Người nước ngoài muốn bán căn hộ tại Việt Nam thì phải làm gì?

1. Người nước ngoài muốn bán căn hộ tại Việt Nam thì phải làm gì?

Quý bạn đọc, người nước ngoài có mong muốn bán căn hộ tại Việt Nam cần phải chuẩn bị, tìm hiểu về điều kiện để người nước ngoài bán nhà tại Việt Nam; các hành vi nghiêm cấm tổ chức, cá nhân nước ngoài đối với căn hộ; điều kiện nhà ở tham gia giao dịch;

1.1. Điều kiện để người nước ngoài bán nhà tại Việt Nam: 

Thứ nhất, Căn cứ theo quy định tại Điều 161 Luật Nhà ở năm 2014 về quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài như sau:

– Các cá nhân, tổ chức nước ngoài là các tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và pháp luật có liên quan sẽ được thực hiện các quyền của chủ sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật. Ngoại trừ các trường hợp xây dựng nhà ở trên đất thuê thì chỉ được quyền cho thuê nhà ở.

– Các cá nhân, tổ chức nước ngoài là các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, văn phòng đại diện, chi nhánh của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài); các cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì sẽ có có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các quy định sau đây:

Một là, Chỉ được nhận tặng cho, nhận thừa kế, mua, thuê mua và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư;

Trong trường hợp là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà ở liền kề, nhà biệt thự thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được nhận tặng cho, nhận thừa kế, mua, thuê mua và sở hữu không quá hai trăm năm mươi căn nhà.

Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì Chính phủ quy định, cụ thể số lượng nhà ở riêng lẻ, số lượng căn hộ mà các cá nhân, tổ chức nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu;

Hai là, Trường hợp được tặng cho, được thừa kế nhà ở không thuộc diện đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và pháp luật có liên quan hoặc vượt quá số lượng nhà ở nêu tại mục một là nêu trên thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;

Ba là, Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng tặng cho, mua bán, thuê mua, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và nếu có nhu cầu thì có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ. Hiện nay, theo quy định của pháp luật thì thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.

Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc kết hôn với công dân Việt Nam thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam;

Bốn là, Đối với tổ chức nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng nhận thừa kế nhà ở, mua bán, thuê mua, tặng cho nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, đã bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm.

Hiện nay, theo quy định thì thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận này;

Năm là, Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, chủ sở hữu có thể tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Đối với các trường hợp mà quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không thực hiện bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước.

Như vậy, theo quy định nêu trên thì người nước ngoài, quý bạn đọc cần lưu ý rằng, căn hộ trước khi hết thời hạn sở hữu nhà ở thì chủ sở hữu có thể tiến hành việc bán hoặc tặng cho cho các đối tượng diện sở hữu nhà ở tại Việt Nam. 

Thứ hai, Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 7 Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì việc người nước ngoài muốn bán nhà tại Việt Nam được quy định như sau:

Trường hợp trước khi hết hạn sở hữu nhà ở mà các cá nhân, tổ chức nước ngoài bán hoặc tặng cho nhà ở thì người mua, người được tặng cho được sở hữu nhà ở theo quy định sau đây:

– Đối với trường hợp bán hoặc tặng cho nhà ở cho cá nhân, tổ chức, hộ gia đình trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì bên mua, bên nhận tặng cho được sở hữu nhà ở ổn định lâu dài;

– Đối với trường hợp bán hoặc tặng cho nhà ở cho cá nhân, tổ chức nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì bên mua, bên nhận tặng cho chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn còn lại;

Trong trường hợp khi hết thời hạn sở hữu còn lại mà chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm theo quy định của pháp luật.

– Bên tăng, bên bán cho nhà ở phải nộp thuế và các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam.

1.2. Điều kiện căn hộ tại Việt Nam được tham gia giao dịch:

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 về điều kiện của căn hộ khi tham gia giao dịch như sau:

Thứ nhất, Các giao dịch về tặng cho, đổi, thế chấp, mua bán, cho thuê mua, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

i) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp nêu tại mục thứ hai dưới đây;

ii) Không thuộc diện đang có khiếu kiện, tranh chấp, khiếu nại về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

iii) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

iv) Không thuộc diện đã có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở, có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện ii) và iii) nêu trên sẽ không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Thứ hai, Các giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

i) Thế chấp, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;

ii) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình thương, nhà tình nghĩa;

iii) Thuê mua, mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định của pháp luật; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước;

iv) Cho thuê, ủy quyền quản lý nhà ở, cho mượn, cho ở nhờ;

v) Nhận thừa kế nhà ở;

vi) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch nêu trên thực hiện theo quy định của Chính phủ.

