Đất nông nghiệp là một trong 3 nhóm đất thuộc hệ thống đất đai Việt Nam. Liên quan đến vấn đề mua bán đất nông nghiệp, có rất nhiều vấn đề vướng mắc xoay quanh về việc những đối tượng không được mua đất nông nghiệp là ai?
Mục lục bài viết
1. Những đối tượng không được mua đất nông nghiệp là ai?
1.1. Điều kiện để mua đất nông nghiệp:
Để có thể thực hiện mua bán đất nông nghiệp, thì chủ thể thực hiện mua bán và đất nông nghiệp phải đảm bảo những điều kiện cụ thể sau đây:
– Đối với đất đai: Đất nông nghiệp muốn được thực hiện mua bán thì phải tuân thủ đúng theo quy định của Điều 188
+ Đất được chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bởi chỉ khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mới xác lập được quyền sử dụng đất hợp pháp của người dân, đồng thời, công nhận tính cơ sở của các hoạt động pháp lý có liên quan.
+ Muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất cần phải đảm bảo quyền sử dụng đất không thuộc diện có tranh chấp với bất kỳ cá nhân, chủ thể nào khác.
+ Quyền sử dụng đất không thuộc diện được kê biên để thi hành án.
+ Quyền sử dụng đất còn thời hạn sử dụng.
– Ngoài những quy định chung nêu trên, khi thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, người sử dụng đất cần phải đảm bảo những điều kiện riêng theo quy định tại Điều 190 Luật đất đai 2013 như sau: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.
Trên đây là những điều kiện cơ bản nhất mà các cá nhân, hộ gia đình phải đảm bảo khi muốn chuyển đổi quyền sử dụng đất theo quy định của Nhà nước và pháp luật.
– Đổi với chủ thể tham gia giao dịch mua bán đất phải đảm bảo những điều kiện sau đây:
+ Là người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự.
+ Là công dân đủ tuổi thực hiện các giao dịch pháp lý.
1.2. Chủ thể không được mua đất nông nghiệp:
Ngoài đảm bảo những điều kiện nhất định về đối tượng mua bán là đất đai, điều kiện về năng lực của người thực hiện mua bán, thì theo quy định tại Điều 191 Luật đất đai 2013, với các trường hợp cụ thể sau đây, việc nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất không được diễn ra:
+ Trường hợp 1: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Trường hợp 2: Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
+ Trường hợp 3: Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
+ Trường hợp 4: Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Theo quy định tại điều luật trên, những đối tượng không được mua đất nông nghiệp là: tổ chức kinh tế; hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
2. Cách xác định cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp:
Theo quy định tại Khoản 2, Khoản 3 Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp được xác định như sau:
– Cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp:
+ Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp. Tức cá nhân được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, hoặc cho thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp và trực tiếp sử dụng loại đất này.
+ Cá nhân không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội;
+ Cá nhân có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất đang sử dụng.
Khi đảm bảo đầy đủ các căn cứ nêu trên, cá nhân mới được xác định là chủ thể trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
– Hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp:
+ Hộ gia đình đang sử dụng đất nông nghiệp.
+ Hộ gia đình có ít nhất một thành viên của hộ gia đình không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội;
+ Hộ gia đình có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất đang sử dụng.
Như vậy, khi đảm bảo đầy đủ các căn cứ nêu trên, hộ gia đình mới được xác định là chủ thể trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Trên đây là cơ sở xác định cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định của pháp luật.
3. Thủ tục mua đất nông nghiệp:
3.1. Hồ sơ mua bán đất nông nghiệp:
Khi thực hiện chuyển nhượng đất ruộng, đất nông nghiệp, các cá nhân cần chuẩn bị một bộ hồ sơ với đầy đủ các giấy tờ, tài liệu sau đây:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng (bên tặng cho và bên được tặng cho).
+ Các giấy tờ tùy thân của các bên tham gia: Căn cước công dân, sổ hộ khẩu.
+ Trong trường hợp được nhận ủy quyền để thực hiện giao dịch thì cần phải có
Đây là các giấy tờ phục vụ cho việc làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
3.2. Thủ tục mua bán đất nông nghiệp:
Khi tiến hành chuyển nhượng đất ruộng, đất nông nghiệp phải tuân thủ theo các quy trình, thủ tục cụ thể như sau:
– Bước 1: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên thường tiến hành làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hình thức chuyển nhượng và tặng cho. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được xác lập dựa trên sự thỏa thuận của các bên, và hợp đồng này sẽ được công chứng tại cơ quan công chứng.
Khi thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, người dân cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ, tài liệu theo quy định tại đề mục 1.2.
Sau khi đảm bảo hoàn tất đầy đủ các hồ sơ nêu trên, cán bộ công chứng sẽ tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
– Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính.
Cá nhân thực hiện sang tên sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) phải thực hiện nghĩa vụ kê khai tài chính cho cơ quan chức năng có thẩm quyền.
– Bước 3: Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất ruộng).
Hồ sơ sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà các cá nhân nộp lên cho cơ quan Nhà nước phải đảm bảo các loại giấy tờ cụ thể sau đây:
+ Đơn đăng ký biến động đất đai.
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (đã được công chứng).
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc).
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
+ Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ.
+ Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có)
Sau khi chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ, tài liệu nêu trên, cá nhân sẽ nộp hồ sơ lên văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất.
– Bước 4: Giải quyết và trả hồ sơ.
Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; sau đó sẽ thực hiện ác nhận thông tin chuyển nhượng, tặng cho vào Giấy chứng nhận.
Sau khi hoàn tất các thủ tục nêu trên, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ trả hồ sơ cho người dân.
Trên đây là quy trình mà cá nhân, hộ gia đình cần đảm bảo khi muốn thực hiện mua bán đất nông nghiệp.
Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:
Luật đất đai 2013;
Thông tư 33/2017/TT-BTNMT.
