Người cho thuê nhà phải nộp các khoản thuế, phí, lệ phí nào?

Trên thực tế, loại hình kinh doanh cho thuê nhà đang ngày càng được phát triển rông rãi, nhưng nhiều người sẽ thắc mắc là cho thuê nhà phải nộp các khoản thuế, phí, lệ phí nào? Liệu rằng những người đã và đang kinh doanh cho thuê nhà trọ bao lâu nay đã đóng thuế thừa hay thiếu. Để giải đáp các câu hỏi xoay quanh các quy định của pháp luật về các khoản thuế, phí, lệ phí phải đóng khi cho thuê nhà? Đội ngũ các luật sư, chuyên gia, chuyên viên pháp lý lĩnh vực thuế – kế toán của công ty Luật Dương Gia sẽ giúp quý khách hàng đi tìm câu trả lời thông qua bài viết này.

1. Lệ phí môn bài

Thuế là một khoản thu không hoàn lại của Nhà nước nhằm thực hiện những chính sách của Nhà nước, là nguồn quan trọng và chủ yếu của Ngân sách nhà nước. Thuế môn bài được thu một lần trên năm vào đầu năm hoặc khi bạn bắt đầu đăng ký kinh doanh. Quy định về thuế môn bài thu như sau:

– Doanh thu trên 500 triệu đồng/năm: 1.000.000 đồng/năm

– Doanh thu trên 300 đến 500 triệu đồng/năm: 500.000 đồng/năm

– Doanh thu trên 100 đến 300 triệu đồng/năm: 300.000 đồng/năm

Nếu phát sinh trong thời gian cuối năm tức là phát sinh từ ngày 01/07 trở đi thì nộp 50% mức lệ phí cả năm. Theo Điều 3 Nghị định số 139/2016/NĐ-CP và Điều 3 Thông tư 302/2016/TT-BTC quy định các trường hợp được miễn lệ phí môn bài, gồm:

– Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh có doanh thu hàng năm từ 100 triệu đồng trở xuống.

– Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh có doanh thu hàng năm từ 100 triệu đồng trở xuống. Mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình được miễn lệ phí môn bài là tổng doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.

Khi thực hiện nộp lệ phí môn bài thuộc đối tượng phải thực hiện nộp lệ phí môn bài được quy định tại Nghị định số 139/2016/NĐ-CP quy định về lệ phí môn bài như sau:

“Điều 2. Người nộp lệ phí môn bài

Người nộp lệ phí môn bài là tổ chức, cá nhân hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ, trừ trường hợp quy định tại Điều 3 Nghị định này, bao gồm:

1. Doanh nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật.

2. Tổ chức được thành lập theo Luật hợp tác xã.

3. Đơn vị sự nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật.

4. Tổ chức kinh tế của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân.

5. Tổ chức khác hoạt động sản xuất, kinh doanh.

6. Chi nhánh, văn phòng đại diện và địa điểm kinh doanh của các tổ chức quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này (nếu có).

7. Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh.”

Nếu cá nhân thực hiện hoạt động kinh doanh cho thuê nhà và doanh thu một năm là trên 100 triệu đồng nên không thuộc trường hợp được miễn lệ phí môn bài thuộc Khoản 1, Điều 3, Nghị định 136/2016/NĐ-CP như sau:

“1. Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh có doanh thu hàng năm từ 100 triệu đồng trở xuống.”

Nếu doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà một năm từ 100 triệu trở xuống thì sẽ không phải nộp lệ phí môn bài, tuy nhiên, doanh thu nếu trên 100 triệu/1 năm thì phải thực hiện nộp lệ phí môn bài. Ví dụ, mức lệ phí môn bài của một người là cá nhân kinh doanh có doanh thu hàng năm là 600 triệu đồng, căn cứ vào nghị định về lệ phí môn bài thì người đó phải nộp mức lệ phí môn bài như sau:

Mức thu lệ phí môn bài đối với cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ như sau:

+ Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm: 1.000.000 đồng/năm;

+ Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 300 đến 500 triệu đồng/năm: 500.000 đồng/năm;

+ Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 100 đến 300 triệu đồng/năm: 300.000 đồng/năm.

Theo đó, ví dụ trên thuộc đối tượng nộp lệ phí môn bài và phải nộp 1.000.000 đồng/năm, có thể nói đây là một số tiền nhỏ so với doanh thu từ hoạt động kinh doanh mang lại, tuy nhiên, con số này chỉ xác định khi bạn kinh dịch vụ thuê nhà ổn định, còn doanh thu thực tế còn phải được tính toán kĩ càng và khai báo với cơ quan thuế.

2. Thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân

Theo quy định về thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân thì doanh thu tính thuế GTGT đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác không bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê. Doanh thu tính thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì doanh thu tính thuế GTGT và thuế TNCN xác định theo doanh thu trả tiền một lần.

Khi nộp thuế thu nhập cá nhân, theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, được sửa đổi, bổ sung năm 2012 thì nếu thuộc đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân đó là cá nhân cư trú có thu nhập chịu thuế, thu nhập chịu thuế được thể hiện như sau:

“Điều 3. Thu nhập chịu thuế

Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân gồm các loại thu nhập sau đây, trừ thu nhập được miễn thuế quy định tại Điều 4 của Luật này:

1. Thu nhập từ kinh doanh, bao gồm:

a) Thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ;

b) Thu nhập từ hoạt động hành nghề độc lập của cá nhân có giấy phép hoặc chứng chỉ hành nghề theo quy định của pháp luật.”

