Nguyên tắc xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả, mốc giới thửa đất

Nguyên tắc xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả và mốc giới thửa đất được quy định rõ trong Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Mục đích của quá trình này là việc xác định ranh giới giữa các bất động sản liền kề với nhau nhằm hoàn thiện hóa bản đồ địa chính. Qua bài viết này, đội ngũ các Luật gia, Luật sư của Công ty Luật Dương Gia xin bình luận, làm rõ các quy định pháp luật về nguyên tắc xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả và mốc giới thửa đất mới nhất hiện nay.

1. Nguyên tắc xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả và mốc giới thửa đất

Hoạt động về quản lý địa giới được quy định tại Luật Đất đai năm 2013, bao gồm các hoạt động: xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa chính, lập bản đồ địa chính. Lập và quản lý hồ sơ về địa giới hành chính thì việc lập và quản lý hồ sơ về địa giới hành chính được quy định tại Luật đất đai năm 2013. Theo đó: Hồ sơ địa giới hành chính là hồ sơ phục vụ quản lý nhà nước đối với địa giới hành chính, bao gồm:

– Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thành lập đơn vị hành chính hoặc điều chỉnh địa giới hành chính.

– Bản đồ địa giới hành chính: là bản đồ thể hiện các mốc địa giới hành chính và các yếu tố địa vật, địa hình có liên quan đến mốc địa giới hành chính.

– Sơ đồ vị trí các mốc địa giới hành chính.

– Bảng tọa độ các mốc địa giới hành chính, các điểm đặc trưng trên đường địa giới hành chính.

– Bản mô tả tình hình chung về địa giới hành chính.

– Biên bản xác nhận mô tả đường địa giới hành chính.

– Phiếu thống kê về các yếu tố địa lý có liên quan đến địa giới hành chính.

– Thống kê các tài liệu về địa giới hành chính của các đơn vị hành chính cấp dưới.

Việc quản lý hồ sơ địa giới hành chính được quy định như sau:

– Hồ sơ địa giới hành chính cấp nào được lưu trữ tại Uỷ ban nhân dân cấp đó, Uỷ ban nhân dân cấp trên, Bộ Nội vụ, Bộ Tài nguyên và Môi trường.

– Hồ sơ địa giới hành chính cấp dưới do Ủy ban nhân dân cấp trên trực tiếp xác nhận; hồ sơ địa giới hành chính cấp tỉnh do Nội vụ.

2. Nguyên tắc xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả và mốc giới thửa đất

Ranh giới phân định quyền chiếm hữu và sử dụng đất của người sử dụng đất với người sử dụng đất liền kề đối với một mảnh đất nhất định. Ranh giới sử dụng đất đai được xác định bằng mốc giới cụ thể do cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện khi giao đất, cho thuê đất trên thực địa, được ghi trong số quyết định giao đất, cho thuê đất và được mô tả trong hồ sơ địa chính. Thực hiện đo đạc trên thực địa, áp dụng các phương pháp lập bản mô tả nhằm mục đích lập bản đồ địa chính, bản đồ vẽ địa chính, kiểm tra, đánh giá những sự tranh chấp giữa các chủ sử dụng đất liền kề nhau theo diện tích thực tế và đáp ứng cho công tác tiến hành thực hiện vấn đề xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Sử dụng đất đúng ranh giới là nghĩa vụ đầu tiên trong các nghĩa vụ chung của người sử dụng đất được quy định tại Luật Đất đai năm 2013. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất giúp hoàn thiện công tác quy hoạch đất đai: hồ sơ địa chính, tài liệu về địa chính, đăng ký đất đai… nhằm tạo điều kiện cần thiết để nâng cao hiệu quả công tác giải quyết tranh chấp đất đai.

Trong thực tiễn, có một lo ngại và vướng mắc khi mà các hộ gia đình cá nhân không chịu ký giáp ranh hay ký xác nhận bản mô tả ranh giới thửa đất, mốc lộ giới đất đai gây lũng đoạn trong các hoạt động đo đạc, cấp vẽ bản đồ. Công tác giải quyết tranh chấp để được đến khâu cấp sổ lại thêm những khâu khó khăn và vướng mắc.

