Có tiền chưa chắc đã mua được nhà, mua được đất an toàn. Để bảo vệ mình trước những rủi ro khiến cho nhiều người tiền mất, tật mang, không được mua được nhà, đất và cũng không còn tiền. Dưới đây, Luật Dương Gia chia sẻ những rủi ro pháp lý thường gặp khi xác lập giao dịch mua bán nhà đất và cách hạn chế.
Mục lục bài viết
- 1 1. Người bán nhà, đất nhận cùng lúc tiền đặt cọc mua nhà từ nhiều người mua:
- 2 2. Sau khi đặt cọc thì bên bán yêu cầu những điều kiện người mua không thể thực hiện được:
- 3 3. Giấy tờ nhà, đất được đưa ra khi mua, bán là giả:
- 4 4. Nhà được bán thuộc diện bị thế chấp tại ngân hàng:
- 5 5. Người mua nhà đã đặt cọc, nộp tiền mua theo đúng tiến độ, nhưng sau đó, dự án này bị treo:
- 6 6. Đã mua nhà xong, hoàn thành nghĩa vụ trả tiền mua nhưng chưa nhận đủ giấy tờ nhà:
- 7 7. Nhà đã mua, đầy đủ giấy tờ nhưng không bán lại được:
- 8 8. Mua nhà đất nằm trong quy hoạch:
- 9 9. Mua nhà đất bằng giấy viết tay qua nhiều chủ:
- 10 10. Cách hạn chế rủi ro chung:
1. Người bán nhà, đất nhận cùng lúc tiền đặt cọc mua nhà từ nhiều người mua:
Đây là khâu quan trọng trong quá trình mua nhà, đất, và gặp rủi ro là điều khó tránh khỏi. Người bán nhà có thể vì lý do túng thiếu tiền, sẵn sàng treo biển bán và đưa ra mức giá hợp lý với người mua và ai đến xem mua họ đều nhận cọc.
Biện pháp xử lý rủi ro: Có lẽ trong trường hợp này, biện pháp duy nhất để đảm bảo quyền lợi của người mua được bảo vệ, bạn nên làm hợp đồng đặt cọc với bên bán, đồng thời ra công chứng để xác nhận giá trị pháp lý của loại hợp đồng này.
Nhiều trường hợp vì ngại đến văn phòng công chứng, tiết kiệm chi phí mà người mua, kẻ bán lựa chọn phương án thực hiện giấy viết tay để thỏa thuận về việc đặt cọc này, đến khi có tranh chấp phát sinh hay bị lừa đảo thì khó có thể yêu cầu Tòa án giải quyết.
2. Sau khi đặt cọc thì bên bán yêu cầu những điều kiện người mua không thể thực hiện được:
Ví dụ như không tạo điều kiện để người mua có thể làm thủ tục giấy tờ sổ đỏ; phải trả đủ tiền, sau 1 2 ngày mới ra công chứng để chuyển giao các giấy tờ như sổ hồng, sổ đỏ…
Đề phòng rủi ro có thể gặp: Bạn phải tỉnh táo trước khi giao dịch mua bán nhà, và như đã đề cập ở trên, khi thực hiện đặt cọc nên làm hợp đồng đặt cọc, cùng với việc công chứng, giao dịch tiền bạc nên thực hiện tại ngân hàng để đảm bảo tính an toàn.
Tốn thêm một ít chi phí nhưng đảm bảo an toàn khi giao dịch.
3. Giấy tờ nhà, đất được đưa ra khi mua, bán là giả:
Trường hợp phổ biến nhất đó là người không phải là chủ nhà, lợi dụng sự tin tưởng, thân thiết với chủ nhà để mượn giấy tờ nhà, đất rồi làm giả. Sau đó giả luôn các giấy tờ chứng minh nhân thân để thực hiện giao dịch mua bán nhà.
Trong các vụ việc này, chủ nhà thường không biết rõ về vấn đề này, hoặc cũng có xảy ra trường hợp chủ nhà biết nhưng thông đồng với người thực hiện giao dịch mua bán để lừa tiền người mua.
Thêm trường hợp nữa là khi chủ nhà, cầm chính giấy tờ mình đang giữ để thực hiện giao dịch mua bán, nhưng giấy tờ đó là giả, và họ cũng không biết về việc này. Giấy tờ thật được cầm cố, thế chấp ở một ngân hàng khác.
