ-CP thì những cá nhân, hộ gia đình nêu trên được phép ghi nợ và thực hiện trả nợ tiền sử dụng đất dần dần trong thời hạn 05 năm kể từ ngày có quyết định giao đất tái định cư của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Theo đó, những đối tượng trong trường hợp này thì khi nộp tiền sử dụng đất chậm vẫn không phải nộp tiền chậm nộp trong thời hạn 05 năm được cho phép. Nếu trong trường hợp sau 05 năm kể từ ngày có quyết định giao đất tái định cư của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, hết thời hạn được phép chậm nộp mà cá nhân, hộ gia đình nêu trên vẫn chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì cá nhân, hộ gia đình đó phải nộp đủ số tiền sử dụng đất còn nợ và nộp thêm tiền chậm nộp tính trên số tiền còn nợ từ thời điểm hết hạn 05 năm được ghi nợ tới thời điểm trả nợ.

Căn cứ vào Thông báo của cơ quan thuế thì cá nhân, hộ gia đình thực nộp dần tiền sử dụng đất còn nợ tại kho bạc trong thời hạn 05 năm kể từ ngày có quyết định giao đất tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đảm bảo khi hết thời hạn 05 năm thì hoàn thành thanh toán toàn bộ tiền sử dụng đất còn nợ. Trường hợp trong thời hạn 05 năm bị mất, thất lạc Thông báo của cơ quan thuế thì hộ gia đình, cá nhân đến cơ quan thuế để được cung cấp lại Thông báo. Trong trường hợp, nếu quá thời hạn 05 năm kể từ ngày có quyết định giao đất tái định cư mà chưa nộp đủ số tiền sử dụng đất còn nợ thì cá nhân, hộ gia đình đến cơ quan thuế có thẩm  để được xác định lại số tiền sử dụng đất còn nợ, tiền chậm nộp tính trên số tiền còn nợ (được xác định từ thời điểm hết thời hạn 05 năm kể từ ngày có quyết định giao đất tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đến thời điểm hộ gia đình, cá nhân đến cơ quan thuế để xác định lại) và nhận Thông báo của cơ quan thuế ngay trong ngày làm việc. Thông báo của cơ quan thuế phải có nội dung: Số tiền sử dụng đất còn nợ, số tiền chậm nộp; thời hạn nộp tiền vào kho bạc là 30 ngày kể từ ngày ghi trên Thông báo.

3. Trình tự, thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình được quyền ghi nợ:

Để được ghi nợ tiền sử dụng đất thì cá nhân, hộ gia đình được quy định được phép ghi nợ tiền sử dụng đất phải thực hiện theo trình tự, thủ tục được quy định tại khoản 4 Điều 1 Nghị định số 79/2019/NĐ-CP. Cụ thể trình tự, thủ tục thực hiện như sau:

– Bước 1: Cá nhân, hộ gia đình chuẩn bị hồ sơ đề nghị ghi nợ tiền sử dụng đất. Theo đó, hồ sơ phải đầy đủ các giấy tờ, tài liệu sau:

+ Đơn đề nghị ghi nợ tiền sử dụng đất;

+ Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất cùng với hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật (bao gồm: Quyết định giao đất tái định cư và Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt)

– Bước 2: Cá nhân, hộ gia đình tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường;

– Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền giải quyết hồ sơ:

Văn phòng đăng ký biến động đất đai rà soát, kiểm tra hồ sơ của cá nhân, hộ gia đình và lập Phiếu chuyển thông tin gửi đến cơ quan thuế và các cơ quan liên quan theo quy định. Lưu ý: Trong Phiếu chuyển thông tin phải có nội dung về số tiền bồi thường về đất, hỗ trợ về đất mà hộ gia đình, cá nhân được nhận; đồng thời trả Giấy hẹn cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định.

Căn cứ Phiếu chuyển thông tin do Văn phòng đăng ký biến động đất đai chuyển đến, cơ quan thuế xác định và ban hành Thông báo theo quy định để gửi đến hộ gia đình, cá nhân, Văn phòng và cơ quan liên quan trong thời hạn không quá hai ngày làm việc kể từ ngày ban hành Thông báo. Tại Thông báo phải bao gồm các nội dung:

+ Tổng số tiền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phải nộp.

+ Số tiền sử dụng đất không được ghi nợ (là số tiền bồi thường về đất, hỗ trợ về đất mà hộ gia đình, cá nhân được nhận).

+ Số tiền sử dụng đất được ghi nợ bằng = Tổng số tiền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phải nộp trừ – Số tiền sử dụng đất không được ghi nợ.

4. Nợ tiền sử dụng đất có được phép chuyển nhượng đất không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 6 Điều 1 Nghị định số 79/2019/NĐ-CP thì cá nhân, hộ gia đình khi muốn chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phải nộp đủ tiền sử dụng đất còn nợ, tiền chậm nộp (nếu có) trước khi thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp…Đối với trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người nhận thừa kế có trách nhiệm tiếp tục trả nợ tiền sử dụng đất theo quy định.

Theo đó, khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện thanh toán hết số tiền sử dụng đất còn nợ với Nhà nước. Sau khi thành toán xong số tiền sử dụng đất còn nợ thì người sử dụng đất cần làm thủ tục xoá nợ tiền sử dụng đất đã ghi nợ. 

Sau khi thực hiện hoàn tất nghĩa vụ thanh toán tiền sử dụng đất theo thời gian được nêu ra tại thông báo của cơ quan thuế thì cá nhân, hộ gia đình thực hiện xoá nợ tiền sử dụng đất theo trình tự, thủ tục được quy định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 79/2019/NĐ-CP. Cụ thể như sau:

– Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xác nhận xoá nợ tiền sử dụng đất:

Sau khi hoàn thành việc thanh toán nợ tiền sử dụng đất quy định được ghi trên Thông báo của cơ quan thuế có thẩm quyền thì hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ, tài liệu sau: 

+ Giấy chứng nhận (bản gốc), chứng từ nộp tiền sử dụng đất (bản gốc) tại Văn phòng để được xóa nợ tiền sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận;

+ Trong trường hợp bị mất, thất lạc chứng từ thì hộ gia đình, cá nhân đến kho bạc để được xác nhận số tiền sử dụng đất đã nộp.

– Bước 2: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký biến động đất đai hoặc cơ quan Tài nguyên và môi trường có thẩm quyền xác nhận

– Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền hành giải quyết hồ sơ:

Văn phòng đăng ký biến động đất đai có trách nhiệm rà soát, đối chiếu hồ sơ mà cá nhân, hộ gia đình nộp để thực hiện xóa nợ tiền sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận và trả lại Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân ngay trong ngày làm việc.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 15/5/2014 Quy định về thu tiền sử dụng đất;

– Nghị định số 79/2019/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 26/10/2019 Sửa đổi Điều 16 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.