Vật nhân tạo hay tự nhiên (cột mốc, hàng rào, tường ngăn, cây, kênh, mương, hào, rãnh,…) nằm trên ranh giới chung phân định các bất động sản liền kề, được những chủ sở hữu, người sử dụng bất động sản thỏa thuận dùng làm ranh giới để ngăn cách các bất động sản liền kề. Luật đất đai ra đời muộn khiến việc áp dụng các tập quán đất đai được sử dụng rộng rãi, sau những đợt cải cách ruộng đât khi nhà nước cấp đất, giao đất cho người dân còn lỏng lẻo thì việc người dân khai hoang, khai khẩn, lấn chiếm đua nhau là điều khó tránh khỏi trong lịch sử ruộng đất. Những vật nhân tạo hay tự nhiên mang trong mình gần như là sự thỏa thuận công nhận rằng đó là ranh giới và nhà nước chỉ cần ghi nhận, đặc biệt là ở các vùng nông thôn Bắc Bộ.

Theo quy định của luật dân sự, mốc giới là tài sản thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu các bất động sản liền kề, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề phải chịu các chi phí xây dựng, sửa chữa mốc giới, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Đối với cây là mốc giới chung nếu có hoa lợi thì các bên hưởng phần mà mốc giới đó nằm bên phần đất của chủ đất đó. Không được trổ cửa, lỗ thông khí hoặc đục tường trong trường hợp mốc giới chung là tường nhà, tường bao gạch, bê tông chủ sở hữu bất động sản liền kề. Trong trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên thì mốc giới ngăn cách đó là của chung nếu các bên đồng ý và bên nào tạo nên mốc ranh giới thì bên đó phải chịu chi phí xây dựng tránh tình trạng tranh chấp liên quan đến ranh giới quyền sử dụng đất. Nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng xây phải hủy bỏ, tháo dỡ.

Mốc giới ngăn cách bất động sản được xác định theo thỏa thuận của các chủ sở hữu, dựa trên phong tục, tập quán hoặc sự thừa nhận của nhà nước. Nhìn nhận khách quan từ hệ thống pháp luật hiện hành và từ thực tiễn tranh chấp đất đai xảy ra trong thực tế thời gian qua trong thời gian tới các tranh chấp đất đai vẫn tiếp tục xảy ra và sẽ tập trung ở dạng tranh chấp đất đai như tranh chấp về ranh giới sử dụng đất là một dạng tranh chấp điển hình.

Căn cứ theo quy định tại Thông tư 25/2014/TT- BTNMT quy định về Bản đồ địa chính Thông tư 33/2017/TT- BTNMT hướng dẫn Nghị định 01/2017/NĐ- CP và sửa đổi, bổ sung một số thông tư về đất đai quy định của pháp luật về lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất.

Căn cứ vào các nguyên nhân chủ yếu làm phát sinh tranh chấp đất đai và căn cứ vào tình hình tranh chấp đất đai diễn ra trong thời gian qua cho thấy, các tranh chấp đất đai thường tập trung ở những dạng liên quan đến việc các chủ đất cũ đòi lại đất từ việc cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, nay người đi thuê, đi mượn, đi ở nhờ không trả lại; tranh chấp kiện đòi lại đất của những người đang sử dụng đất mà đất đó có nguồn gốc Nhà nước giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai qua các thời kỳ lịch sử, các tranh chấp liên quan đến thừa kế, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp liên quan đến ranh giới quyền sử dụng đất.

TƯ VẤN MỘT TRƯỜNG HỢP CỤ THỂ:

3. Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai về ranh giới, mốc giới đất

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi là Bình, ở Ba Vì – Hà Nội. Tôi có một việc như sau và mong VPLS tư vấn giúp tôi : Cuối năm 2015 theo quy hoạch gia đình tôi xây ngôi nhà hai tầng, tường nhà dài 12m sát luôn rãnh nước chảy ( không lấn chiếm vào rãnh nước của đường làng). Khi đó hàng xóm cũng nhất trí và không có ý kiến gì.

