Cho thuê đất là gì? Quy định về hoạt động cho thuê đất?

1. Cho thuê đất là gì?

Trong lĩnh vực pháp luật, thuê là một giao dịch phổ biến trong quan hệ dân sự. Theo từ điển luật học Viện khoa học pháp lý – Bộ tư pháp biên soạn:

“Thuê: một giao dịch mang tính chất của một hợp đồng, theo đó một người giao một vật cho một người khác sử dụng trong một thời gian hoặc thực hiện một công việc theo yêu cầu của một người khác với điều kiện được trả một số tiền”.

Trong lĩnh vực đất đai, Luật đất đai năm 2013 cũng ghi nhận vấn đề về thuê đất:

“Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”.

Với các trường hợp cho thuê đất tại Luật đất đai năm 2013 và Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

Cho thuê đất được trình bày cụ thể tại Điều 56 Luật đất đai 2013

Cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.

* Các trường hợp nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê:

a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nhằm mục đích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật đất đai năm 2013;

c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng với mục đích kinh doanh;

đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất nhằm thực hiện hoạt động cho dự án đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

e) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện xây dựng công trình sự nghiệp;

g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.

* Các trường hợp nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

2. Ủy quyền quyết định cho thuê đất:

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi đại diện cho một Doanh nghiệp tại Hoa Kỳ. Doanh nghiệp tôi muốn đầu tư kinh doanh lắp ráp thiết bị điện tử máy tính tại huyện Tân Du tỉnh Bắc Ninh. Doanh nghiệp muốn thuê đất để làm nhà xưởng sản xuất kinh doanh nên làm đơn xin thuê đất gửi UBND tỉnh Bắc Ninh.  UBND tỉnh Bắc Ninh quyết định ủy quyền cho UBND huyện Tân Du để cho doanh nghiệp tôi thuê đất. Ngày 14/7/2014 thì UBND huyện Tân Du đã cho Doanh nghiệp thuê 5 ha để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh. Luật sư cho tôi hỏi trong trường hợp này thì quyết định của UBND tỉnh Bắc Ninh có đúng hay không?

Luật sư trả lời:

Căn cứ Điều 59 Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2014 quy định về “Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất”.

– Điểm a Khoản 1  quy định quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh được thực hiện trong các trường hợp như: Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức.

– Hơn nữa theo Khoản 4 điều này thì Cơ quan có thẩm quyền quyết định cho thuê đất được quy định ở trên không được ủy quyền.

Như vậy UBND tỉnh Bắc Ninh ủy quyền cho UBND huyện Tân Du cho Doanh nghiệp bạn thuê đất là không phù hợp với quy định của pháp luật.

3. Quyền của cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước cho thuê đất:

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi có  một câu hỏi như sau: Tôi có thuê một mảnh đất của Nhà nước trong thời hạn 30 năm, trả tiền hàng năm, được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tôi xin hỏi là Tôi có thể thế chấp hay không? Nếu được thì căn cứ vào Văn bản nào và thủ tục ra sao?

Luật sư tư vấn:

Theo quy định tại khoản 2 Điều 179  Luật Đất đai năm 2013 thì hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

– Có các quyền và nghĩa vụ theo Điều 166 và Điều 170 Luật đất đai năm 2013;

– Được quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

– Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định trước đó;

– Được phép cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự;

– Được quyền thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân mà pháp luật cho phép;

– Thực hiện việc góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.

Như vậy, theo quy định nêu trên, khi được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm, bạn chỉ được quyền thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê mà không được quyền thế chấp quyền sử dụng đất thuê đó.

4. Thủ tục cho thuê đất nông nghiệp thực hiện dự án:

Tóm tắt câu hỏi:

Kính gửi Công ty Luật Dương Gia: Tôi có một câu hỏi muốn xin tư vấn như sau: Hiện tại xã tôi có cánh đồng (2,5ha) thấp trũng người dân đang canh tác manh mún không hiệu quả, cá nhân tôi muốn xin cấp hoặc thuê đất là cánh đồng này để quy hoạch thành lập trang trại. Vậy thủ tục để được cấp hoặc thuê đất là như thế nào để tôi có thể sử dụng được trong vòng 30 năm, ngoài ra cũng xin luật sư nêu rõ trình tự các bước thực hiện cũng như mẫu biểu. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Trước tiên, bạn muốn thuê đất thì bạn phải đảm bảo các điều kiện quy định tại Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về điều kiện đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư như sau:

– Dự án có sử dụng đất phải áp dụng điều kiện quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai gồm:

+ Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở;

+ Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;

+ Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.

– Điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư được quy định như sau:

+ Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;

+ Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.

– Việc xác định người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác xác định theo các căn cứ sau đây:

+ Kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường;

+ Nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác.

– Thời điểm thẩm định các điều kiện quy định tại Điều này được thực hiện đồng thời với việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất của chủ đầu tư khi cấp Giấy chứng nhận đầu tư, thẩm định dự án đầu tư, lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật hoặc chấp thuận đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì thời điểm thẩm định được thực hiện trước khi tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất.

