Người ở nơi khác có được mua đất nông nghiệp hay không?

Đất nông nghiệp là phần đất canh tác, sản xuất ra hoa màu, lợi tức phục vụ đời sống cho người dân, cũng như góp phần thúc đẩy sự phát triển chung của kinh tế nước nhà. Xoay quanh đất nông nghiệp thường nảy sinh rất nhiều vấn đề, một trong số đó là thắc mắc liệu người ở nơi khác có được mua đất nông nghiệp hay không?

Dịch vụ Luật sư tư vấn pháp luật qua điện thoại: 1900.6568

1. Một số vấn đề liên quan đến đất nông nghiệp:

– Đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước giao cho người dân để phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp, bao gồm trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng,.. Loại đất này được xem là tư liệu sản xuất chủ yếu vừa là tài liệu lao động vừa là đối tượng lao động, đặc biệt không thể thay thế của ngành nông – lâm nghiệp. Nông nghiệp là một ngành kinh tế quốc dân, một trong những bộ phận chủ yếu của sản xuất vật chất, sản xuất thực phẩm cho nhân dân và nguyên liệu cho công nghiệp. Trong nông nghiệp, việc sản xuất sản phẩm không những gắn liền với quá trình kinh tế, mà cũng gắn liền với quá trình tự nhiên của tái sản xuất. Trong nông nghiệp ruộng đất là một trong những tư liệu sản xuất chủ yếu. 

– Nông nghiệp có vai trò, ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế nước nhà. Nó là nền kinh tế truyền thống, văn hóa từ bao đời, nó gắn liền với đời sống văn hóa, chính trị của người dân Việt Nam. Do đó, ngay cả khi Việt Nam bước vào giai đoạn phát triển, hội nhập, ngành công nghệ phát triển với các loại hình công nghệ thông tin, trang thiết bị vật tư hiện đại, thì nông nghiệp vẫn luôn giữ được vai trò thứ yếu của nó. Nó không chỉ cung cấp thực phẩm, sản phẩm tiêu dùng cho người dân trong nước, mà còn đáp ứng nhu cầu xuất khẩu, mang đến nguồn thu lớn cho kinh tế nước nhà. Chính vì lí do, trong Luật đất đai 2013, Nhà nước đã quy định hết sức cụ thể và chặt chẽ về vấn đề sử dụng đất nông nghiệp, bao gồm chuyển nhượng, chuyển giao, điều kiện chuyển nhượng đất.

– Theo khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013, đất nông nghiệp chỉ có thể được giao dịch khi đảm bảo các yêu cầu cụ thể sau đây: 

+ Thứ nhất,  đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật (hay một vài nơi còn gọi là Sổ đỏ). Mảnh đất đó không thuộc diện tranh chấp hay kiện cáo.

+ Thứ hai, đất không phải những trường hợp thuộc diện đang trong quá trình thi hành án. Cụ thể, Tòa án có thể ra phán quyết về quyền sử dụng đất của bên bán đang bị kê biên và mảnh đất này sẽ không được phép bán tại thời điểm đang thi hành án.

+ Thứ ba,  đất nông nghiệp đang còn thời hạn sử dụng theo xác nhận của văn phòng địa chính địa phương.

– Đất nông nghiệp được sử dụng với mục đích canh tác để tạo ra cơ sở vật chất, của cải. Do đó, không phải ai cũng có thể đứng tên sở hữu hay thực hiện nhận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Pháp luật đã quy định rõ về một số trường hợp không được phép nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, cụ thể như sau: 

