Cách xác định giá thuê nhà ở công vụ theo quy định của Luật nhà ở năm 2014? Nguyên tắc xác định giá thuê nhà ở công vụ?
Đối với những người làm việc trong cơ quan nhà nước thì nhà ở công vụ là một trong những loại hình nhà ở rất phổ biến. Tuy rằng, nhà ở công vụ được sử dụng rất phổ biến nhưng về khái niệm Nhà ở công vụ là gì thì vẫn còn mơ hồ và xa lạ đối với những người dân chưa được tiếp xúc với mô hình nhà này bao giờ.
Cơ sở pháp lý:
Mục lục bài viết
1. Nhà ở công vụ là gì?
Trước khi đi vào tìm hiểu về khái niệm nhà công vụ thì chúng ta cần biết đến nhà ở là một công trình xây dựng phổ biến, được sử dụng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Khái niệm về nhà ở thì đã không còn gì xa lạ với mỗi cá nhân, hộ gia định. Nhưng khái niệm về nhà cồng vụ thì không phải ai cũng nắm rõ về khái niệm nhà này.
Do đó, khái niệm về nhà công vụ được hiểu theo một cách đơn giản là nhà thuộc quyền quản lý của cơ quan nhà nước dùng để phân cho người đang làm việc công thông thường là người có chức quyền hoặc cán bộ công nhân viên chức hoặc người có nhiệm vụ đặc thù, dùng để ở, tiếp khách hoặc các chức năng khác nhằm mục đích phục vụ việc công tương xứng với nhiệm vụ được giao để tạo điều kiện, môi trường làm việc, sinh hoạt thuận lợi, tiện ích, sang trọng tương ứng với thể diện cần phải có của chức vụ cũng như điều kiện bảo đảm an ninh, giao tiếp, giữ khoảng cách với người nước ngoài, các đồng nhiệm, bạn đồng liêu, cấp dưới, dân hoặc khách cần liên hệ trong mức độ cho phép của ngân sách, nguồn quỹ công sản cũng như quan niệm của Chính phủ hiện tại về nhu cầu của chức vụ. Tùy theo tính chất, nhu cầu, hình thức sử dụng mà nhà ở được chia thành những loại nhà ở như: Nhà chung cư, nhà ở riêng lẻ, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ….
Bên cạnh đó thì khái niệm về nhà ở công vụ cũng được quy định tại Khoản 5 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014 quy định về nhà ở công vụ là: “Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác”.
Theo quy định nêu trên thì không phải đối tượng nào cũng được thuê nhà ở công vụ và khi thuê cũng phải đáp ứng những điều kiện nhất định. Do đó, theo như quy định tại Điều 32 Luật nhà ở năm 2014 quy định về điều kiện được thuê nhà ở công vụ điều kiện dể thuê nhà công vụ được pháp luật hiện hành đặt ra đối với những đối tượng làm việc trong cơ quan nhà nước, hoặc những đối tượng cán bộ công chức được điều động đi đến nơi khác làm việc cũng sẽ được thuê nhà ở công vụ để thực hiện việc dùng để ở, tiếp khách hoặc các chức năng khác nhằm mục đích phục vụ việc công tương xứng với nhiệm vụ được giao để tạo điều kiện, môi trường làm việc, sinh hoạt thuận lợi, tiện ích….Điều kiện này được quy định cụ thể:
– Đối với đối tượng quy định là Cán bộ lãnh đạo của Đảng, Nhà nước thì được bố trí nhà ở công vụ theo yêu cầu an ninh;
– Đối với đối tượng quy định là cán bộ, công chức thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị – xã hội; Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp; Giáo viên; Bác sĩ, nhân viên y tế; Nhà khoa học được giao chủ trì nhiệm vụ khoa học và công nghệ cấp quốc gia đặc biệt quan trọng theo như quy định tại các điểm b, c, d, đ, e và g khoản 1 Điều này thì phải thuộc diện chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội tại địa phương nơi đến công tác hoặc đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại nơi đến công tác nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực khác nhau.
2. Cách xác định giá thuê nhà ở công vụ:
Nguyên tắc là những quan điểm tư tưởng chỉ đạo được đưa ra để người khác phải thực hiện. Với lý do không phải cá nhân nào cũng có quyền được thuê nhà ở công vụ. Chính vì vậy cần phải có những nguyên tắc xác định giá thuê nhà ở công vụ. Nguyên tắc này đã được quy định tại Điều 33 Luật nhà ở năm 2014 quy định.
“Điều 33. Nguyên tắc xác định giá thuê nhà ở công vụ
1. Tính đúng, tính đủ các chi phí cần thiết để thực hiện quản lý vận hành, bảo trì và quản lý cho thuê trong quá trình sử dụng nhà ở công vụ.
2. Không tính tiền sử dụng đất xây dựng nhà ở công vụ và không tính chi phí khấu hao vốn đầu tư xây dựng nhà ở công vụ hoặc chi phí mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ.
3. Giá thuê nhà ở công vụ do cơ quan có thẩm quyền quy định tại khoản 2 Điều 81 của Luật này quyết định và được xem xét, điều chỉnh cho phù hợp với từng thời kỳ.
4. Trường hợp thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ thì người thuê nhà ở công vụ trả tiền thuê nhà ở thấp hơn giá thuê nhà ở thương mại theo quy định của Chính phủ”.
