Giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật tài chính đất đai? Giải pháp hoàn thiện việc thực thi các quy định pháp luật tài chính đất đai?
Mục lục bài viết
1. Giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật tài chính đất đai:
Thứ nhất, cần hoàn thiện các quy định về giá đất làm căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Có thể thấy, mọi nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước ta đều được căn cứ trên giá trị đất đai hay nói cách khác các quy định về định giá đất sẽ tác động trực tiếp tới hiệu quả và tính khả thi của các chính sách tài chính về đất đai. Do đó, để xây dựng hệ thống thu ngân sách từ đất đai phù hợp, bảo đảm lợi ích của cả Nhà nước và người sử dụng đất, tác giả xin để xuất một số giải pháp giúp nâng cao khả năng định giá đất trong các quy định hiện hành:
– Một là, bổ sung các quy định để làm rõ vai trò của dịch vụ định giá đất và tổ chức định giá đất, đồng thời có các quy định cho phép sử dụng kết quả định giá đất của các tổ chức này làm căn cứ xác định nghĩa vụ và trách nhiệm của Nhà nước và người sử dụng đất.
– Hai là, bổ sung các quy định về phương pháp định giá đất. Có thể nói, các phương pháp định giá đất đang được sử dụng ở nước ta (phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư) là những phương pháp được sử dụng phổ biến trên thế giới. Tuy nhiên, để việc sử dụng các phương pháp này đạt được hiệu quả trong thực tiễn, đòi hỏi phải tiếp tục nghiên cứu, quy định chi tiết các bước thực hiện, phạm vi áp dụng một cách khả thi. Trên cơ sở sửa đổi, bổ sung các quy định nêu trên, các phương pháp định giá đất sẽ được thực hiện một cách dễ dàng hơn, góp phần đảm bảo tính chính xác, minh bạch của hoạt động định giá đất.
– Ba là, về lâu dài phải xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu định giá đất; phải thường xuyên cập nhật sự biến động giá đất trong cả nước và theo vùng, miền, địa phương để làm cơ sở thực tiễn, làm căn cứ khoa học cho mỗi 5 năm một lần xây dựng lại (điều chỉnh) khung giá đất, tránh tình trạng ước lệ, phỏng chừng.
– Bốn là, nhanh chóng khắc phục tình trạng mâu thuẫn của Luật và văn bản dưới luật. Các cơ quan hữu trách cần rà soát các nghị định, các thông tư, đối chiếu với văn bản Luật để sửa đổi, bổ sung cho nhất quán và phù hợp với thực tiễn để việc thi hành Luật được nghiêm túc, đúng đắn hơn.
Thứ hai, cần hoàn thiện các quy định về thuế đối với đất đai.
– Một là, hoàn thiện các quy định về thuế sử dụng đất. Như ở phần trên đã phân tích, các quy định trong Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp không còn phù hợp với điều kiện phát triển mới của đất nước với mục tiêu xây dựng nền kinh tế thị trường. Do đó, cần có những thay đổi về thuế suất của thuế sử dụng đất nông nghiệp chuyển từ thuế suất bằng hiện vật dựa trên kg thóc/ha/năm thành thuế suất dựa trên tiền tệ. Đồng thời, quy định lại việc phân loại đất nông nghiệp trong Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp cho phù hợp với quy định trong Luật đất đai.
– Hai là, đối với việc xây dựng hạn mức tính thuế, cần quy định cụ thể về trách nhiệm của chính quyền địa phương trong việc ban hành hạn mức đất tại địa phương để làm căn cứ tính thuế; bởi nếu không thì việc tính thuế sẽ nảy sinh bất cập do chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định việc áp dụng biểu thuế suất lũy tiến đối với đất ở. Cụ thể như trách nhiệm quy định thống nhất cách thức xác định vị trí thửa đất được tính thuế với cách thức xác định vị trí tại bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhằm tránh vướng mắc khi áp vị trí đất để xác định giá đất tính thuế.