+  Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

+  Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Theo đó, các cá nhân hoặc hộ gia đình không tham gia sản xuất trong lĩnh vực nông nghiệp thì sẽ không được nhận chuyển nhượng loại đất này để đảm bảo địa phương khai thác tốt quỹ đất. Điều này xuất phát từ mục đích sử dụng thực tế của đất nông nghiệp. Đất nông nghiệp là loại đất phục vụ cho quá trình canh tác, sản xuất ra các sản phẩm nông nghiệp phục vụ nhu cầu an sinh, xuất khẩu của Nhà nước và người dân. Vậy nên, một trong những cơ sở căn bản nhất để xác định xem đối tượng nào đó có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử đất hay không là đối tượng đó phải canh tác nông nghiệp. Nếu không canh tác nông nghiệp, cá nhân sẽ không thể sở hữu đất nông nghiệp, bởi nó ảnh hưởng đến việc khai thác tài nguyên đất. Bên cạnh đó, nếu mảnh đất nằm trong các khu vực đặc biệt như rừng phòng hộ, khu bảo tồn sinh thái, rừng đặc dụng… thì có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp bên mua đảm bảo sẽ sinh sống tại khu vực đó.

2. Người ở nơi khác có được mua đất nông nghiệp hay không?

Tình huống: Anh Nguyễn Văn A, 45 tuổi, nguyên quán tại Hòa Bình, thường trú tại Hà Nội. Một lần về quê chơi, qua tìm hiểu, anh thấy đất quê có khả năng cao được vào dự án xây đường cao tốc. Do đó, anh nảy sinh ý định thu mua đất nông nghiệp của người dân, để sau này nhận lợi nhuận, bồi thường từ Nhà nước khi Nhà nước ra quyết định thu hồi đất. Anh A đã dò hỏi ý kiến của người dân, được bà con ở đây đồng ý bán. Tuy nhiên, anh Nguyễn Văn A thắc mắc, liệu anh A có đủ điều kiện để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hay không? 

Bên cạnh những yêu cầu cần đảm bảo để đất của thể được thực hiện giao dịch, pháp luật cũng đưa ra những quy định về điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Cụ thể, theo quy định tại Điều 188, Điều 190, Điều 194 Luật Đất đai 2013, đất nông nghiệp chỉ có thể chuyển nhượng khi đảm bảo các yếu tố như sau: Đất nông nghiệp tham gia giao dịch đã được cấp giấy chứng nhận; Thửa đất giao dịch không có tranh chấp, không thuộc trường hợp phải kê biên để đảm bảo thi hành bản án hoặc thi hành quyết định của Tòa án, Trọng tài thương mại… theo quy định pháp luật; Thửa đất nông nghiệp tham gia giao dịch phải còn thời hạn sử dụng đất; Nếu đối tượng giao dịch là quyền sử dụng đất lúa thì bên nhận chuyển nhượng phải là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn thu nhập chính từ nông nghiệp; Nếu đối tượng tham gia giao dịch là quyền sử dụng đất nông nghiệp trong khuôn viên/phạm vi đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng thì bên nhận chuyển nhượng phải là những hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại khu vực đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng đó. Vì vậy, nếu bên mua là người nơi khác thì không thể nhận chuyển nhượng được thửa đất nông nghiệp thuộc trường hợp này; Nếu đối tượng tham gia giao dịch là quyền sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân dân tộc thiểu số thì chỉ được tham gia giao dịch khi đã hết thời hạn 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất.

Theo quy định trên, pháp luật đất đai không cấm người nơi khác (người ở nơi khác) không được mua/nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nơi khác nơi mình sinh sống, trừ nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp trong phạm vi đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng. Điều đó đồng nghĩa với việc bên mua được quyền mua/nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp tại nơi mình không sinh sống, ngoại trừ đất nông nghiệp nằm trong phạm vi đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ.

Trong tình huống trên, pháp luật không cấm người ở nơi khác không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, nhưng anh A không phải là đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Do đó, anh A không thể mua bán, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong trường hợp này.

Có thể thấy, Nhà nước quy định rất khách quan và chặt chẽ về vấn đề chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Điều này không chỉ đảm bảo việc sử dụng đất đúng mục đích mà còn góp phần giữ gìn tài nguyên đất trong nền tảng phát triển công nghệ hiện đại ngày nay. Xuất phát từ vị trí, vai trò không thể thay thế của đất nông nghiệp, Nhà nước đưa ra những quy định trên để góp phần bảo vệ đất cũng như lợi ích hợp pháp cho người sử dụng.