Đề phòng rủi ro:
Yêu cầu chắc chắn nhất là yêu cầu người bán cung cấp cho giấy sơ yếu lý lịch hoặc xác nhận dân sự để đảm bảo chắc chắn là công dân tại địa phương
Bạn nên kiểm tra giấy tờ tùy thân có còn trong hạn sử dụng hay không (thời hạn sử dụng hộ chiếu là 10 năm, chứng minh nhân dân 15 năm năm kể từ ngày cấp), các giấy tờ khác như sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn, giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân… có bị nhòe nhoẹt, cũ nát.
Theo quy định của pháp luật thì hợp đồng đặt cọc không cần công chứng vẫn có giá trị pháp lý Nhưng vói tài sản có giá trị lớn như đất đai nhà cửa thì nên xác minh người đứng ra nhận tiền đặt cọc có thực sự là chủ đất, nhà hay chưa. Nếu không phải là chủ đất, nhà mà đứng ra nhận cọc phải có các văn bản công chứng ủy quyền được quyền nhận đặt cọc thực hiện các giao dịch của tài sản đó. Lưu ý không thỏa thuận bằng lời nói khi giao dịch bất động sản.
4. Nhà được bán thuộc diện bị thế chấp tại ngân hàng:
Dù nhà, đất đã được thế chấp tại Ngân hàng nhưng chủ nhà vẫn muốn bán căn nhà này, dẫn đến nhiều rủi ro pháp lý cho người mua khi thực hiện giao dịch này.
Đề phòng: Nên tìm hiểu thông tin tại ngân hàng, các Sở Xây dựng tại nơi nhà, đất được bán để kiểm tra xem nhà, đất có bị đem đi thế chấp không? Đối với các dự án bất động sản, căn hộ chung cư…nên tìm hiểu tại các ngân hàng có tham gia bảo lãnh cho dự án đó hay không
5. Người mua nhà đã đặt cọc, nộp tiền mua theo đúng tiến độ, nhưng sau đó, dự án này bị treo:
Nhiều dự án treo hiện nay vẫn cứ tồn tại từ năm này qua năm khác, chủ đầu tư đã nhận tiền cọc, tiền mua nhà theo tiến độ với người mua, nhưng vì nhiều lý do như: chủ đầu tư không thể gom đủ số tiền huy động vốn từ người mua để thực hiện dự án hay là chủ đầu tư vì có hành vi vi phạm pháp luật, bị truy cứu trách nhiệm hình sự…do đó, không thể tiếp tục thực hiện dự án…
Đề phòng phòng rủi ro: Nên tìm hiểu chủ đầu tư các dự án bất động sản trước khi mua, tốt nhất nên chọn các chủ đầu tư uy tín trên thị trường bất động sản.
6. Đã mua nhà xong, hoàn thành nghĩa vụ trả tiền mua nhưng chưa nhận đủ giấy tờ nhà:
Trường hợp thường thấy nhất là các dự án bất động sản, khi người mua nhà đã có nhà để ở, đã trả đủ tiền nhưng mà vẫn chưa nhận đủ giấy tờ nhà. Điều này sẽ gây ra khó khăn cho người mua, nhất là những người vừa mua nhà xong, nhưng không đủ khả năng tài chính và muốn bán lại căn nhà đó…
Biện pháp phòng ngừa rủi ro: Nên có ràng buộc kỹ trong
7. Nhà đã mua, đầy đủ giấy tờ nhưng không bán lại được:
Cách đây 1 2 tuần, báo chí có thông tin về sự việc này, đó là những căn nhà ở xã hội, nhà mua theo gói hỗ trợ vay 30.000 tỷ của Chính Phủ. Sau khi hoàn thành các bước thanh toán tiền mua theo từng giai đoạn, nhưng vì không đủ khả năng chi trả (như hết thời hạn được hưởng ưu đãi về lãi vay) nên họ muốn bán lại.
