Nhà từ đường có áp dụng quy định pháp luật về nhà ở không?

1. Nhà từ đường có áp dụng quy định pháp luật về nhà ở không?

1.1. Nhà từ đường là gì? 

Nhà từ đường là tài sản thuộc sở hữu chung của cộng đồng hay chính là thuộc sở hữu của dòng họ, thuộc phạm vi quản lý của dòng họ. Là công trình mang ý nghĩa tâm linh, được xây dựng để phục vụ cho mục đích thờ cúng tổ tiên của một dòng họ, để hành nghi lễ cúng bái ông bà tổ tiên đã khuất vào những ngày giỗ, ngày rằm, ngày lễ, ngày tết hay báo cáo gia tiên khi có việc hiếu hỉ….

1.2. Nhà từ đường có áp dụng quy định pháp luật về nhà ở không?

Phạm vi điều chỉnh của Luật nhà ở đó là quy định về việc sở hữu phát triển quản lý sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở, quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam. Có thể thấy mục đích của việc xây dựng nhà từ đường không phải là để ở vậy nên không thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật về nhà ở. 

2. Nhà từ đường có bị Nhà nước thu hồi hay không? 

Trên thực tế Nhà nước rất ít khi thu hồi đất có nhà từ đường vì đây là tài sản có ý nghĩa tâm linh, thể hiện sự phụng thờ tổ tiên ông bà của người dân. Nhưng đất có nhà từ đường vẫn có thể bị Nhà nước thu hồi để phục vụ lợi ích quốc gia cộng đồng.

Để được bồi thường khi Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất vì mục đích phát triển quốc phòng an ninh, vì lợi ích quốc gia, cộng đồng thì cộng đồng đang sử dụng đất đó không phải là đất do nhà nước giao, cho thuê và đất đó phải có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,  quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định. 

Việc đền bù có thể thực hiện bằng việc xác định giá đất để đền bù hoặc nhà nước sẽ thực hiện việc giao đất mới tại nơi khác phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 

Pháp luật cũng quy định rõ trường hợp đất phi nông nghiệp của cơ sở tôn giáo sử dụng từ 1/7/2004 đến thời điểm có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho thì không được bồi thường về đất. 

Đối với đất phi nông nghiệp có nguồn gốc được nhà nước giao đất không sử dụng không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuế đất hằng năm thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư về đất, để xác định chi phí đầu tư được thực hiện theo quy định của pháp luật. 

3. Giải quyết tình huống về tranh chấp nhà từ đường: 

Nhà từ đường nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, do tính chất đặc biệt của loại bất động sản này mà việc thực hiện chuyển nhượng tặng cho bị hạn chế bởi các thành viên của dòng họ cùng quản lý, sử dụng, định đoạt nhà từ đường theo thỏa thuận hoặc theo tập quán vì lợi ích chung của dòng họ.

Trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xây từ đường và tài sản gắn liền với nó sẽ đứng tên dòng họ mà không ghi tên một người cụ thể nào. nhà từ đường không được phép phân chia, chuyển nhượng, bán bởi đây là loại tài sản chung hợp nhất không phân chia theo quy định của Bộ luật dân sự. Nhà từ đường chỉ có thể chuyển nhượng quyền quản lý chăm sóc từ người này sang người khác theo thỏa thuận của dòng họ. Nếu cá nhân đứng tên thì chỉ là đứng tên đại diện tập thể trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không có quyền sở hữu. 

Tình huống: Ông A có 3 người con là B, C, D. Khi mất có để lại di chúc, và trong di chúc để lại cho ông B căn nhà từ đường để thực hiện việc thờ phụng, cúng giỗ tổ tiên hằng năm. Nhưng ông B do cần tiền nên đã thỏa thuận bán nhà từ đường cho ông H, những người trong dòng họ phản đối vì đây là tài sản chung của dòng họ và đòi khởi kiện ông B. Ông B cho rằng đây là di sản thừa kế do ông A bố của ông để lại nên ông có quyền định đoạt. 

Giải đáp: 

Có thể thấy trong tình huống này đã hình thành tranh chấp về tài sản chung của dòng họ. Thực tế cho thấy những người lớn tuổi có uy tín trong dòng họ sẽ là những người đứng ra giải quyết tranh chấp liên quan đến nhà từ đường. Và thường cả dòng họ không thể cùng đứng tên trong sổ đỏ nên sẽ ủy thác cho một người uy tín và tin cậy đứng tên trên sổ đỏ ấy. Trong trường hợp này ông A chỉ là người đứng tên đại diện thay cho dòng họ trên sổ đỏ nhà từ đường, chứ không phải là tài sản riêng của ông A, việc ông A để lại nhà từ đường cho anh B được hiểu là anh B sẽ kế thừa nghĩa vụ của ông A thực hiện các công việc thờ phụng tổ tiên, tỏ chức giỗ chạp, nghi lễ cúng bái như trước đây ông A đã đại diện thực hiện việc này. Theo quy định của pháp luật thì nhà từ đường không được phép bán chuyển nhượng vậy nên trong trường hợp này hành vi của ông B là vi phạm quy định của pháp luật. Vậy nên nếu có một thành viên lớn tuổi uy tín của dòng họ đã đứng ra giải thích và phân tích mà ông B vẫn không dừng hành vi của mình thì một thành viên trong dòng họ có quyền khởi kiện ra Tòa án để đòi lại nhà từ đường. 

Xác định quyền khởi kiện vụ án tranh chấp về tài sản chung của dòng họ. Theo quy định thì thành viên trong dòng họ có quyền khởi kiện vụ án tranh chấp về tài sản chung có dòng họ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của dòng họ và thành viên trong dòng họ là cá nhân trong dòng họ được xác định theo tập quán, được thừa nhận nơi dòng họ tồn tại. Như vậy trong trường hợp này nếu anh B thực hiện hành vi bán nhà từ đường sai quy định thì một thành viên trong dòng họ có quyền khởi kiện vụ án tranh chấp để yêu cầu anh B không thực hiện hành vi bán nhà từ đường vì đây là tài sản chung của dòng họ phải được sự quyết định, quản lý của dòng họ, hơn nữa theo quy định của pháp luật đây là tài sản đặc biệt không được phép bán. Pháp luật cũng không cho phép việc bán. Trong trường hợp này, bị đơn là anh B là thành viên của dòng họ và có hành vi bán nhà từ đường. Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trong trường hợp này là những người thành viên còn lại trong dòng họ không khởi kiện không bị kiện nhưng việc giải quyết tranh chấp này liên quan đến quyền lợi nghĩa vụ của họ. Ngoài ra trong trường này, ông H cũng là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan. Các thủ tục về việc khởi kiện được thực hiện theo quy định của Bộ Luật tố tụng dân sự. Lưu ý rằng họ không phải là nguyên đơn không có quyền khởi kiện vụ án tranh chấp về tài sản chung của dòng họ. 

Những văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết: 

– Bộ luật Dân sự năm 2015; 

– Luật Đất đai năm 2014;

– Luật Nhà ở năm 2014.