Nhà chung cư chưa có sổ hồng có làm được hộ khẩu không?

1. Khi nào thì nhà chung cư sẽ được cấp sổ hồng? 

Hiện nay nhà chung cư là loại hình nhà ở được nhiều người quan tâm và hướng đến bởi nhiều ưu điểm tích cực của nó. Tuy nhiên trong quá trình sở hữu căn hộ chung cư thì nhiều người đặt ra câu hỏi xoay quanh vấn đề sổ hồng, tức là khi nào thì các căn hộ chung cư sẽ được cấp sổ hồng. Để xác định được thời gian căn hộ chung cư được cấp sổ hồng thì cần phải xác định chung cư được mua bán là chung cư cũ hay chung cư mới. Vì thế, có thể chia trường hợp như sau:

Thứ nhất, trong trường hợp mua chung cư cũ. Các cụ thể sau khi thực hiện hoạt động mua bán chung cư cũ, và công chứng hợp đồng mua bán tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thì bên mua sẽ phải nộp hồ sơ để sang tên sổ hồng chung cư cho bên còn lại. Căn cứ theo quy định tại Điều 2 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất có ghi nhận về thời gian sang tên như sau:

– Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nhà, tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) theo quy định của pháp luật hiện nay được xác định là không quá 30 ngày;

– Đăng ký, cấp sổ hồng cho người mua nhà của tổ chức đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật hiện nay được xác định là không quá 15 ngày;

– Đăng ký, cấp sổ hồng khi thay đổi tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật hiện nay được xác định là không quá 15 ngày;

– Đăng ký biến động khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; nhập tài sản chung vợ chồng … theo quy định của pháp luật hiện nay được xác định là không quá 10 ngày.

Như vậy thì có thể thấy, thời gian người mua được cấp sổ hồng khi mua chung cư cũ theo quy định của pháp luật hiện nay là không quá 15 ngày làm việc được tính kể từ ngày nhận bộ hồ sơ đầy đủ và hợp lệ. 

Thứ hai, trong trường hợp các chủ thể giao kết hợp đồng mua bán chung cư mới. Khác với việc mua bán chung cư cũ, nếu như các chủ thể mua chung cư mới, tức là mua bán chung cư trực tiếp với chủ đầu tư thì căn cứ theo quy định tại Điều 26 của Luật nhà ở năm 2022 thì các chủ đầu tư sẽ có nghĩa vụ làm thủ tục đề nghị lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ hồng cho người mua chung cư trong thời gian 50 ngày kể từ ngày bàn giao hoặc được tính kể từ thời điểm người mua chung cư thanh toán đầy đủ số tiền chung cư mà các bên đã thỏa thuận. Đồng thời căn cứ theo quy định tại Điều 2 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, thời hạn cấp sổ hồng cho chủ đầu tư sẽ được xác định là không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được bộ hồ sơ đầy đủ và hợp lệ. Như vậy thì sau khi thanh toán đầy đủ tiền hoặc nhận bàn giao căn hộ chung cư trên thực tế thì thời gian tối đa để người mua chung cư mới có thể nhận được sổ hồng là 65 ngày làm việc. Đồng thời cũng cần phải lưu ý rằng khoảng thời gian này sẽ không bao gồm thời gian nghỉ lễ, các ngày nghỉ cuối tuần, hoặc thời gian thực hiện nghĩa vụ nộp thuế … của các chủ thể. 

2. Nhà chung cư chưa có sổ hồng có làm được hộ khẩu hay không?

Để trả lời cho câu hỏi: Nhà chung cư chưa có sổ hồng thì có làm được hộ khẩu hay không? Thì cần phải tìm hiểu xem thủ tục làm hộ khẩu tại các nhà chung cư có cần chuẩn bị giấy tờ là sổ hồng hay không, hay nói cách khác thì sổ hồng có phải là loại giấy tờ bắt buộc khi làm hộ khẩu tại nhà chung cư hay không.  