Khi kinh doanh dịch vụ cho thuê nhà sẽ phải thực hiện kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân. Về mức tính thuế thì thu nhập chịu thuế từ kinh doanh được xác định bằng doanh thu trừ các khoản chi phí hợp lý liên quan đến việc tạo ra thu nhập chịu thuế từ kinh doanh trong kỳ tính thuế. Do đó thì còn dựa vào hoạt động cho thuê nhà thực tế thì mới có thể xác định thu nhập chịu thuế.

Thực hiện nộp thuế giá trị gia tăng, do thuộc hàng hóa, dịch vụ kinh doanh thuộc đối tượng của thuế giá trị gia tăng, dịch vụ cho thuê nhà không thuộc trường hợp không phải nộp thuế giá trị gia tăng được quy định tại Điều 5 Luật thuế giá trị gia tăng năm 2008 (được sửa đổi, bổ sung năm 2016). Cá nhân thực hiện kinh doanh dịch vụ chịu thuế giá trị gia tăng cho nên phải thực hiện nộp thuế giá trị gia tăng. Số thuế giá trị gia tăng phải nộp = Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng x thuế suất giá trị gia tăng cho hoạt động thuê nhà.

Tóm lại, khi thực hiện hoạt động kinh doanh thuê nhà thì cần kê khai và thực hiện nộp đầy đủ những loại thuế, phí như trên, về mức nộp thuế thì cần căn cứ vào doanh thu cụ thể thì mới có thể tính được các loại thuế, phí mà phải nộp. Người dân cần nộp thuế đầy đủ, đúng quy định của pháp luật, đóng góp cho ngân sách nhà nước, thực hiện những chính sách quốc gia, phát triển đất nước, không nên trốn thuế, gian lận thuế vì sẽ bị chịu trách nhiệm hình sự hoặc xử phạt hành chính theo quy định của pháp luật.

3. Hướng dẫn xác định số thuế phải nộp

Theo điểm c khoản 2 Điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC số thuế phải nộp khi cho thuê nhà được tính như sau:

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x 5%

Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x 5%

Người cho thuê nhà phải hoàn thiện hồ sơ kê khai thuế và tiến hành nộp ở chi cục thuế nơi có nhà cho thuê. Hồ sơ này bao gồm:

– Tờ khai theo mẫu số 01/TTS.

– Phụ lục theo mẫu số 01-1/BK-TTS (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng).

– Bản chụp hợp đồng thuê nhà, phụ lục hợp đồng (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng).

– Bản chụp Giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật (trường hợp ủy quyền cho đại diện hợp pháp thực hiện thủ tục khai, nộp thuế).

Ví dụ tùy từng đối tượng sẽ có những nghĩa vụ nộp thuế nhất định, nếu thuộc đối tượng cá nhân kinh doanh dịch vụ cho thuê nhà với doanh thu 1 tháng là 50 triệu đồng/1 tháng, doanh thu hàng năm (chưa tính chi phí khấu trừ) là 50 x 12 tháng = 600 triệu đồng/1 năm. Căn cứ vào quy định của pháp luật về thuế thì trường hợp này phải thực hiện nộp những loại thuế/phí như trên.

• Trường hợp tổng số tiền cho thuê nhà nhỏ hơn 100 triệu đồng/ năm

Đối với hình thức đầu tư cho thuê nhà, pháp luật đã quy định rõ về các loại thuế phí cần phải đóng. Căn cứ Thông tư 119/2014/TT-BTC quy định các khoản thuế mà người cho thuê nhà cần phải đóng bao gồm: Thuế môn bài, Thuế giá trị gia tăng, Thuế thu nhập cá nhân (hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp).

Bên cạnh đó, đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhà đất cho thuê nhưng đem về nguồn thu nhập nhỏ hơn 100 triệu/năm. Hoặc trung bình 1 tháng trong năm từ 8,4 triệu đồng/tháng thì không phải kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng. Theo Điều 3 Nghị định số 139/2016/NĐ-CP quy định: Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh có doanh thu hàng năm từ 100 triệu đồng trở xuống thì sẽ được miễn phí môn bài.

Như vậy, khi kinh doanh cho thuê nhà nhưng có tổng thu nhập mỗi năm dưới 100 triệu đồng thì các hộ gia đình, cá nhân kinh doanh sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân (thuế TNCN), thuế giá trị gia tăng (thuế GTGT) và thuế môn bài.

• Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:

Theo quy định của pháp luật, trong trường hợp bạn cho thuê nhà và tiến hành kê khai thuế 1 lần theo năm thì thời hạn trễ nhất nộp hồ sơ là sau 90 ngày kể từ khi kết thúc năm dương lịch (thường rơi vào ngày 31/3). Trong trường hợp chủ nhà kê khai thuế theo kỳ hạn thanh toán, thì thời hạn nộp hồ sơ chậm nhất là ngày thứ 30 của quý tiếp theo quý bắt đầu hoạt động cho thuê.