Sang năm 2016 gia đình tôi có bỏ cổng nhỏ nhà từ vị trí gần nhà hai tầng và xây tường bao thẳng theo tường nhà trước đó, chỉ để lại cổng lớn ở vị trí gần đường cái lớn. Lúc này hàng xóm nhà tôi yêu cầu chúng tôi phải xây tường lùi vào theo vị trí cổng nhỏ cũ chứ không được xây thẳng theo tường nhà (cổng này nhà tôi trước kia xây lùi vào trong để có lối vòng xe vào nhà).

Gia đình tôi không đồng ý nên gia đình hàng xóm có viết đơn ra UBND xã kiện nhà tôi là xây tường bao lấn chiếm đất công làm ảnh hưởng việc thoát nước (lưu ý luật sư là vị trí tường bao mới này đã cách ranh giới giữa nhà tôi và hàng xóm là 20m). Vì điều kiện công tác nên vợ chồng tôi không thường xuyên ở nhà, chỉ có bố mẹ tôi trên 70 tuổi ở nhà nên ông bà đã để cán bộ địa chính xã đến đo đạc.

Cán bộ địa chính xã đã đến kiểm tra, đo đạc bằng cách gióng dây từ vị trí tường nhà đến vị trí tường bao cũ ở ngoài cổng lớn và có kết luận một đoạn tường bao ở vị trí mới xây đó gia đình tôi có xây lấn ra 16cm nhưng tôi không đồng ý với kết luận đó vì trước kia khi xây tường bao cũ đó gia đình tôi cũng chưa xây hết đất và cả cổng lớn nhà tôi cũng xây lùi vào.

Theo bìa đỏ đất nhà tôi phần bên đó thẳng phía đầu trên xuống phía đầu dưới. Gia đình tôi thấy mình xây dựng tường bao trên đất nhà mình không vi phạm luật đất đai nhưng không biết nên trình bày như thế nào để đúng luật. Rất mong VPLS tư vấn giúp chúng tôi. Tôi xin chân chân thành cảm ơn.?

Luật sư tư vấn:

Thứ nhất, theo quy định tại Điều 20 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về lập bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai:

“1. Bản đồ địa chính là thành phần của hồ sơ địa chính; thể hiện vị trí, ranh giới, diện tích các thửa đất và các đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất; được lập để đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận và các nội dung khác của quản lý nhà nước về đất đai.

2. Sổ mục kê đất đai là sản phẩm của việc điều tra, đo đạc địa chính, để tổng hợp các thông tin thuộc tính của thửa đất và các đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất gồm: Số hiệu tờ bản đồ, số hiệu thửa đất, diện tích, loại đất, tên người sử dụng đất và người được giao quản lý đất để phục vụ yêu cầu quản lý đất đai.

3. Bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai được lập dưới dạng số và được lưu giữ trong cơ sở dữ liệu địa chính để sử dụng cho quản lý đất đai ở các cấp; được in ra giấy để sử dụng ở những nơi chưa hoàn thành việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính hoặc chưa có điều kiện để khai thác sử dụng bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai dạng số.

4. Việc đo đạc lập, chỉnh lý bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai được thực hiện theo quy định về bản đồ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

5. Trường hợp chưa đo đạc lập bản đồ địa chính thì được sử dụng các loại tài liệu đo đạc khác để thực hiện đăng ký đất đai theo quy định như sau:

a) Nơi có bản đồ giải thửa thì phải kiểm tra, đo đạc chỉnh lý biến động ranh giới thửa đất, loại đất cho phù hợp hiện trạng sử dụng và quy định về loại đất, loại đối tượng sử dụng đất theo Thông tư này để sử dụng;

b) Nơi có bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn thì phải kiểm tra, chỉnh lý cho phù hợp hiện trạng sử dụng đất và biên tập lại nội dung theo quy định về bản đồ địa chính để sử dụng;

c) Trường hợp không có bản đồ giải thửa hoặc bản đồ quy hoạch xây dựng chi tiết thì thực hiện trích đo địa chính để sử dụng theo quy định về bản đồ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường.”