Căn cứ theo quy định tại Điều 20 của Luật cư trú năm 2020 hiện nay có ghi nhận về một số điều kiện để tiến hành thủ tục đăng ký thường trú, theo đó thì các chủ thể cần phải đáp ứng điều kiện đó là có chỗ ở hợp pháp thuộc quyền sở hữu của mình hoặc được chủ hộ và các chủ sở hữu chỗ ở hợp pháp các đồng ý (nếu như không có nhà thuộc sở hữu của mình). Đồng thời căn cứ theo quy định tại Điều 5 của Nghị định số 62/2021/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều Luật Cư trú, giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp có thể bao gồm một số giấy tờ sau đây:

– Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (đã được công chứng/chứng thực theo quy định pháp luật), hoặc hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai (hợp đồng này có thể được công chứng/chứng thực theo yêu cầu của các bên nếu một trong hai bên là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở đầu xây dựng để bán);

– Hoặc biên bản bàn giao, hoặc biên bản nhận nhà, hoặc biên bản giao nhà (văn bản thể hiện đã bàn giao nhà ở của chủ đầu tư cho khách hàng);

– Hoặc giấy phép xây dựng (trường hợp này thông thường cần xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc có nhà trên đất và việc tồn tại của căn nhà này là phù hợp với quy định pháp luật);

– Hoặc giấy tờ xác nhận có nhà ở, đất ở và không có tranh chấp về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất nếu không có các giấy tờ chứng minh trên (thường áp dụng đối với trường hợp nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân hoặc chung cư mini đã hoàn thiện xây dựng);

– Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (phải có xác nhận của chủ đầu tư và văn bản này phải được công chứng/chứng thực);

– Giấy tờ chứng minh về giao dịch nhận tặng cho, thừa kế … theo quy định của pháp luật. 

Như phân tích ở trên thì theo quy định của pháp luật hiện nay, không bắt buộc phải có sổ hồng chung cư thì mới đủ điều kiện để đăng ký thường trú, mà các chủ thể có thể thay thế sổ hồng chung cư bằng một vài giấy tờ khác theo như phân tích ở trên, ví dụ như có thể được thay thế bằng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hoặc giấy tờ bàn giao căn hộ chung cư trên thực tế. Như vậy thì chung cư mặc dù chưa có sổ hồng vẫn có thể đăng ký thường trú theo quy định của pháp luật nếu đây là chung cư thuộc sở hữu của chính chủ thể đó, hoặc được chủ hộ và chủ sở hữu căn hộ chung cư đồng ý nếu như chung cư này không thuộc sở hữu của người đăng ký thường trú.

3. Thủ tục đăng kí thường trú cho căn hộ chung cư: 

Nhìn chung thì thủ tục đăng ký thường trú cho các căn hộ chung cư sẽ trải qua một số giai đoạn cơ bản sau đây: 

Bước 1: Chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ và hợp lệ để nộp đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Bước 2: Nộp hồ sơ theo quy định của pháp luật.

Bước 3: Giải quyết hồ sơ. Khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký thường trú thì cơ quan đăng ký cư trú sẽ tiến hành hoạt động kiểm tra và cấp phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người đăng ký. Trong trường hợp hồ sơ đăng ký chưa đầy đủ thì cần phải hướng dẫn người đăng ký bổ sung sao cho phù hợp với quy định của pháp luật. Khi nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ thì cơ quan đăng ký cư trú cần phải có trách nhiệm thẩm định và cập nhật thông tin về nơi thường trú mới của người đăng ký vào Cơ sở dữ liệu về cư trú và tiến hành hoạt động thông báo cho người đăng ký về việc đã cập nhật thông tin đăng ký thường trú của họ. Trong trường hợp từ chối đăng ký thì cần phải trả lời bằng văn bản trong đó nêu rõ lý do chính đáng. Nhìn chung thì thời hạn giải quyết thủ tục hành chính đăng ký thường trú sẽ kéo dài trong vòng 07 ngày làm việc được tính kể từ ngày nhận bộ hồ sơ đầy đủ và hợp lệ căn cứ theo quy định tại Điều 22 của Luật cư trú năm 2020. Theo quy định của pháp luật hiện nay cụ thể là Thông tư 75/2022/TT-BTC quy định mức thu, chế độ thu, nộp và quản lý lệ phí đăng ký cư trú do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành, thì lệ phí đăng ký thường trú trực tiếp được xác định là 20.000 đồng / lần đăng ký. 

