Nhà ở tái định cư có được chuyển nhượng (mua bán) không?

Nhà ở tái định cư là nhà ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao cho các cá nhân, hộ gia đình khi bị thu hồi, giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật. Vậy, Nhà ở tái định cư có được chuyển nhượng (mua bán) không?

Căn cứ pháp lý:

– Luật Nhà ở 2014;

– Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều luật nhà ở.

Dịch vụ Luật sư tư vấn pháp luật qua điện thoại: 1900.6568

1. Quy định của pháp luật về nhà ở tái định cư?

Nhà ở tái định cư được pháp luật quy định rất cụ thể và chi tiết. Căn cứ theo điều 3 khoản 6 Luật Nhà ở 2014 sửa đổi bổ sung 2020 thì ta có thể hiểu nhà ở tái định cư là loại nhà ở để phục vụ tái định cư hay nói cách khác khi nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật loại nhà ở tái định cư này là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư.

Trên thực tế hiện nay nhà ở tái định cư có rất nhiều và cũng rất nhiều người dân có nhu cầu mua lại những suất nhà ở tái định cư đó để sinh sống hoặc có thể thuê lại nhà ở tái định cư. Tuy nhiên, việc mua nhà ở tái định cư cũng cần phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật. Cụ thể khi mua nhà ở tái định cư bạn cần phải đáp ứng được các điều kiện như:

Căn cứ theo khoản 2 Điều 30 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, khi mua nhà ở tái định cư bạn phải thuộc một trong có 03 đối tượng thuộc diện được thuê, thuê mua, mua nhà ở để phục vụ tái định cư như: Người mua phải là cá nhân, hộ gia đình, có nhà ở hợp pháp thuộc diện bị giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;hoặc phải là hộ gia đình, cá nhân bị nhà nước thu hồi đất ở gắn với nhà ở và phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai và không có chỗ ở nào khác;hoặc là hộ gia đình, cá nhân là chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quy định tại Điều 110 của Luật Nhà ở 2014.

Như vậy, không phải tất cả mọi người đều có thể mua nhà ở tái định cư, chỉ có một số trường hợp nêu trên mới thỏa mãn điều kiện về đối tượng mua nhà ở tái định cư theo quy định của pháp luật. Nếu bạn không thuộc một trong số các đối tượng đó thì bạn sẽ không thể mua nhà ở tái định cư được.

 Bên cạnh đó, pháp luật cũng quy định rất cụ thể về vấn đề thuê, thuê mua nhà ở tái định cư. Cụ thể theo khoản 2 điều 30 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định về điều kiện được thuê, thuê mua, mua nhà ở để phục vụ tái định cư như sau:

Đối với các hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thuộc diện bị giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc Hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất ở gắn với nhà ở và phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai và không có chỗ ở nào khác có nhu cầu mua nhà ở thương mại hoặc thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư thì phải có tên trong danh sách được bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có đơn đề nghị bố trí nhà ở tái định cư theo mẫu do Bộ Xây dựng ban hành;

Còn trường hợp các hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thuộc diện bị giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc  Hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất ở gắn với nhà ở và phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai và không có chỗ ở nào khác có nhu cầu thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội thì phải có tên trong danh sách được bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, có đơn đề nghị bố trí nhà ở tái định cư bằng nhà ở xã hội theo mẫu do Bộ Xây dựng ban hành và phải thuộc diện chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở;

Đối với các hộ gia đình, cá nhân là chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quy định thì được bố trí nhà ở tái định cư theo quy định

Như vậy theo quy định nêu trên thì có thể hiểu nếu bạn muốn mua, thuê, thuê lại nhà ở phục vụ tái định cư thì bạn phải là các cá nhân, hộ gia đình thuộc điều kiện nêu trên. Một cá nhân bình thường không thể tiến hành mua nhà tái định cư hoặc thuê lại nhà tái định cư theo quy định của pháp luật. Vì vậy, trước khi mua nhà ở tái định cư, hoặc thuê nhà ở tái định cư bạn nên tìm hiểu thật kỹ và nắm chắc các điều kiện về mua và thuê nhà ở tái định cư để tránh trường hợp bị vướng mắc vấn đề pháp lý, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho chính mình.

2. Nhà ở tái định cư có được chuyển nhượng (mua bán) không?

Căn cứ theo quy định tại  khoản 1 và khoản 2 điều 118 Luật Nhà ở 2014 thì các cá nhân, hộ gia đình khi được nhà nước giao nhà ở tái định cư theo quy định của pháp luật về thu hồi và bồi thường giải phóng mặt bằng, tức là cá nhân, hộ gia đình đó được công nhận quyền sở hữu nhà ở tái định cư theo đúng quy định của pháp luật. Lúc này, nếu các cá nhân, hộ gia đình đó có thể được chuyển nhượng nhà ở tái định cư nếu như đáp ứng được đầy đủ các yêu cầu về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch. Cụ thể như sau:

– Hộ gia đình, cá nhân muốn bán nhà tái định cư phải có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp không phải có theo quy định của pháp luật. Cụ thể là mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định; Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; Nhận thừa kế nhà ở;Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

– Nhà ở tái định cư mà các cá nhân, hộ gia đình muốn chuyển nhượng đó phải là nhà không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

– Nhà ở tái định cư mà các cá nhân, hộ gia đình muốn chuyển nhượng đó phải là nhà không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Nhà ở tái định cư mà các cá nhân, hộ gia đình muốn chuyển nhượng đó phải là nhà không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng các điều kiện quy định nêu trên không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

3.Trình tự thủ tục chuyển nhượng nhà ở tái định cư?

Nếu bạn là các cá nhân, hộ gia đình đáp ứng đủ điều kiện để được mua nhà ở tái định cư theo quy định của pháp luật thì khi mua nhà ở tái định cư thì cần phải tiến hành thực hiện một số các thủ tục cũng như chuẩn bị các hồ sơ giấy tờ cần thiết như sau:

Thứ nhất, Hợp đồng mua bán nhà ở phải được các bên thỏa thuận và lập thành văn bản và bản hợp đồng phải được công chứng, chứng thực tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở;

Sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng và tiến hành công chứng hợp đồng xong thì các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà ở cấp Giấy chứng nhận;

Khi thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận nhà ở cho bên mua thì lưu ý rằng các bên phải hoàn thành những nghĩa vụ tài chính như nộp thuế thu nhập cá nhân đối với việc chuyển nhượng nhà, trừ trường hợp được miễn thuế theo quy định của pháp luật; lệ phí trước bạ, trừ trường hợp được miễn lệ phí trước bạ theo quy định; phí thẩm định hồ sơ và nộp biên lai cùng giấy tờ có liên quan lại cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thụ lý hồ sơ;

Sau khi có đủ tài liệu cần thiết cán bộ tiếp nhận hồ sơ của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành xác minh và kiểm tra, nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì cán bộ viết giấy biên nhận hồ sơ và giấy hẹn trả Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua.Trường hơp nếu hồ sơ không hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm thông báo cho người nộp hồ sơ về vấn đề trả hồ sơ hoặc yêu cầu bổ sung các tài liệu giấy tờ còn thiếu theo quy định của pháp luật để người nộp hồ sơ bổ sung hoàn chỉnh hồ sơ.

Tóm lại, từ những lập luận và phân tích như trên có thể thấy pháp luật hiện hành quy định cho phép được chuyển nhượng nhà ở tái định cư nếu đáp ứng được các điều kiện nhất định.