Thứ ba, cần hoàn thiện các quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Để hoàn thiện các quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chúng ta cần điều chỉnh các quy định về đơn giá cho thuê đất trên nguyên tắc đảm bảo công bằng về nghĩa vụ tài chính giữa người được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê với người được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Vì trong trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người thuê đất có quyền tương tự như người được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Mức thu tiền thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê phải tương ứng với mức thu tiền sử dụng đất cộng với thuế sử dụng đất phải nộp.
Giá đất tính thu tiền thuê đất trong trường hợp nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất được xác định theo giá thị trường tại thời điểm nộp tiền thuê đất và không điều chỉnh trong thời hạn thuê đất như trường hợp giao đất. Bên cạnh đó, cần có chính sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất do Nhà nước đầu tư, do Nhà nước thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà có. Những vị trí đất được Nhà nước đầu tư giao thông, quy hoạch khu thương mại, khu đô thị, giá trị đất tăng lên rất lớn, chủ yếu do đầu tư của Nhà nước và xã hội. Vì thế, Nhà nước cần có chính sách điều tiết phần giá trị tăng thêm này, hạn chế trường hợp thất thu ngân sách nhà nước, đặc biệt là quỹ đất đô thị trong quá trình đô thị hoá.
Thứ tư, cần bổ sung chế tài trong trường hợp chậm xác định nghĩa vụ tài chính. Theo đó hiện nay thủ tục xác định nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất hiện nay không quy định rõ thời điểm phê duyệt kết quả thẩm định phương án giá đất của Ủy ban nhân dân. Bên cạnh đó, cũng không có quy định về chế tài đối với các chủ thể liên quan trong việc chậm xác định nghĩa vụ tài chính.
Thứ năm, hoàn thiện quy định về thủ tục cho thuê đất để quy định thống nhất thời điểm phát sinh nghĩa vụ nộp tiền thuê đất. Trong thủ tục thuê đất, sau khi có quyết định cho thuê đất của Ủy ban nhân dân thì cơ quan tài nguyên môi trường phải ký hợp đồng thuê đất với người đi thuê. Các điều khoản cơ bản của hợp đồng thuê đất không mang tính thỏa thuận giữa các bên, chỉ thuần túy dẫn các nội dung, quyền và nghĩa vụ từ luật sang. Thời điểm phát sinh nghĩa vụ nộp tiền thuê đất là thời điểm quyết định cho thuê đất của Ủy ban nhân dân có hiệu lực. Nhưng theo thủ tục cho thuê đất, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thuê đất sẽ là thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên trong đó có nghĩa vụ trả tiền thuê đất. Thực tiễn nhiều địa phương đã không làm thủ tục ký hợp đồng với bên đi thuê. Do đó, không có đủ giấy tờ về đất để Văn phòng đăng ký đất đai lập phiếu chuyển thông tin địa chính cho cơ quan thuế, dẫn tới không xác định nghĩa vụ tài chính, gây thất thoát tiền thuê đất.
Thứ sáu, hoàn thiện quy định về Quỹ phát triển đất. Theo đó, nên có các quy định cụ thể hơn về việc kiểm soát, giám sát hoạt động của Quỹ, cần có một tổ chức độc lập kiểm toán và báo cáo lại cho Ủy ban nhân dân để tránh tình trạng tham nhũng, sử dụng quỹ không đúng mục đích gây thất thoát, không thể thu hồi. Bên cạnh đó, cũng nên có quy định về xử phạt các cá nhân có thẩm quyền đã kiểm định, phê duyệt sử dụng nguồn vốn quỹ không đúng với mục đích sử dụng của Quỹ.
2. Giải pháp hoàn thiện việc thực thi các quy định pháp luật tài chính đất đai:
Thứ nhất, về các điều kiện đảm bảo cho việc tổ chức thi hành pháp luật
Để đảm bảo cho việc tổ chức thi hành pháp luật được thực hiện nghiêm túc và hiệu quả, nội dung tổ chức thi hành pháp luật bao gồm:
– Ban hành văn bản hướng dẫn thi hành các văn bản của cấp trên hoặc để cụ thể hóa, chi tiết hóa hoặc cho phù hợp với đặc điểm cụ thể của ngành, địa phương mà cơ quan hành chính nhà nước thực hiện công việc quản lý.
