Trên thực tế có rất nhiều trường hợp người dân bằng một cách nào đó để né thuế trót lọt. Do đó, để ngăn chặn hành vi này thì nhà nước sẽ thực hiện việc truy thu thuế. Vậy những trường hợp nào bị truy thu thuế mua bán nhà đất?
Mục lục bài viết
1. Những trường hợp nào bị truy thu thuế mua bán nhà đất?
Tôi là Minh vào năm 2016, tôi lấy vợ nên có mua nhà đất để để vợ chồng sinh sống. Miếng đất tôi mua chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giá miếng đất tôi mua lúc đó là 1 tỉ 2 nhưng chủ nhà đã khai là 600 triệu. Năm 2019 UBND huyện Lộc Hà, cấp giấy CNQSD đất; đồng thời xác định nguồn gốc đất: “Công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất”. và Chi cục thuế huyện Lộc Hà thông báo tôi phải nộp tiền sử dụng đất và và số tiền thuế TNCN (Truy thu) do kê giá ảo? Xin hỏi Luật sư, Việc truy thu thuế như vậy có đúng pháp luật không? Tôi xin cảm ơn.
Căn cứ theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân, quy định như sau: “ Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại”
Như vậy, mức thuế suất thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 2%. Tiền thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản sẽ do hai bên có thể thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng bên có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế để thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi bổ sung năm 2019 như sau:
Đối tượng có trách nhiệm nộp thuế thu nhập cá nhân là cá nhân cư trú có thu nhập chịu thuế theo quy định tại Điều 3 của Luật Thuế thu nhập cá nhân phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam và cá nhân không cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật này phát sinh trong lãnh thổ Việt Nam và thu nhập chuyển nhượng bất động sản là căn cứ để xác định thu nhập chịu thuế. Đối với trường hợp của bạn, bạn là người được chuyển nhượng thông qua việc thực hiện hợp đồng mua bán mà không phải thông qua hợp đồng tặng cho.Bởi vì thế, nếu trường hợp phải nộp thuế thu nhập cá nhân thì người có thu nhập chịu thuế trong trường hợp này là người đã chuyển nhượng bất động sản cho bạn phải nộp thuế TNCN chứ không phải là bạn.
2. Những trường hợp nào không bị truy thu thuế mua bán nhà đất:
Hiện nay, có 02 trường hợp được miễn thuế khi thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất. Ngoại trừ 2 trường hợp này thì tất cả đều các trường hợp có nghĩa vụ nộp thuế mua bán nhà đất nếu không sẽ bị truy thu.
2.1. Mua bán giữa người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng:
Căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư
– Giao dịch giữa vợ với chồng;
– Giao dịch giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;
– Giao dịch giữa cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
– Giao dịch giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu;
– Giao dịch giữa bố vợ, mẹ vợ với con rể;
– Giao dịch giữa ông nội, bà nội với cháu nội;
– Giao dịch giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
– Giao dịch giữa anh chị em ruột với nhau.
Ngoài ra, đối với trường hợp bất động sản do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, thì trường hợp khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản đó thuộc diện sẽ được miễn thuế.
2.2. Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, một thửa đất:
Căn cứ theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC được sửa đổi bổ sung bởi Thông tư 25/2018/TT-BTC thì thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng đó chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì ẵ không phải nộp thuế.
Trong các trường hợp này thì muốn được miễn thuế thu nhập cá nhân thì phải đáp ứng đầy đủ 03 điều kiện sau:
Thứ 1: Người chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở
– Đối với việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở sẽ được căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Đối với trường hợp cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác sẽ không được miễn thuế.
– Đối với trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là quyền sở hữu đất duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng thì khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng thì được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.
Thứ 2: Người có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tối thiểu 06 tháng
– Cá nhân có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu xác định là 183 ngày.
– Tại thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp giấy chứng nhận.
Riêng đối với trường hợp được cấp lại, cấp đổi thì sẽ được xác định thời điểm quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở sẽ được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước khi được cấp lại, cấp đổi.
Thứ 3. Chuyển nhượng toàn bộ đất ở, nhà ở.
– Đối với trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì sẽ không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.
Trách nhiệm của cá nhân khi mua bán nhà đất:
– Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm.
– Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và bị xử phạt vi phạm.
3. Thời hiệu truy thu thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bao lâu?
Căn cứ theo quy định tại khoản 6 Điều 8 Nghị định 125/2020/NĐ-CP, Chính phủ vẫn quy định về thời hạn truy thu thuế là 10 năm trở về trước kể từ ngày phát hiện hành vi vi phạm nhưng bổ sung thêm quy định:
-Thời hạn thực hiện việc truy thu thuế tại điểm a khoản này chỉ được áp dụng đối với các khoản thuế theo pháp luật về thuế và khoản thu khác do tổ chức, cá nhân tự khai, tự nộp vào ngân sách Nhà nước. Riêng đối với các khoản thu từ đất đai hoặc khoản thu khác do cơ quan có thẩm quyền xác định nghĩa vụ tài chính của tổ chức, cá nhân thì thời hạn truy thu sẽ được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai và liên quan nhưng không ít hơn thời hạn nêu trên.