1.3. Các hành vi nghiêm cấm đối với người nước ngoài khi bán căn hộ tại Việt Nam: 

Căn cứ theo quy định tại Điều 79 Nghị định 99/2015/NĐ-CP về quản lý nhà ở của các cá nhân, tổ chức nước ngoài tại Việt Nam như sau:

– Sở Xây dựng có trách nhiệm lập một mục riêng trên Cổng thông tin điện tử của Sở để đăng tải và quản lý các thông tin quy định của pháp luật;

– Trước khi ký hợp đồng tặng cho nhà ở, mua bán, thuê mua, chủ đầu tư, bên tặng cho phải kiểm tra thông tin trên Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng hoặc đề nghị Sở Xây dựng cung cấp thông tin để xác định số lượng nhà ở được tặng cho, được bán, cho thuê mua Sở Xây dựng có trách nhiệm cung cấp thông tin trong ngày. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở chỉ được bán, cho thuê mua nhà ở, bên tặng cho chỉ được tặng cho nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài theo đúng số lượng quy định tại Điều 76 của Nghị định 99.2015/NĐ-CP;….

– Nghiêm cấm tổ chức, cá nhân nước ngoài mua nhà ở để bán lại nhằm mục đích kinh doanh kiếm lời.

Như vậy, căn cứ theo quy định nêu trên cho thấy, người nước ngoài muốn bán căn hộ tại Việt Nam thì không được thực hiện hành vi mua nhà ở để bán lại nhằm mục đích kinh doanh kiếm lời. 

2. Điều kiện các bên tham gia bán căn hộ tại Việt Nam:

Ngoài các điều kiện nêu trên mà quý bạn đọc, người nước ngoài có căn hộ tại Việt Nam cần phải đáp ứng thêm điều kiện về các bên tham gia tham gia giao dịch bán căn hộ tại Việt Nam.

Theo đó, Căn cứ theo quy định tại Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014 về điều kiện để các bên tham gia bán căn hộ tại Việt Nam như sau:

2.1. Đối với bên bán căn hộ tại Việt Nam:

Bên bán căn hộ tại Việt Nam cần phải đáp ứng các điều kiện sau đây khi tham gia bán căn hộ như sau:

– Đối với trường hợp bên bán là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và pháp luật về dân sự;

Đối với các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

– Đối với trường hợp bên bán là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự;

Trong trường hợp là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, ngoại trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

2.2. Đối với bên mua căn hộ tại Việt Nam: 

– Trường hợp mà bên mua là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và đồng thời các cá nhân này không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

– Trường hợp mà bên mua là các người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

3. Trình tự, thủ tục thực hiện để người nước ngoài bán căn hộ tại Việt Nam

Căn cứ theo quy định tại Điều 120 Luật Nhà ở năm 2014 thì trình tự, thủ tục thực hiện để người nước ngoài bán căn hộ tại Việt Nam như sau:

Bước 1: 

Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật Nhà ở năm 2014 như sau:

– Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

– Mô tả đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó và đặc điểm của nhà ở giao dịch.

+ Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ:

i) Phần sở hữu chung, sử dụng chung;

ii) Diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng;

iii) Diện tích sàn xây dựng căn hộ;

iv) Mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

– Giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá, giá trị góp vốn; Đối với các trường hợp cho thuê mua nhà ở, mua bán, cho thuê mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

– Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán, cho thuê, cho thuê mua;

– Thời gian giao nhận nhà ở; thời hạn góp vốn; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

– Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

– Quyền và nghĩa vụ của các bên;

– Cam kết của các bên;

– Các thỏa thuận khác;

– Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

– Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Bước 2: 

Sau khi thực hiện thỏa thuận về hợp đồng nêu tại bước 1 thì các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó;

Trong trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên thuê mua, bên mua, ngoại trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

Bước 3:

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên mua cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Nhà ở năm 2014;

– Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở.