Những trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trường hợp hạn chế chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay.
Tặng cho, mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định và không thuộc các trường hợp không được chuyển quyền sử dụng đất hay tặng cho theo quy định của pháp luật hiện hành mới được xem là hợp pháp và mới có thể thực hiện các thủ tục pháp lý sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy những trường hợp nào thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Cơ sở pháp lý:
Mục lục bài viết
1. Điều kiện để thực hiện chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất:
Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
Điều kiện chung
– Có Giấy chứng nhận; trừ trường hợp sau:
Trường hợp 1: Theo quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013
Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp giấy chứng nhận nhưng được quyền chuyển nhượng, tặng cho.
Trường hợp 2: Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013
Người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng, tặng cho đất đai khi:
+ Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng, tặng cho đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
+ Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho khi có điều kiện để cấp giấy chứng nhận (chưa cần có giấy chứng nhận).
– Đất không có tranh chấp;
Theo quy định điểm b khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 đất đủ điều kiện mua bán, chuyển nhượng, tặng cho… phải là đất đang không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, bất kể là tranh chấp ai là chủ sở hữu hay tranh chấp ranh giới lớn hay nhỏ.
Do đó, vấn đề đất đang tranh chấp có được chuyển nhượng không đương nhiên câu trả lời luôn luôn là đất đang tranh chấp không được chuyển nhượng, tặng cho… Và nếu các bên cố tình chuyển nhượng, tặng cho được xem là bất hợp pháp và cơ quan nhà nước cũng sẽ không thực hiện việc sang tên sổ đỏ chính chủ bởi không đủ điều kiện cấp sổ theo quy định.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;Một trường hợp không được quyền nhượng quyền sử dụng đất nữa đó là khi: Quyền sử dụng đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án khi có quyết định của Tòa án. Bởi đây là tài sản đang được sử dụng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của chủ sử dụng đất đã bị phong tỏa và về bản chất không còn thuộc sở hữu của người đứng tên sổ đỏ.
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Đất nhà nước cấp có được chuyển nhượng không? Tất nhiên, theo quy định đất được nhà nước giao, cho thuê được chuyển nhượng nhưng phải còn thời hạn sử dụng đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp. Điểm d khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 ghi nhận trường hợp đủ điều kiện chuyển nhượng đó là đất phải còn thời hạn sử dụng.
Bởi có loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất giao lâu dài ổn định, không xác định thời hạn sử dụng, nhưng cũng có loại đất được nhà nước cho thuê hay giao 50 năm hay 10 năm, 20 năm… được ghi cụ thể trong giấy chứng nhận. Do đó, chỉ khi đất còn thời hạn sử dụng thì bất kể là đất nước nhà nước giao, đất cho thuê đều được phép chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế. Lưu ý, người nhận tặng cho hay chuyển nhượng chỉ được sử dụng đất trong thời hạn sử dụng còn lại mà không phải được sử dụng đất là đất 50 năm,… theo thời hạn sử dụng đất cấp ban đầu cho chủ trước.
Như vậy, để có thể xác định những loại đất không được chuyển nhượng tặng cho thì cần nắm rõ các quy định về điều kiện đất được chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế… ở trên. Đồng thời, khi tăng cho hay mua bán chuyển nhượng đất… cầm phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và các thỏa thuận này chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Do đó, căn cứ vào 4 điều kiện cần phải có khi chuyển nhượng nhượng quyền sử dụng đất người dân nếu thấy đất đang sở hữu đảm bảo đủ các điều kiện trên thì hoàn toàn có quyền được chuyển nhượng bất kể đó là: đất giãn dân, đất thương mại dịch vụ, đất sổ đỏ, đất sổ xanh, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất thuê, đất lưu không hay được giao đất có thời hạn, đất cho tặng hợp pháp, hoàn thiện pháp lý.
Tuy nhiên, đối với một số loại đất đặc thù cần phải kiểm tra các điều kiện theo quy định tại khoản 2 Điều 188 Luật Đất đai để xác định các trường hợp người không được nhận chuyển nhượng, tặng cho và trường hợp chuyển nhượng có điều kiện.