Thời hiệu truy thu thuế:
-Truy thu trong thời hạn 10 năm trở về trước, kể từ ngày phát hiện được hành vi vi phạm trong trường hợp đã hết thời hiệu xử phạt hành chính về thuế:
Theo đó, nếu trường hợp quá thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính về thuế thì người nộp thuế sẽ không bị xử phạt nhưng vẫn phải thực hiện nghĩa vụ nộp đủ tiền thuế truy thu vào ngân sách nhà nước. Tiền thuế truy thu sẽ bao gồm: số tiền thuế thiếu, số tiền thuế trốn, số tiền thuế được miễn, giảm, hoàn cao hơn quy định, tiền chậm nộp tiền thuế.
– Truy thu toàn bộ thời gian trở về trước, kể từ ngày phát hiện được hành vi vi phạm trong trường hợp người nộp thuế không đăng ký thuế thì người nộp thuế phải nộp đủ số tiền thuế thiếu, số tiền thuế trốn, số tiền chậm nộp tiền thuế.
– Trường hợp đối với các khoản thu từ đất đai hoặc các khoản thu khác do cơ quan có thẩm quyền xác định nghĩa vụ tài chính của tổ chức, cá nhân thì cơ quan có thẩm quyền xác định thời hạn truy thu theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan nhưng không ít hơn thời hạn truy thu tại điểm (1) và (2).
Thời hạn để thực hiện truy thu thuế tại điểm (1) và (2) sẽ chỉ được áp dụng đối với các khoản thuế theo pháp luật về thuế và khoản thu khác do tổ chức, cá nhân tự khai, tự nộp vào ngân sách nhà nước. Thời hạn được xem là chưa bị Xử phạt hành chính về thuế:
Tổ chức, cá nhân khi bị xử phạt vi phạm hành chính về thuế, hóa đơn nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây thì sẽ được coi là chưa bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi đã vi phạm:
– Trong thời hạn 06 tháng, kể từ ngày đã chấp hành xong quyết định xử phạt cảnh cáo mà không tái phạm;
– Trong thời hạn 01 năm kể từ ngày đã chấp hành xong quyết định xử phạt hành chính khác mà không tái phạm;
– Kể từ ngày hết thời hiệu thi hành đối với quyết định xử phạt mà không tái phạm.
4. Cơ quan nhà nước truy thu thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào?
Căn cứ tại quy định ở Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 102/2021/NĐ-CP quy định xử phạt hành chính đối với hành vi trốn thuế như sau:
– Phạt tiền 1 lần số thuế trốn đối với trường hợp người nộp thuế có từ một tình tiết giảm nhẹ trở lên.
– Phạt tiền 1,5 lần số tiền thuế trốn đối với người có trách nhiệm nộp thuế thực hiện hành vi mà không có tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ.
– Phạt tiền 2 lần số thuế trốn đối với người có trách nhiệm nộp thuế thực hiện hành vi mà có một tình tiết tăng nặng.
– Phạt tiền 2,5 lần số tiền thuế trốn đối với người có trách nhiệm nộp thuế thực hiện hành vi có hai tình tiết tăng nặng.
– Phạt tiền 3 lần số tiền thuế trốn đối với người có trách nhiệm nộp thuế thực hiện hành vi có từ ba tình tiết tăng nặng trở lên.
– Biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc phải nộp đủ số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước.
Căn cứ theo quy định tại khoản 6 Điều 8 Nghị định 125/2020/NĐ-CP đối với trường hợp hành vi trốn thuế đã quá thời hiệu xử phạt thì người nộp thuế không bị xử phạt về hành vi trốn thuế nhưng người nộp thuế phải nộp đủ số tiền thuế trốn, tiền chậm nộp tính trên số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước theo thời hạn.
– Theo quy định tại khoản 3 Điều 12 Nghị định 125/2020/NĐ-CP quy định hành vi vi phạm bị phát hiện sau thời hạn nộp hồ sơ khai thuế nhưng không làm giảm số tiền thuế phải nộp hoặc chưa được hoàn thuế, không làm tăng số tiền thuế được miễn, giảm thì bị xử phạt vi phạm hành chính.
Ngoài ra, hành vi trốn thuế ngoài bị xử phạt hành chính thì còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự với tội danh trốn thuế theo quy định tại Điều 200 BLHS 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017).
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Nghị định số 102/2021/NĐ-CP quy định xử phạt hành chính đối với hành vi trốn thuế;
– Thông tư 25/2018/TT-BTC hướng dẫn Nghị Định số 146/2017/NĐ-CP ngày 15 tháng 12 năm 2017 của chính phủ và sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số
