Mua bán nhà đất là hoạt động diễn ra phổ biến ngày nay tại Việt Nam. Do đó mà có nhiều người đã cùng nhau góp tiền mua đất và cùng nhau sở hữu chung thửa đất đó. vậy Trong trường hợp có nhiều người chung nhau mua đất thì làm thủ tục như thế nào?
Mục lục bài viết
- 1 1. Nhiều người chung nhau mua đất có được không?
- 2 2. Nhiều người chung nhau mua đất thì làm thủ tục như thế nào?
- 2.1 2.1. Lập và ký kết hợp đồng đặt cọc mua đất:
- 2.2 2.2. Lập và ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhiều người mua chung:
- 2.3 2.3. Đăng ký biến động đất đai, sang tên cho nhiều người cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
1. Nhiều người chung nhau mua đất có được không?
Hiện nay, pháp luật về đất đai vẫn cho phép nhiều người được mua chung một thửa đất và có quyền cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Khi mua chung một thửa đất thì những người mua chung đó đều có quyền và nghĩa vụ đối với thửa đất đó. Theo đó mà tại khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 thì nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện như sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp và ghi tên đầy đủ tên của những người cùng sở hữu, có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và có cấp riêng cho mỗi người 01 giấy chứng nhận. Chỉ trong trường hợp các đồng sở hữu có thoả thuận, thống nhất và yêu cầu thì sẽ được cấp chung 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và trao cho một người đại diện.
2. Nhiều người chung nhau mua đất thì làm thủ tục như thế nào?
Việc thực hiện mua chung đất và yêu cầu cấp Giấy chứng nhận đồng sở hữu vẫn được thực hiện theo trình tự, thủ tục mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể nhiều người chung nhau mua đất thì thực hiện theo trình tự, thủ tục hợp pháp sau:
2.1. Lập và ký kết hợp đồng đặt cọc mua đất:
Việc mua bán đất đai vẫn được thực hiện theo trình tự, thủ tục Luật Đất đai năm 2013 quy định. Tuy nhiên khi có nhiều người chung nhau mua đất thì sẽ có sự thay đổi về mặt chủ thể ở bên mua, thay vì một người mà nhiều người đứng tên trong mục này.
Theo đó, khi thực hiện mua bán đất thì bên bán và bên mua phải thực hiện hợp đồng đặt cọc theo quy định. Trong đó, bên mua sẽ thể hiện tên của những người mua chung thửa đất đó. Hoặc trong trường hợp có quá nhiều người mua thì có thể làm văn bản uỷ quyền để một người đại diện ký kết.
Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải có công chứng mà bên bán và bên mua có thể yêu cầu một bên thứ ba, người thứ ba làm chứng (thông thường là người môi giới đất đai). Tuy nhiên, nếu các bên có yêu cầu thì có thể đến tổ chức hành nghề công chứng công chứng Hợp đồng đặt cọc đã ký kết.
2.2. Lập và ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhiều người mua chung:
Căn cứ theo quy định tại Điều 40, Điều 41 Luật Công chứng năm 2014 và những văn bản pháp luật khác có liên quan thì hồ sơ yêu cầu công chứng bao gồm:
– Dự thảo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã ký kết giữa người bán và những người mua chung (nếu chưa có thì có thể yêu cầu công chứng viên soạn thảo);
– Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng;
– Văn bản uỷ quyền trong trường hợp nhiều người mua chung uỷ quyền cho một người đại diện ký kết (nếu có);
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
– Giấy tờ tuỳ thân của những người yêu cầu công chứng như Căn cước công dân hoặc Chứng minh thư nhân dân còn hiệu lực.
Sau khi chuẩn bị hồ sơ gồm đầy đủ các giấy tờ, tài liệu nêu trên thì các bên sẽ nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng nơi có đất. Sau khi thụ lý hồ sơ yêu cầu công chứng thì Công chứng viên sẽ giải quyết yêu cầu theo 02 trường hợp sau:
– Trường hợp 1: Các bên đã có dự thảo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã ký kết (bên nhận chuyển nhượng là tất cả những người mua chung và đã có chữ ký của tất cả những người này) thì công chứng viên phải kiểm tra dự thảo văn bản đó.
+ Nếu dự thảo Hợp đồng chuyển nhượng không đúng theo quy định pháp luật (hình thức và nội dung) thì công chứng viên có quyền yêu cầu các bên sửa cho đúng quy định, trường hợp người yêu cầu công chứng không sửa thì công chứng viên có quyền từ chối yêu cầu công chứng Hợp đồng;
+ Nếu dự thảo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đảm bảo tuân thủ đúng về cả nội dung và hình thức thì công chứng viên sẽ hỏi các bên xem có muốn sửa đổi gì nữa không, nếu không thì sẽ tiến hành công chứng, ghi lời chứng, ký và đóng dấu công chứng vào Hợp đồng.
– Trường hợp 2: Các bên yêu cầu công chứng không có dự thảo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
+ Công chứng viên yêu cầu xuất trình bản chính giấy tờ để đối chiếu (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp cho hộ gia đình);
+ Công chứng viên sẽ thực hiện soạn thảo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình cho người khác theo yêu cầu của người đề nghị công chứng;
+ Người yêu cầu công chứng (bên chuyển nhượng và bên mua hoặc nhiều người mua có thể uỷ quyền cho một người đại diện) đọc lại toàn bộ văn bản để kiểm tra và xác nhận vào Hợp đồng chuyển nhượng;
+ Người yêu cầu công chứng ký vào văn bản đồng ý chuyển nhượng (ký trước mặt công chứng viên). Hợp đồng phải có đầy đủ chữ ký của bên bán và tất cả các thành viên chung nhau mua đất. Nếu các thành viên cùng chung nhau mua đất đã uỷ quyền cho một người thực hiện thì phải có giấy uỷ quyền và chữ ký của những người còn lại trong giấy uỷ quyền;
+ Công chứng viên ghi lời chứng, ký và đóng dấu công chứng. Quá trình soạn thảo và công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang tên cho nhiều người cùng chung nhau mua.
2.3. Đăng ký biến động đất đai, sang tên cho nhiều người cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
Sau khi công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhiều người chung nhau mua đất thì phải thực hiện đăng ký biến động đất đai để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng đồng sở hữu cho những người chung nhau mua. Theo đó, cần chuẩn bị hồ sơ yêu cầu đăng ký biến động đất đai bao gồm các giấy tờ, tài liệu sau:
– Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Mẫu số 09/ĐK được ban hành kèm theo Thông tư số
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã công chứng;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp;
– Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính đối với đất đai (nếu có).
Sau khi chuẩn bị hồ sơ gồm đầy đủ các giấy tờ, tài liệu trên thì một người đại diện sẽ nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu hoặc tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký biến động đất đai/ Văn phòng đăng ký biến động đất đai cấp huyện.
Trong trường hợp, ở một số địa phương nếu đã tổ chức bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ thì nộp hồ sơ trực tiếp đến Bộ phận một cửa cấp huyện để yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Sau khi nộp hồ sơ thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ giải quyết hồ sơ và gửi kết quả về cho người nhận chuyển nhượng là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo nguyen tắc được quy định tại Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 đã nêu tại mục 1 của bài viết này. Theo đó, Giấy chứng nhận được cấp sẽ ghi đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và có cấp riêng cho mỗi người 01 giấy chứng nhận. Chỉ trong trường hợp các đồng sở hữu có thoả thuận, thống nhất và yêu cầu thì sẽ được cấp chung 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và trao cho một người đại diện.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Luật Công chứng năm 2014;
– Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 29/9/2017 Quy định chi tiết