Điều kiện riêng cho từng trường hợp
Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 191, 192, 193 và 194 của Luật này về: Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.
2. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Tại Điều 191 Luật Đất đai 2013, pháp luật quy định trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất như sau bao gồm:
Trường hợp 1:
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
Ví dụ: Tại Khoản 1 Điều 40 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP có quy định, Hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không còn nhu cầu sử dụng do chuyển khỏi địa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú để đến nơi khác hoặc do chuyển sang làm nghề khác hoặc không còn khả năng lao động.
Như vậy, luật không có phép hộ gia đình đồng bào dân tộc thiểu số được mua, bán quyền sử dụng đất mà đất đó có nguồn gốc được Nhà nước giao theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước trong thời hạn 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất. Mọi giao dịch liên quan đến đất được giao này sẽ bị coi là trái pháp luật.
Trường hợp 2:
Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Do đó, điều kiện nhận chuyển nhượng đất lúa là gì, đất ruộng nông nghiệp, đất rừng sản xuất, rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ có được chuyển nhượng không? Loại đất này là đất được chuyển nhượng, tặng cho nhưng phải đáp ứng điều kiện về người nhận chuyển nhượng bắt buộc không phải là tổ chức kinh tế nếu như không thuộc trường hợp theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Ví dụ: Hộ gia đình được Nhà nước giao Đất rừng phòng hộ để quản lý thì không được phép mua, bán loại đất này với bất kỳ doanh nghiệp nào.
Trường hợp 3:
Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
Vì vậy, đất nông nghiệp có được chuyển nhượng nhưng sẽ hạn chế về chuyển nhượng đất trồng lúa. Cụ thể đất trồng lúa có được chuyển nhượng không sẽ phụ thuộc vào đối tượng nhận chuyển nhượng có phải là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp hay không? Nếu là người nhận chuyển nhượng trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp sẽ đủ điều kiện và nếu không thì không được phép chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng.
Trường hợp 4:
Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Khoản 4 Điều 191 quy định: Đối với các hộ gia đình, cá nhân nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng sẽ không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực này.
Cho nên, đề đất rừng sản xuất, đất trồng rừng hay đất lâm nghiệp có được chuyển nhượng không sẽ phụ thuộc vào nơi sinh sống của người nhận chuyển nhượng, tặng cho ở đâu.
Ví dụ:Cá nhân không được mua, bán quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp khi đất này nằm trong khu vực rừng phòng hộ.
3. Những trường hợp chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện giới hạn:
+ Quy định tặng cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện
Các vấn đề pháp luật quy định các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện tại điều 192 chi tiết như sau:
“Điều 192. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
3. Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.”
+ Đất quy hoạch
Theo các quy định về điều kiện tăng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì không đề cập tới vấn đề giới hạn đất trong quy hoạch có được chuyển nhượng không. Trong đó, quy định tại khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai và sửa đổi bổ sung bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018 thì việc xác định có nên mua đất quy hoạch sẽ cần nắm rõ các trường hợp đất quy hoạch dưới đây cùng quy chế pháp lý:
Thứ nhất, đất quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện: Đây là đất quy hoạch được phép chuyển nhượng, mua bán hay tặng cho, thừa kế và chuyển đổi… Vì thế mà trong trường hợp này người sử dụng đất vẫn được đảm bảo đầy đủ các quyền lợi định đoạt tài sản là quyền sử dụng đất của mình theo quy định..
Thứ hai, đất quy hoạch đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch: Người sử dụng đất trong quy hoạch ở trường hợp này không được chuyển nhượng, tặng cho nhưng sẽ không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm. Trong trường hợp muốn cải tạo, sửa chữa nhà ở hiện có phải xin và được cho phép mới được làm.
Đồng thời, việc đất bị thu hồi có được chuyển nhượng không thì đương nhiên sẽ không được phép mua bán do Điều 170 Luật đất đai quy định về nghĩa vụ giao lại đất khi nhà nước có quyết định thu hồi.