Từ quy định trên có thể thấy việc luật định có nhắc đến tính đúng, tính đủ các chi phí cần thiết để thực hiện quản lý vận hành, bảo trì và quản lý cho thuê trong quá trình sử dụng nhà ở công vụ. Do đó, các chi phí trong việc bảo trì, bảo hành và quản lý nhà ở công vụ cần phải tính đúng và đủ vì nó liên quan trực tiếp đến quyền lợi của người thuê nhà và quyền lợi của người cho thuê nhà. Các chi phí về tiền sử dụng đất và các chi phí khấu hao vốn đầu tư xây dựng thì phải do bên cho thuê nhà công vụ phải chịu vì đây là nhà do họ xây dựng nên thì họ phải chịu những chi phí này còn người thuê thì họ chỉ thuê nhà họ không thuê đất nên không thể yêu cầu họ nộp tiền sử dụng đất được. Giá thuê nhà ở công vụ do cơ quan có thẩm quyền được quyết định và được xem xét, điều chỉnh cho phù hợp với từng thời kỳ. Chính vì, lý do dựa vào điều kiện kinh tế thì trường, sự phát triển kinh tế của hội, phát triển của đất nước và những yếu tố khác mà qua từng thời kỳ mà cơ quan có thẩm quyền có thể xem xét để quyết định giá thuê.
Nguyên tắc xác định giá cho thuê nhà ở công vụ được hướng dẫn chi tiết tại Điều 11
– Tính đủ các chi phí cần thiết để thực hiện quản lý vận hành, bảo trì và quản lý cho thuê trong quá trình sử dụng nhà ở (không tính chi phí khấu hao vốn đầu tư xây dựng, không tính chi phí mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ);
– Không tính tiền sử dụng đất;
– Giá cho thuê nhà ở công vụ được xem xét, điều chỉnh khi Nhà nước có thay đổi về khung giá hoặc giá cho thuê nhà ở công vụ. Trường hợp chi phí quản lý vận hành (giá dịch vụ quản lý vận hành) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành có thay đổi thì giá cho thuê nhà ở cũng được điều chỉnh tương ứng;
– Đối với tiền sử dụng các dịch vụ như cung cấp điện, nước, điện thoại, internet, trông giữ xe các loại và các dịch vụ khác do người thuê trực tiếp chi trả cho đơn vị cung cấp dịch vụ theo hợp đồng hai bên ký kết. Trường hợp đơn vị quản lý vận hành nhà ở công vụ ký hợp đồng với đơn vị cung cấp dịch vụ thì người thuê có trách nhiệm nộp tiền sử dụng dịch vụ cho đơn vị quản lý vận hành để trả cho đơn vị cung cấp dịch vụ đó.
– Các chi phí cấu thành giá cho thuê nhà ở công vụ bao gồm chi phí quản lý vận hành, chi phí bảo trì và chi phí quản lý cho thuê nhà ở công vụ.
Từ nguyên tắc xác định giá cho thuê nhà ở công vụ được quy định tại Thông tư 09/2015/TT-BXD hướng dẫn việc quản lý sử dụng nhà ở công vụ do Bộ trưởng Bộ Xây dựng có thể xác định việc thanh toán tiền thuê nhà ở công vụ được quy định như sau:
Đối tượng được thuê nhà ở công vụ có trách nhiệm hay còn được gọi là nghĩa vụ của mình về việc trả tiền thuê nhà ở theo đúng nội dung hợp đồng thuê nhà đã ký kết và phù hợp với thời điểm được Nhà nước thanh toán tiền lương theo quy định. nếu như đối tượng được thuê nhà cồn vụ không thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê trong ba tháng liên tục thì đơn vị quản lý vận hành nhà ở công vụ có quyền yêu cầu cơ quan đang trực tiếp quản lý người thuê nhà ở công vụ khấu trừ từ tiền lương của người thuê nhà để trả tiền thuê nhà; cơ quan đang trực tiếp quản lý người thuê nhà ở có trách nhiệm khấu trừ tiền lương của người thuê nhà để trả cho đơn vị quản lý vận hành nhà ở công vụ;
Trường hợp thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ mà tiền thuê nhà ở thương mại cao hơn số tiền thuê do người thuê phải trả thì người thuê phải trả tiền thuê nhà không vượt quá 10% tiền lương đang được hưởng tại thời điểm thuê nhà ở công vụ; ngân sách nhà nước chi trả phần chênh lệch tiền thuê nhà ở theo nguyên tắc ngân sách trung ương chi trả cho cán bộ thuộc diện cơ quan trung ương quản lý, ngân sách địa phương chi trả cho cán bộ thuộc diện cơ quan địa phương quản lý. Thủ tục thanh toán phần tiền chênh lệch quy định tại khoản này được thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Tài chính;
Như vậy, có thể thấy để đảm bảo việc người thuê nhà công vụ thực hiện nghĩa vụ của mình đối với việc trả tiền thuê nhà thì pháp luật Nhà ở hiện hành đã có những quy định về việc đơn vị quản lý vận hành nhà ở công vụ ký hợp đồng thuê nhà với cơ quan đang trực tiếp quản lý người thuê nhà ở công vụ thì cơ quan này có trách nhiệm trích từ tiền lương của người thuê nhà ở để trả cho đơn vị quản lý vận hành nhà ở công vụ theo quy định. Việc làm này để bảo đảm ngân sách thu từ việc cho thuê nhà ở công vụ không bị thất thoát do người thuê nhà không thực hiện nghĩa vụ của mình.