Tuy nhiên, theo
Cách đề phòng rủi ro mua nhà đất: Nên tìm hiểu, nhất là quy định pháp luật về nhà ở xã hội, nhà ở mua theo gói hỗ trợ vay của Chính phủ về điều kiện được hỗ trợ, được hỗ trợ đến mức nào, lãi vay bao nhiêu, khi nào được bán lại nhà, phương thức xử lý tranh chấp…
8. Mua nhà đất nằm trong quy hoạch:
Trên thực tế có những khách hàng khi gọi điện cho chúng tôi thì cứ vừa nói vừa khóc nói là vừa mua xong đất và đến lúc đi làm sổ đỏ mới biết mảnh đất nằm trong quy hoạch và không làm được sổ đỏ hoặc làm được nhưng trên sổ đỏ ghi chữ mảnh đất, thửa đất nằm trong quy hoạch nên rất khó giao dịch mua bán hoặc nếu có mua bán được thì giá trị cũng rất thấp trong khi tiền mua nhà đất thì toàn đi vay mượn và mua theo giá thị trường thậm chí là cao.
Cách đề phòng rủi ro: Người mua có thể liên hệ với cơ quan có thẩm quyền như phòng tài nguyên và môi trường hoặc cẩn thận hơn nữa thì có thể liên hệ với Sở quy hoạch kiến trúc để xem quy hoạch chi tiết khu đất, lô đất.
9. Mua nhà đất bằng giấy viết tay qua nhiều chủ:
Đây cũng là một trường hợp cực kỳ phổ biến trong các giao dịch về nhà đất và lý do được khách hàng đưa ra là bản thân mua nhà ở chứ không chuyển nhượng sau này nên không chịu hoặc không muốn làm giấy tờ sổ đỏ đứng tên chính chủ của mình mặc dù đã bỏ ra rất nhiều tiền để được ở, được sử dụng nhưng lại thiếu đi quyền quan trọng nhất là chứng thư pháp lý chứng minh mình là chủ sở hữu trong nội dung các quyền của chủ sở hữu, người sử dụng hợp pháp. Sau này khi các tranh cháp vỡ lở thì người sử dụng đất không có đủ các căn cứ để bảo vệ mình
Cách xử lý rủi ro: Nếu tìm được chủ cũ làm thủ tục từ đầu và rủi ro nếu không tìm được chủ cũ thì cố gắng làm các thủ tục và xin các xác nhận của cơ quan nhà nước nếu có liên quan, thực hiện các thủ tục đẻ xin giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất
10. Cách hạn chế rủi ro chung:
Thứ nhất, cảnh giác với các môi giới tự do
Môi giới tự do không làm việc cho sàn bất động sản nào mà tự hành nghề giới thiệu bên mua với bên bán và ngược lại. Và thông thường, họ không phải là người tiếp cận được với chính chủ nhà mà còn phải thông qua rất nhiều cầu môi giới khác. Đôi khi họ thấy một mẩu tin rao bán trên mạng và tìm đến để tự làm công việc môi giới, khách hàng nên tìm đến những đơn vị môi giới chuyên nghiệp, có uy tín, đủ điều kiện hoạt động.
Thứ hai, kiểm chứng thông tin của môi giới
Nhiều môi giới không nắm rõ thông tin về chính các sản phẩm mình đang giới thiệu. Do đó, có thể những thông tin họ đưa ra không chính xác, thậm chí không trung thực và khách quan về sản phẩm đó cũng như lượng cung – cầu thực của thị trường. Họ đưa ra những hình ảnh cóp nhặt, chắp vá để đánh vào tâm lý thích nhà đẹp, giá rẻ của người mua.
Thậm chí, nhiều môi giới còn chưa từng nhìn tận mắt sản phẩm mình đang quảng cáo. Qua một đồng nghiệp, họ biết đến căn hộ hoặc lô đất ở khu vực đó nên cứ mang đi giới thiệu, biết đâu gặp được ai đó có nhu cầu. Vì vậy, người mua nhà sau khi yêu cầu môi giới cung cấp các thông tin về hồ sơ pháp lý của sản phẩm đó nên tự mình đến tận nơi để xác minh, tìm hiểu thông tin.
Thứ ba, làm rõ các chi phí, thủ tục liên quan
Các khoản chi phí là rất quan trọng trong giao dịch nhà đất qua trung gian. Do đó, xem xét, đọc kỹ, kiểm chứng các giấy tờ, hồ sơ về dự án cũng như những khoản chi phí trước khi thực hiện đặt cọc, đặt chỗ,… Liên quan đến các thủ tục, nếu bạn không phải là người am hiểu về pháp luật thì nên tìm đến các