– Xây dựng, ban hành hoặc thực hiện các chiến lược, chương trình, kế hoạch, quy hoạch triển khai văn bản pháp luật của cấp trên hoặc do mình đã ban hành;
– Quyết định các biện pháp để tổ chức thi hành pháp luật;
– Tổ chức bộ máy, nhân sự, trang thiết bị, ngân sách và các điều kiện bảo đảm khác để tổ chức thi hành pháp luật;
– Tổ chức hoạt động phổ biến, tuyên truyền pháp luật;
– Tiến hành các hoạt động thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm, giải quyết khiếu nại, tố cáo, kiến nghị trong quá trình thi hành pháp luật.
Bên cạnh đó, để nâng cao hiệu quả cho việc tổ chức thi hành pháp luật tài chính đất đai, cần tăng cường, củng cố tổ chức bộ máy, nâng cao trình độ cho cán bộ xây dựng chính sách, pháp luật về tài chính đất đai và cán bộ, công chức trực tiếp thực hiện quản lý tài chính đối với đất đai. Đẩy mạnh việc cải tiến và ứng dụng công nghệ thông tin trong tổ chức thu nộp, tổng hợp, báo cáo thu tài chính đối với đất đai. Mặt khác, cần xử lý nghiêm minh các trường hợp vi phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất về thực hiện chính sách tài chính đối với đất đai, kịp thời khen thưởng các tổ chức, cá nhân có thành tích trong công tác thu nộp tài chính đất đai.
Thứ hai, về hệ thống pháp luật
Cần hoàn thiện chính sách tài chính đất đai phải dựa trên sự đồng bộ của các luật liên quan đến đất đai như Luật thuế sử dụng đất, Luật thuế thu nhập doanh nghiệp và cá nhân, Luật Dân sự, Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Quy hoạch. Song song đó, các quy định pháp luật đất đai nói chung và pháp luật tài chính đất đai nói riêng hiện nay còn nhiều lỗ hổng, bộc lộ nhiều hạn chế, đòi hỏi việc điều chỉnh, sửa đổi các quy định này trên thực tiễn phải được thực hiện cấp bách. Có như vậy, mới đảm bảo hiệu quả thực thi các quy định pháp luật về tài chính đất đai trong thực tiễn.
Thứ ba, các kiến nghị, đề xuất khác Một là, cần kiện toàn tổ chức, nâng cao năng lực và tính chuyên nghiệp của đội ngũ công chức làm công tác xây dựng pháp luật và tổ chức thi hành pháp luật. Tiếp tục rà soát và nâng cao trình độ, năng lực bộ máy làm công tác quản lý đất đai, đô thị; phát huy vai trò và trách nhiệm của người đứng đầu các cấp, các ngành trong quản lý tài nguyên đất, thanh tra việc quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị. Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, gắn với chương trình xây dựng nền hành chính hiện đại, ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đô thị.
Hai là, cần tăng cường hiệu lực, hiệu quả công tác thanh tra, giám sát, xử lý vi phạm quan hệ pháp luật và sử dụng đất đai. Cụ thể, cần tiến hành thanh tra các dự án, công trình có dấu hiệu vi phạm pháp luật về quan hệ pháp luật và sử dụng đất đai tại đô thị và thanh tra việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại khu vực đô thị. Rà soát, đánh giá thực trạng người Việt Nam đứng tên thay cho người nước ngoài để mua nhà, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất trái pháp luật để có cơ sở đề xuất hoàn thiện cơ chế, chính sách quản lý và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm.
Ba là, cần đẩy mạnh hoạt động tuyên truyền, phổ biến nhằm nâng cao nhận thức của người sử dụng đất về tài chính đất đai. Cần xác định nhiệm vụ trọng tâm trong công tác tổ chức thực hiện là phải đổi mới và nâng cao chất lượng công tác thông tin, tuyên truyền kiến thức pháp luật về tài chính đất đai. Qua đó nhằm nâng cao hơn nữa nhận thức của người sử dụng đất về quyền lợi và trách nhiệm của họ khi nộp đầy đủ các nghĩa vụ tài chính đất đai.