Thứ hai, Thủ tục thuê đất quy định tại Khoản 1 Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

– Người xin giao đất, thuê đất, xin phép chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ thẩm định tại cơ quan tài nguyên và môi trường. Hồ sơ gồm:

+ Đơn xin thuê đất;

+ Văn bản phác thảo dự án đầu tư;

+ Bản sao có chứng thực Giấy chứng minh nhân dân kèm bản chính;

+ Bản sao có chứng thực Sổ hộ khẩu chứng minh nhân dân kèm bản chính;

– Đối với dự án đầu tư đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì không phải thực hiện thủ tục thẩm định trên.

– Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tài nguyên và môi trường có văn bản thẩm định gửi đến chủ đầu tư để lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Điều 59 Luật đất đai 2013  quy định thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

+ Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

+ Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

+ Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật đất đai 2013;

+ Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật đất đai 2013;

+ Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

– Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

+ Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

+ Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

– Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

– Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 59 Luật đất đai 2013 không được ủy quyền.

Hồ sơ nộp tại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Thứ ba, Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất được quy định tại Khoản 3 Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

– Cơ quan tài nguyên và môi trường hướng dẫn chủ đầu tư lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất;

– Người được giao đất, cho thuê đất nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, nộp tiền thuê đất đối với trường hợp cho thuê đất;

– Cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; tổ chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận cho người được giao đất, cho thuê đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Các biểu mẫu bạn có thể tham khảo tại Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.

5. Thẩm quyền cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

Tóm tắt câu hỏi:

Xin chào công ty luật dương gia.cho em hỏi: hợp tác xã nông nghiệp đã tổ chức lại theo luật hợp tác xã 2012 thì hội đồng quản trị hợp tác xã có quyền cho thuê đất mà trước đây do hợp tác xã quản lý không.và khi thuê đất do hội đồng quản trị hợp tác xã tổ chức đấu giá và ký hợp đồng cho cá nhân thuê có đúng qui định của pháp luật không? Em xin chân thành cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Theo quy định Điều 36 Luật hợp tác xã 2012 như sau:

“Điều 36. Quyền hạn và nhiệm vụ của hội đồng quản trị

1. Quyết định tổ chức các bộ phận giúp việc, đơn vị trực thuộc của hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của điều lệ.

2. Tổ chức thực hiện nghị quyết của đại hội thành viên và đánh giá kết quả hoạt động của hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã,

3. Chuẩn bị và trình đại hội thành viên sửa đổi, bổ sung điều lệ, báo cáo kết quả hoạt động, phương án sản xuất, kinh doanh và phương án phân phối thu nhập của hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã; báo cáo hoạt động của hội đồng quản trị.

4. Trình đại hội thành viên xem xét, thông qua báo cáo tài chính; việc quản lý, sử dụng các quỹ của hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã.

5. Trình đại hội thành viên phương án về mức thù lao, tiền thưởng của thành viên hội đồng quản trị, thành viên ban kiểm soát hoặc kiểm soát viên; mức tiền công, tiền lương và tiền thưởng của giám đốc (tổng giám đốc), phó giám đốc (phó tổng giám đốc).

6. Chuyển nhượng, thanh lý, xử lý tài sản lưu động của hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo thẩm quyền do đại hội thành viên giao.

7. Kết nạp thành viên mới, giải quyết việc chấm dứt tư cách thành viên được quy định tại điểm a khoản 2 Điều 16 của Luật này và báo cáo đại hội thành viên.

8. Đánh giá hiệu quả hoạt động của giám đốc (tổng giám đốc), phó giám đốc (phó tổng giám đốc).

9. Bổ nhiệm, miễn nhiệm, cách chức, thuê hoặc chấm dứt hợp đồng thuê giám đốc (tổng giám đốc) theo nghị quyết của đại hội thành viên.

10. Bổ nhiệm, miễn nhiệm, cách chức, thuê hoặc chấm dứt hợp đồng thuê phó giám đốc (phó tổng giám đốc) và các chức danh khác theo đề nghị của giám đốc (tổng giám đốc) nếu điều lệ không quy định khác.

11. Khen thưởng, kỷ luật thành viên, hợp tác xã thành viên; khen thưởng các cá nhân, tổ chức không phải là thành viên, hợp tác xã thành viên nhưng có công xây dựng, phát triển hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã.

12. Thông báo tới các thành viên, hợp tác xã thành viên nghị quyết, quyết định của đại hội thành viên, hội đồng quản trị.

13. Ban hành quy chế hoạt động của hội đồng quản trị để thực hiện quyền và nhiệm vụ được giao.

14. Thực hiện quyền, nhiệm vụ khác theo quy định của điều lệ, nghị quyết của đại hội thành viên và chịu trách nhiệm về quyết định của mình trước đại hội thành viên và trước pháp luật.”

Trong quyền hạn và nhiệm vụ của hội đồng quản trị hợp tác xã không hề có nêu quyền cho thuê đất. Hơn nữa về thẩm quyền cho thuê đất được quy định Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Luật Đất đai 2013.

Như vậy theo các quy định nêu trên thì hội đồng quản trị hợp tác xã cho thuê đất là trái quy định pháp luật.

Các văn bản pháp luật có liên quan đến bài viết:

– Luật đất đai năm 2013;

– Luật hợp tác xã năm 2012.