Theo nội dung tại Điều 11 Thông 25/2014/TT – BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 nguyên tắc xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất như sau:

“1. Xác định ranh giới thửa đất

1.1. Trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc (là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố… để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất), cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ và lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất; đồng thời, yêu cầu người sử dụng đất xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao các giấy tờ đó không cần công chứng, chứng thực).

1.2. Ranh, giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới thửa đất.

Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất để giải quyết. Trường hợp tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đó; nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thi được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp; đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản, một bản lưu hồ sơ đo đạc, một bản gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để thực hiện các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo thẩm quyền.

2. Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất

2.1. Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được lập theo mẫu quy định tại Phụ lục số 11 kèm theo Thông tư này cho tất cả các thửa đất trừ các trường hợp sau đây:

a) Thửa đất có giấy tờ thỏa thuận hoặc văn bản xác định ranh giới, mốc giới sử dụng đất có bản vẽ thể hiện rõ ranh giới sử dụng đất mà ranh giới hiện trạng của thửa đất không thay đổi so với bản vẽ trên giấy tờ đó;

b) Thửa đất có giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất mà trong giấy tờ đó thể hiện rõ đường ranh giới chung của thửa đất với các thửa đất liền kề và hiện trạng ranh giới của thửa đất không thay đổi so với giấy tờ hiện có;

c) Đối với thửa đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản có bờ thửa hoặc cọc mốc cố định, rõ ràng trên thực địa thì không phải lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới sử dụng đất nhưng sau khi có bản đồ thể hiện hiện trạng sử dụng đất phải công bố công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư trong thời gian tối thiểu là 10 ngày liên tục, đồng thời phải thông báo rộng rãi cho người sử dụng đất biết để kiểm tra, đối chiếu; hết thời gian công khai phải lập Biên bản xác nhận việc công khai bản đồ địa chính theo mẫu quy định tại Phụ lục số 14 kèm theo Thông tư này;

2.2. Trường hợp trên giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất có sơ đồ thể hiện ranh giới thửa đất nhưng khác với ranh giới thửa đất theo hiện trạng khi đo vẽ thì trên Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất phải thể hiện ranh giới theo hiện trạng và ranh giới theo giấy tờ đó.

2.3. Trường hợp ranh giới thửa đất đang có tranh chấp thì trên Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất thể hiện đồng thời theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và theo ý kiến của các bên liên quan.

2.4. Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác nhận. Đơn vị đo đạc có trách nhiệm chuyển Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để thông báo (hoặc gửi) cho người sử dụng đất vắng mặt ký sau đó.”

Khi tiến hành đo đạc thì trách nhiệm của cán bộ địa chính thực hiện phải phối hợp với các chủ thể như chủ sử dụng, phối hợp với người dẫn đạc, người quản lý khi đo đạc. Nếu có tranh chấp mà trường hợp tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đó; nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thi được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp; đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản.

Theo đó, về trình tự thủ tục đo đạc của cán bộ địa chính xã là chưa hợp lý. Bạn có thể làm đơn yêu cầu đo đạc cũng như xác định lại vị trí tường bao để chứng minh gia đình bạn không lấn chiếm. Nếu sau khi nộp đơn yêu cầu và giải quyết chưa thỏa đáng thì gia đình bạn có thể làm đơn khiếu nại hoặc khiếu nại trực tiếp gửi tới UBND cấp huyện.

Thứ hai, Căn cứ Điều 203 Luật đất đai 2013 quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai:

“Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.”

Như vậy, bạn có thể lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp đất tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện để giải quyết tranh chấp.