Người bán đất chịu thuế gì? Người mua nhà đất chịu thuế gì?

Trong cuộc sống, rất nhiều người thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Khi thực hiện các giao dịch đó, thì các bên phải thực hiện những nghĩa vụ tài chính nhất định đối với nhà nước. Tuy nhiên, không phải ai cũng biết về việc bên nào phải thực hiện nghĩa vụ nào, thực hiện như thế nào. Bài viết dưới đây Luật Dương Gia giới thiệu về các loại thuế, phí, lệ phí phải nộp khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Cơ sở pháp lý:

– Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, sửa đổi bổ sung năm 2012, 2014.

– Nghị định 140/2016/NĐ-CP của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ;

– Thông tư số 111/2013/TT – BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi bổ sung một số Điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/ 2013/NĐ- CP của Chính phủ quy định chi tiết một số Điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân;

– Thông tư số 92/2015/ TT- BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số một số Điều của các Luật về thuế số 71/2014/QH13 và Nghị định số 12/2015/NĐ- CP ngày 12/02/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số Điều của các Nghị định về thuế;

– Thông tư số 250/2016/TT- BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc phẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

1. Thuế thu nhập cá nhân khi mua bán đất:

Thuế thu nhập cá nhân là hình thức thuế thu vào các Khoản thu nhập của các cá nhân kinh doanh và không kinh doanh.

Tại Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, sửa đổi bổ sung năm 2012, 2014 thì quy định về các thu nhập chịu thuế

“Điều 3. Thu nhập chịu thuế

Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân gồm các loại thu nhập sau đây, trừ thu nhập được miễn thuế quy định tại Điều 4 của Luật này:

…..

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước;

d) Các Khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản.”

Từ quy định này, thì thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất được pháp luật quy định là thu nhập phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Đối tượng phải chịu thuế là cá nhân có thu nhập trên.

Như vậy, người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân là bên bán quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Trường hợp chuyển nhượng bất động sản là đồng sở hữu, người nộp thuế là từng cá nhân đồng sở hữu bất động sản. Và trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản. (điểm b, Khoản 1, Điều 1, Thông tư số 111/2013/TT- BTC)

Các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất là:

” Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

3. Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.

4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

5. Thu nhập của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng, đánh bắt thủy sản chưa qua chế biến thành các sản phẩm khác hoặc chỉ qua sơ chế thông thường.

6. Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất. 

….” (Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân)

Theo đó, thì chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau không phải chịu thuế thu nhập cá nhân

– Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất thì cũng không chịu thuế thu nhập cá nhân. 

Với hai trường hợp trên, thì bên chuyển nhượng trong quan hệ mua bán nhà đất không phải chịu thuế thu nhập cá nhân.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tại thông tư số 92/2015/TT- BTC quy định về căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản, theo đó

– Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất.

 Giá chuyển nhượng

–  Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

– Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Ủy ban nhân với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

Thuế suất: Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng 

Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;

– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Cách tính thuế

– Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

– Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án,… Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.”

2. Lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng nhà đất:

Tại Điều 2, Điều 3 nghị định số 140/2016/NĐ- CP quy định nhà, đất thuộc đối tượng phải chịu lệ phí trước bạ và cá nhân, tổ chức phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng cho nhà, đất tại cơ quan có thẩm quyền.

Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. (Điều 6 Nghị định 140/2016/NĐ- CP).

Mức thu lệ phí trước bạ cho nhà, đất là 0,5 % (Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ- CP).

Từ đó, có thể suy ra công thức tính lệ phí trước bạ là: Lệ phí trước bạ = 0,5% x diện tích x giá 1m2 theo bảng giá đất.

3. Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Trong quá trình chuyển nhượng, các bên có nghĩa vụ phải nộp phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm l, Khoản 1 Điều 5 Thông tư số 250/2016/TT- BTC của Bộ Tài chính.

Mức thu của phí này do Hội đồng nhân dân từng tỉnh quy định.

Hiện nay, trên thực tế, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do các bên mua bán thỏa thuận về việc nộp, nhưng thông thường thì các bên thỏa thuận việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính với nhà nước, bao gồm cả việc nộp thuế thu nhập cá nhân sẽ do bên mua quyền sử dụng đất nộp cùng với lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.