Hiện nay, số lượng người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam khá lớn bởi số lượng người nước ngoài đến Việt Nam sinh sống và làm việc ngày càng cao. Vậy người nước ngoài được sở hữu bao nhiêu nhà ở tại Việt Nam? Có bị giới hạn số lượng nhà ở được sở hữu không? Nếu sở hữu quá số lượng cho phép thì bị xử phạt như thế nào?
Mục lục bài viết
1. Người nước ngoài có được sở hữu nhà ở tại Việt Nam không?
Căn cứ theo quy định tại Điều 7
– Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trong nước;
– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
– Cá nhân, tổ chức nước ngoài theo quy định tại Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014. Theo đó, cá nhân, tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu thuộc các trường hợp sau:
+ Cá nhân người nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam;
+ Cá nhân hay tổ chức nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam;
+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hay chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài).
Như vậy, theo quy định của Luật Nhà ở hiện hành, người nước ngoài thuộc các quy định trên được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Đối với người nước ngoài được xác định thuộc đối tượng và điều kiện để sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì họ phải cung cấp các giấy tờ chứng minh theo quy định tại Điều 74
– Hộ chiếu của người nước ngoài còn giá trị sử dụng, có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh ở Việt Nam;
– Chứng cứ để chứng minh người nước ngoài không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, quyền miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam;
– Giấy chứng nhận đầu tư của cá nhân đối với trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo diện đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam.
2. Người nước ngoài được sở hữu bao nhiêu nhà ở tại Việt Nam?
Người nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam nhưng số lượng nhà ở được sở hữu bị giới hạn theo quy định của pháp luật về Nhà ở Việt Nam hiện hành. Theo đó, số lượng nhà ở người nước ngoài được sở hữu tại Việt Nam được quy định tại Điều 161 Luật Nhà ở năm 2014 và hướng dẫn tại Điều 76 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP. Cụ thể số lượng nhà ở được giới hạn sở hữu đối với người nước ngoài được quy định như sau:
– Thứ nhất, đối với trường hợp người nước ngoài sở hữu nhà chung cư:
+ Cá nhân người nước ngoài chỉ được phép sở hữu số lượng căn hộ chung cư thì không được quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư;
+ Nếu trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê thì cá nhân nước ngoài chỉ phép sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả tòa nhà chung cư này.
– Thứ hai, đối với trường hợp người nước ngoài sở hữu nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường:
+ Nếu chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2500 căn thì cá nhân người nước ngoài chỉ được phép sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án nhà ở đó;
+ Nếu chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2500 căn thì cá nhân người nước ngoài chỉ được phép sở hữu không quá 250 căn trong dự án nhà ở đó.
+ Nếu có từ hai dự án trở lên và tổng số nhà ở riêng lẻ trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2500 căn thì cá nhân người nước ngoài được phép sở hữu không quá 10% số lượng nhà ở của mỗi dự án nhà ở đó.
3. Hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân, tổ chức nước ngoài:
Cá nhân hay tổ chức nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức dưới đây:
– Hình thức 1: Mua, thuê mua, nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế nhà ở thương mại như: nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc căn hộ chung cư, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ Việt Nam;
– Hình thức 2: Cá nhân, tổ chức nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Theo đó, người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ nhận quyền sở hữu trong trường hợp được tặng cho, hưởng di sản thừa kế hoặc mua, thuê mua của chủ đầu tư dự án nhà ở mà không được mua căn hộ từ cá nhân là người Việt Nam.
4. Trình tự, thủ tục xác lập quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam:
Đối với trường hợp này, để xác lập quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với người nước ngoài thì được thực hiện theo trình tự, thủ tục sau:
Bước 1: Xác lập
Người nước ngoài xác lập quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì phải ký kết hợp đồng, nếu mua bán hay thuê thì phải có Hợp đồng mua bán (thuê) nhà ở; nếu là nhận chuyển nhượng, tặng cho thì phải lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại với bên còn lại trong giao dịch. Việc xác lập hợp đồng như vậy là để làm căn cứ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam.
Trong trường hợp được nhận thừa kế tại Việt Nam thì văn bản thừa kế phải được công chứng, chứng thực để làm căn cứ xác lập quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam.
Bước 2: Đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở tại Việt Nam:
Sau khi thực hiện việc ký hợp đồng về nhà ở thì một trong các bên, theo sự ủy quyền của bên còn lại phải làm hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó đối với người nước ngoài. Trường hợp người nước ngoài này mua, thuê mua nhà ở từ chủ đầu tư dự án chung cư thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho bên mua, bên thuê mua là người nước ngoài, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác phải phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành.
Đối với việc nhận thừa kế nhà ở thương mại tại Việt Nam thì người nước ngoài cũng cần căn cứ vào các văn bản về thừa kế đã được công chứng, tự mình thực hiện thủ tục đăng ký, xác lập quyền sở hữu tại cơ quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sau khi tiếp nhận hồ sơ thì sẽ thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho người nước ngoài là bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, căn hộ này được xác định là căn cứ pháp lý ghi nhận quyền của chủ sở hữu (mà ở đây là người nước ngoài) đối với tài sản là nhà ở, căn hộ tại Việt Nam.
Như vậy, người nước ngoài khi đến sinh sống, cư trú và làm việc tại Việt Nam đều có cơ hội được sở hữu một căn nhà tại Việt Nam thuộc quyền sở hữu của mình khi họ đáp ứng điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam về Nhà ở. Việc xác lập quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân nước ngoài phải được thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục mà pháp luật Việt Nam có quy định.
Bước 3: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền trả kết quả là Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở cho cá nhân người nước ngoài theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành.
Căn cứ pháp lý:
– Luật Nhà ở năm 2014;
– Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.
