Người nước ngoài được sở hữu đất, đứng tên sổ đỏ không?

1. Người nước ngoài được hiểu như thế nào? 

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật Xuất cảnh, nhập cảnh, quá cảnh cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam năm 2014 thì người nước ngoài được hiểu là người mang giấy tờ xác định quốc tịch nước ngoài và người không quốc tịch quá cảnh, nhập cảnh, xuất cảnh, cư trú tại Việt Nam. 

Ngoài ra, căn cứ theo khoản 5 Điều 3 Luật Quốc tịch, người nước ngoài cư trú ở Việt Nam được hiểu là công dân nước ngoài và người không quốc tịch thường trú hoặc tạm trú ở Việt Nam.

Đồng thời, căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Luật thì Xuất cảnh, nhập cảnh, quá cảnh cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam năm 2014 thì giấy tờ xác định quốc tịch nước ngoài là loại giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài hoặc Liên hợp quốc cấp, gồm giấy tờ có giá trị thay hộ chiếu hoặc hộ chiếu (sau đây gọi chung là hộ chiếu).

2. Về quyền sử dụng đất của người nước ngoài tại Việt Nam:

Hiện nay, quý bạn đọc không còn xa lạ đối với sổ đỏ. Sổ đỏ chính là thuật ngữ mà nhiều quý bạn đọc sử dụng để chỉ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền trên đất,… dựa vào màu sắc của sổ. 

Căn cứ theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 quy định về người sử dụng đất như sau: 

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 bao gồm:

– Tổ chức trong nước (Sau đây gọi chung là tổ chức), gồm:

+ Tổ chức chính trị;

+ Tổ chức chính trị – xã hội;

+ Tổ chức kinh tế;

+ Tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp;

+ Tổ chức xã hội;

+ Cơ quan nhà nước;

+ Các đơn vị vũ trang nhân dân;

+ Tổ chức xã hội – nghề nghiệp;

+ Tổ chức sự nghiệp công lập;

+ Các tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự;

– Các hộ gia đình, các cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là cá nhân, hộ gia đình);

– Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, tổ dân phố,  làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc và điểm dân cư tương tự có cùng tập quán, phong tục hoặc có chung dòng họ;

– Các tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận, cơ quan lãnh sự; cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

– Các cơ sở tôn giáo gồm niệm phật đường, tu viện, chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, trường đào tạo riêng của trụ sở của tổ chức tôn giáo, tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

– Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư; doanh nghiệp liên doanh.

Như vậy, căn cứ theo quy định nêu trên về người sử dụng đất cho thấy người nước ngoài không được sở hữu đất, đứng tên sổ đỏ tại Việt Nam. Hiện nay, người nước ngoài theo quy định thì chỉ được mua và đứng tên sổ đỏ khi mua căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong các dự án dầu tư xây dựng mà Luật Dương Gia sẽ phân tích tại mục 2.2 dưới đây.

3. Về quyền sở hữu, sử dụng nhà ở của của người nước ngoài tại Việt Nam: 

Căn cứ theo quy định tại Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014 về đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của các cá nhân, tổ chức nước ngoài cụ thể như sau: 

Thứ nhất, Đối tượng là các cá nhân, tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

– Các cá nhân, tổ chức nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và pháp luật có liên quan;

– Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, văn phòng đại diện, chi nhánh của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);

– Các cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Thứ hai, Đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:

– Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

– Mua, nhận thừa kế, thuê mua, nhận tặng cho nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

Đồng thời, căn cứ theo quy định tại Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-CP về giấy chứng minh đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam như sau: 

– Đối với cá nhân nước ngoài thì phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi;

– Đối với tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng quy định tại Điều 159 của Luật Nhà ở năm 2014 nêu trên và có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép hoạt động tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm ký kết các giao dịch về nhà ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư).

Như vậy, Người nước ngoài được mua nhà ở riêng lẻ tại Việt Nam, tuy nhiên theo quy định cần phải trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, ngoại trừ các khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh. Người nước ngoài không được mua nhà ở riêng lẻ ngoài khu vực dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại như trong khu dân cư (không nằm trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại) mà người Việt Nam chuyển nhượng, nhà mặt phố. Do đó, người nước ngoài vẫn được sở hữu nhà ở riêng lẻ tại Việt Nam nhưng bị giới hạn khu vực mua nhà ở.

4. Quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài khi sở hữu nhà ở tại Việt Nam:

Căn cứ theo quy định tại Điều 161 Luật Nhà ở năm 2014 thì chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài có các quyền sau đây:

– Các cá nhân, tổ chức nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và pháp luật có liên quan thì theo quy định được thực hiện các quyền của chủ sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật; trường hợp xây dựng nhà ở trên đất thuê thì chỉ được quyền cho thuê nhà ở.

– Các cá nhân, tổ chức nước ngoài là các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài); và các cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam theo quy định sẽ có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các quy định dưới đây:

+ Chỉ được nhận thừa kế, mua, thuê mua, nhận tặng cho và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; 

Đối với các trường hợp là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà ở liền kề, nhà biệt thự thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được nhận thừa kế, mua, thuê mua, nhận tặng cho và sở hữu không quá hai trăm năm mươi căn nhà.

Nếu trong một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì Chính phủ quy định, cụ thể số lượng nhà ở riêng lẻ, số lượng căn hộ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được nhận thừa kế, mua, thuê mua, nhận tặng cho và sở hữu;

+ Đối với các trường hợp được tặng cho, được thừa kế nhà ở không thuộc diện cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài) hoặc vượt quá số lượng nhà ở quy định nêu trên thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;

+ Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng tặng cho nhận thừa kế nhà ở, mua bán, thuê mua nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu;

Theo quy định thì thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.

Đối với các trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam;

– Đối với tổ chức nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng nhận thừa kế nhà ở, mua bán, thuê mua, tặng cho nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm;

Hiện nay, theo quy định thì thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận này;

– Đồng thời, pháp luật hiện nay cũng quy định khi hết hạn sở hữu nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 chủ sở hữu có thể tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; 

Đối với các trường hợp mà quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không thực hiện bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật đất đai năm 2013;

– Luật Nhà ở năm 2014;

– Luật Quốc tịch năm 2008;

– Luật Xuất cảnh, nhập cảnh, quá cảnh cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam năm 2014;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;