Nhà chưa được đăng ký trên sổ đỏ có được tặng cho không?

1. Nhà chưa được đăng ký trên sổ đỏ có được tặng cho không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 118 của Văn bản hợp nhất Luật nhà ở năm 2022 có quy định về điều kiện của nhà ở trong quá trình tham gia các giao dịch dân sự. Theo đó thì có thể nói, giao dịch dân sự về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, trao đổi, thế chấp hoặc góp vốn bằng nhà ở thì nhà phải có đầy đủ các điều kiện như sau:

– Phải có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật được cấp và cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, không thuộc trường hợp đó có khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với các trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định của pháp luật;

– Nhà không bị kê biên để đảm bảo thi hành án phòng không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Nhà không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đã có quyết định thông báo giải tỏa hoặc phá vỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tuy nhiên có thể nói, các điều kiện theo như phân tích nêu trên sẽ không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Bên cạnh đó, cũng căn cứ theo quy định tại Điều 118 của Văn bản hợp nhất Luật nhà ở năm 2022 cũng có quy định về những trường hợp ngoại lệ. Theo đó, giao dịch về nhà sau đây sẽ không bắt buộc phải có giấy chứng nhận được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền:

– Mua bán hoặc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

– Tổ chức thực hiện hoạt động tặng cho đối với nhà tình nghĩa, nhà tình thương theo quy định của pháp luật;

– Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, mua bán hoặc thuê mua nhà ở xã hội, các nhà ở để phục vụ cho nhu cầu tái định cư theo quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền tuy nhiên không thuộc sở hữu nhà nước, bán nhà ở căn cứ theo quy định tại Điều 62 của Văn bản hợp nhất luật nhà ở năm 2022;

– Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ hoặc ủy quyền quản lý nhà ở trong một đối tượng khác;

– Nhận thừa kế nhà ở theo pháp luật về thừa kế và pháp luật về dân sự;

– Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong các dự án đầu tư xây dựng, trong đó đã bao gồm trường hợp nhận bàn giao nhà ở từ các chủ đầu tư tuy nhiên chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận đối với căn nhà đó.

Theo đó thì có thể nói, khi thông tin nhà ở và các công trình xây dựng được cập nhật vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì chủ sở hữu được xác lập quyền sở hữu đầy đủ đối với các nhà và tài sản gắn liền với đất một cách hợp pháp theo quy định của pháp luật. Như vậy, đối với trường hợp đã hình thành nhà tuy nhiên chưa thực hiện thủ tục đăng ký trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tức là chưa thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với căn nhà đó thì quyền sở hữu sẽ chưa được xác lập theo quy định của pháp luật, nhà ở trong trường hợp này sẽ không đáp ứng đầy đủ điều kiện để tặng cho căn cứ theo quy định tại Điều 118 của Văn bản hợp nhất Luật nhà ở năm 2022 theo như phân tích nêu trên. 

Do đó có thể nói, khi muốn thực hiện thủ tục tặng cho nhà và cho đất cho người khác, cụ thể là lập hợp đồng tặng cho nhà đất và thực hiện các thủ tục có liên quan đến hoạt động chuyển quyền sử dụng và chuyển quyền sở hữu nhà đất cho người khác, thì phải có sổ đỏ trong đó ghi nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu hợp pháp. Tóm lại, nhà chưa đăng ký trên sổ đỏ thì sẽ không được phép tặng cho theo quy định của pháp luật.

2. Có bắt buộc phải đăng ký bổ sung nhà vào sổ đỏ không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 95 của Luật đất đai năm 2013 có quy định về vấn đề đăng ký đất đai, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Theo đó thì có thể thấy, thủ tục đăng ký đất đai là thủ tục bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý hợp pháp, thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sét được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Như vậy, theo phân tích nêu trên thì có thể thấy việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở sau khi xây nhà không bắt buộc. Chủ sở hữu nhà ở có thể đăng ký hoặc không đăng ký quyền sở hữu nhà tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Chủ sở hữu nhà không bắt buộc phải thực hiện hoạt động đăng ký quyền sở hữu, hành vi này cũng sẽ không bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên trên thực tế, để hạn chế rủi ro, người dân vẫn nên thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tức là cập nhật nhà trên đất vì những lý do cơ bản sau:

– Bổ sung thông tin về nhà vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp trước đó để được pháp luật bảo vệ;

– Dùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để có thể thực hiện các giao dịch, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hợp pháp theo quy định của pháp luật. Bởi vì căn cứ theo quy định tại Điều 118 của Văn bản hợp nhất luật nhà ở năm 2022 có quy định về điều kiện nhà ở tham gia giao dịch theo như phân tích nêu trên, trong đó có điều kiện về việc nhà ở phải có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo đó, chủ sở hữu căn nhà muốn mua bán hoặc tặng cho, thế chấp và có vốn thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được xem là chứng thư pháp lý để xác nhận quyền sở hữu nhà ở;

– Chứng minh nhà ở là hợp pháp khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất. Căn cứ theo quy định tại Điều 88 của Luật đất đai năm 2013 có quy định về nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, sản xuất kinh doanh khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất. Theo đó, khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất và chủ sở hữu hợp pháp tài sản gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì sẽ được bồi thường. Theo đó, một trong những lý do người dân nên thực hiện hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở sau khi xây dựng xong căn nhà đó là để dễ dàng chứng minh được căn nhà đó là tài sản hợp pháp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất nhưng gây ra thiệt hại về nhà trên thực tế.

3. Những rủi ro khi thực hiện thủ tục tặng cho nhà chưa được đăng ký trên sổ đỏ: 

Theo như phân tích nêu trên, có thể kể đến một số rủi ro khi thực hiện thủ tục tặng cho nhà nhưng chưa đăng ký trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

– Người nhận tặng cho muốn ghi nhận bổ sung nhà trên đất thì vẫn phải thực hiện thủ tục đăng ký bổ sung nhà trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên lúc này thì thủ tục có thể diễn ra lâu dài và phức tạp hơn;

– Sau khi nhận tặng cho, người nhận tặng cho sẽ không có quyền sở hữu nhà ở đó mà chỉ có quyền sử dụng đất, bởi vì suy cho cùng thì các nhà chưa được thực hiện thủ tục đăng ký trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp người nhận tặng cho muốn bán nhà đất thì chỉ có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thể thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở;

– Trong trường hợp người nhận tặng cho muốn thế chấp nhà để thực hiện thủ tục vay vốn tại các tổ chức tín dụng và ngân hàng thì chỉ có thể đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, đối với phần giá trị của căn nhà thì sẽ không được xem xét để nhận thế chấp vì căn nhà đó chưa thực hiện hoạt động đăng ký trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong quá trình nhận tặng cho. Vì vậy, để đảm bảo không xảy ra các rủi ro trong tương lai, người dân nên thực hiện các thủ tục bổ sung đăng ký nhà vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, rồi sau đó mới tiến hành hoạt động tặng cho nhà đất cho người khác.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Văn bản hợp nhất 04/VBHN-VPQH 2022 Luật Nhà ở.