4. Có nên mua các căn hộ chung cư chưa có sổ hồng hay không? 

Hiện nay có rất nhiều lý do khiến cho các căn hộ chung cư chưa có sổ hồng, tuy nhiên có thể kể đến một số lý do khiến cho căn hộ chung cư chưa có sổ hồng như sau:

– Chung cư chưa có đầy đủ các giấy tờ pháp lý hoặc giấy tờ sở hữu căn hộ chung cư chưa rõ ràng, và chung cư không có đầy đủ căn cứ để tiến hành thủ tục cấp sổ hồng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Có căn chung cư hiện vẫn đang còn vướng mắc một số vấn đề tranh chấp, quy hoạch chung cư không đúng quy định của pháp luật, tranh chấp xoay quanh vấn đề giải phóng mặt bằng và đền bù, Tranh chấp về mua bán hoặc tặng chung cư giữa các chủ thể với nhau cho nên chưa thể tiến hành hoạt động cấp sổ hồng cho chung cư đó;

– Các công trình chung cư chưa hoàn thành, chưa hoàn công để được cấp sổ hồng hoặc để thực hiện mua bán trong trường hợp không cần sổ hồng;

– Căn hộ chung cư mặc dù đã thành công tuy nhiên thiết kế không đúng với giấy phép được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và đã đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền, tức là xây dựng chung cư trái quy định của pháp luật;

– Căn hộ chung cư đang được chủ đầu tư thực hiện thế chấp tại ngân hàng và hiện tại chưa có đủ nguồn vốn để giải chấp theo quy định, hoặc căn hộ chung cư đó vẫn chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chính với cơ quan nhà nước có thẩm quyền ví dụ như nợ thuế …

Khi rơi vào một trong các trường hợp nêu trên thì căn hộ chung cư sẽ chưa có sổ hồng. Nhìn chung thì căn hộ chung cư có sổ hồng hay không sẽ phụ thuộc chủ yếu vào độ uy tín của các chủ đầu tư. Do đó đối với căn hộ chung cư chưa có sổ hồng thì sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

Rủi ro nghiêm trọng nhất là khi chưa được phép mua bán chung cư nhưng các bên vẫn tiến hành các giao dịch trái pháp luật và làm hợp đồng mua bán với nhau, khi đó thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư như vậy sẽ bị coi là vô hiệu, các bên sẽ hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận và không được pháp luật bảo vệ quyền lợi. Tức là khi hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bị vô hiệu thì các bên hoàn toàn có thể bị “mất trắng” khoản tiền mà mình đã bỏ ra để mua căn hộ chung cư đó. Ngoài ra, nếu chưa được mua bán, các bên có thể “lách luật” bằng cách thực hiện các hợp đồng đặt cọc hoặc ủy quyền, tuy nhiên thực chất đây là giao dịch mua bán và cũng tương tự, các hợp đồng này cũng có thể sẽ không có giá trị được thi hành. Khi cấp hồng cho căn hộ chung cư thì chủ đầu tư vẫn phải thực hiện hoạt động cấp cho người đầu tiên thực hiện hoạt động mua bán với chủ đầu tư đó. Nếu lúc này người được cấp sổ hồng không hợp tác thực hiện mua bán theo đúng quy định của pháp luật thì nguy cơ “mất trắng” của những người mua bán sau hoàn toàn có thể xảy ra.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Cư trú năm 2020;

– Luật Đất đai năm 2013;

– Luật Nhà ở năm 2022;

– Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

– Thông tư 75/2022/TT-BTC quy định mức thu, chế độ thu, nộp và quản lý lệ phí đăng ký cư trú do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành;

– Nghị định số 62/2021/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều Luật Cư trú.