Người nước ngoài là người không có quốc tịch Việt nam, bao gồm những người mang các giấy tờ xác định quốc tịch nước ngoài và người không có quốc tịch. Đối với việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài, nhất là về điều kiện và trình tự, thủ tục để người nước ngoài được sở hữu nhà ở được quy định trong nhiều văn bản pháp luật hiện hành.
Mục lục bài viết
1. Hồ sơ xác lập quyền sở hữu của người nước ngoài đối với nhà ở tại Việt Nam:
Sau khi xác định cá nhân người nước ngoài đáp ứng đủ các điều kiện để được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, thì căn cứ theo quy định tại Điều 120, Điều 121, 122
– Đối với trường hợp người nước ngoài được sở hữu nhà ở thông qua hình thức mua bán, thuê mua, tặng cho nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì để xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở tại Việt Nam, người nước ngoài khi tham gia giao dịch nhà ở phải ký kết, lập
Văn bản, hợp đồng về nhà ở do các bên tự thỏa thuận với nhau nhưng phải được lập thành văn bản và có những nội dung chính được quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở năm 2014, cụ thể gồm: họ, tên cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên; đặc điểm của nhà ở giao dịch; giá trị góp vốn, giá trị giao dịch; thời hạn và phương thức thanh toán; thời gian giao nhận nhà ở; quyền nghĩa vụ của các bên; thời điểm có hiệu lực của hợp đồng; chữ ký của các bên..
– Đối với trường hợp người nước ngoài được sở hữu nhà ở thông qua việc nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì cũng phải lập văn bản thừa kế nhà ở theo quy định, cụ thể là văn bản khai nhận di sản thừa kế, hoặc văn bản phân chia di sản thừa kế. Văn bản thừa kế về nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
2. Thủ tục để xác lập quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài:
Sau khi xác định đáp ứng đủ các điều kiện để được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì người nước ngoài cần thực hiện các thủ tục để được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Cụ thể, theo các quy định tại Điều 119, Điều 120, 121, Điều 122 Luật nhà ở năm 2014 thì:
Cá nhân nước ngoài muốn mua bán, nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận tặng cho, nhận thừa kế, tham gia các giao dịch về nhà ở tại Việt Nam thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở đang giao dịch.
Các bên tham gia giao dịch về nhà ở (trong đó có cá nhân nước ngoài) hay nhận thừa kế về nhà ở tại Việt Nam, như đã phân tích, sẽ phải tham gia ký kết vào các văn bản, hợp đồng về nhà ở, làm cơ sở để xác lập quyền sở hữu của họ đối với nhà ở tại Việt Nam
Sau khi thực hiện việc ký hợp đồng về nhà ở thì một trong các bên, theo sự ủy quyền của bên còn lại phải làm hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Trường hợp người nước ngoài này mua, thuê mua nhà ở từ chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Đối với việc nhận thừa kế nhà ở thương mại tại Việt Nam thì người nước ngoài cũng cần căn cứ vào các văn bản về thừa kế đã được công chứng, tự mình thực hiện thủ tục đăng ký, xác lập quyền sở hữu tại cơ quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sau khi tiếp nhận hồ sơ thì sẽ thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho người nước ngoài là bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, căn hộ này được xác định là căn cứ pháp lý ghi nhận quyền của chủ sở hữu (mà ở đây là người nước ngoài) đối với tài sản là nhà ở, căn hộ tại Việt Nam.
Như vậy, người nước ngoài khi đến sinh sống, cư trú, làm việc tại Việt Nam đều có cơ hội được sở hữu một căn nhà tại Việt Nam thuộc quyền sở hữu của mình khi họ đáp ứng điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam. Việc xác lập quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân nước ngoài phải được thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định.
3. Quy định về việc người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam:
Xin chào Công ty Luật Dương gia, tôi có vấn đề thắc mắc xin được tư vấn như sau:
Tôi có người bạn quốc tịch Úc đang có nhu cầu mua nhà ở tại Việt Nam nhưng không biết quy định của pháp luật Việt Nam về sở hữu nhà ở của người nước ngoài như thế nào. Rất mong nhận được sự hướng dẫn của luật sự về vấn đề này.
Luật sư tư vấn:
Cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam:
Điều kiện sở hữu nhà ở: Cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định pháp luật Việt Nam.
Hình thức sở hữu: đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định pháp luật.
Quyền lợi: được thực hiện các quyền của chủ sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 10 của Luật nhà ở 2014; trường hợp xây dựng nhà ở trên đất thuê thì chỉ được quyền cho thuê nhà ở.
Nghĩa vụ: có các nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 11.
Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam:
Điều kiện sở hữu nhà ở: cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.
Hình thức sở hữu: Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.
Quyền lợi: có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các quy định sau đây:
– Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà.
– Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì Chính phủ quy định, cụ thể số lượng căn hộ, số lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu.
– Được tặng cho, được thừa kế nhà ở không phải là nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.hoặc vượt quá số lượng nhà ở quy định thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó.
– Được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.
Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam.
– Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở theo quy định của
Nghĩa vụ: có các nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các quy định sau đây:
– Được cho thuê nhà ở để sử dụng vào các mục đích mà pháp luật không cấm nhưng trước khi cho thuê nhà ở, chủ sở hữu phải có văn bản thông báo về việc cho thuê nhà ở với cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện nơi có nhà ở theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng và phải nộp thuế từ hoạt động cho thuê nhà ở này theo quy định của pháp luật.
– Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có các nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam.
– Thực hiện thanh toán tiền mua, thuê mua nhà ở thông qua tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam.
4. Những lưu ý với người nước ngoài khi mua bán nhà tại Việt Nam:
Một trong những điểm mới nổi bật nhất của Luật nhà ở 2014 có quy định một chương riêng về quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức cá nhân nước ngoài tại Việt Nam. Điều 7 Luật Nhà ở 2014 khẳng định tổ chức cá nhân nước ngoài cũng là đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu đáp ứng một số điều kiện nhất định. Luật Nhà ở 2014 cũng quy định rất chi tiết về quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài khi mua nhà tại Việt Nam.
Đối tượng người nước ngoài (tổ chức, cá nhân nước ngoài) được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:
Theo Điều 159 Luật Nhà ở 2014, các đối tượng người nước ngoài sau đây được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:
“- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và văn bản pháp luật liên quan;
– Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);
– Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.”
Hình thức sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam:
Điều 159 Luật Nhà ở 2014 cũng quy định Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:
“- Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở và pháp luật có liên quan;
– Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở. (Trừ các dự án nhà ở thuộc khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ Việt Nam).”
Điều kiện, quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:
Điều 160 Luật Nhà ở quy định :
“Đối với cá nhân, tổ chức đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam khi sở hữu nhà tại Việt Nam phải đáp ứng các điều kiện sau:
– Có giấy chứng nhận đầu tư
– Có nhà ở được xây dựng trong dự án theo qui định của pháp luật về nhà ở
Đối với tổ chức nước ngoài là Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh gân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam khi mua nhà tại Việt Nam phải đáp ứng các điều kiện sau:ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam khi mua nhà tại Việt Nam phải đáp ứng các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp.
Đối với cá nhân người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam:
– Được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, điều kiện để cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà: Phải là người đang sinh sống tại Việt Nam, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự.
Đối với tổ chức nước ngoài là Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam và cá nhân người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam chỉ được sở hữu nhà khi:
– Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá hai trăm năm mươi căn nhà;
– Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận;
– Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam;
– Đối với tổ chức nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm; thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.
