Người bán hay người mua phải làm thủ tục sang tên sổ đỏ?

1. Người bán hay người mua phải làm thủ tục sang tên sổ đỏ?

Căn cứ theo quy định vào Điều 120 Luật Nhà ở 2014 sửa đổi bổ sung 2022, quy định về thủ tục giao dịch nhà ở như sau:

– Các bên khi tham gia giao dịch nhà ở sẽ cùng nhau thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại theo các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này; đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho.

– Các bên sẽ cùng nhau thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; đối với trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư sẽ có trách nhiệm để làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

Như vậy, dựa theo quy định nêu trên thì khi thực hiện giao dịch mua bán nhà, các bên sẽ được phép thỏa thuận bên nào sẽ làm thủ tục hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

2. Thời hạn phải sang tên Sổ đỏ là bao lâu?

Căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, đối với thửa đất đã có Giấy chứng nhận mà chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động.

Theo quy định tại Khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

Những trường hợp phải đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền. 

Điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều 95 Luật đất đai quy định như sau:

– Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

– Đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ được phép đổi tên;

– Thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

– Thực hiện việc chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

– Thay đổi về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo như kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để thực hiện việc xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

– Thực hiện việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

Như vậy, trường hợp khi chuyển nhượng nhà đất phải đăng ký sang tên trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực; nếu trường hợp chuyển nhượng nhưng không đăng ký sang tên sẽ bị phạt tiền.

3. Quy định về thời hạn khai, nộp thuế TNCN, lệ phí trước bạ:

3.1. Thời hạn nộp thuế thu nhập cá nhân:

– Theo quy định hiện nay về thời hạn nộp hồ sơ khai thuế cụ thể tại khoản 5 Điều 21 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất như sau:

+ Nếu trường hợp là hợp đồng chuyển nhượng mà không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

+ Nếu trường hợp là hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký sang tên.

– Thời hạn nộp thuế là thời hạn được ghi trên thông báo nộp thuế của cơ quan thuế

3.2. Thời hạn khai, nộp lệ phí trước bạ:

– Hiện nay, thời hạn để nộp hồ sơ khai lệ phí cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký sang tên.

– Thời hạn để nộp lệ phí trước bạ tối đa là 30 ngày kể từ ngày ký thông báo nộp lệ phí trước bạ của cơ quan thuế.

4. Thời gian thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ theo quy định hiện nay:

Căn cứ theo quy định tại khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thì thời gian mà cơ quan đăng ký đất đai thực hiện thủ tục đăng ký sang tên khi chuyển nhượng, tặng cho nhà đất là không quá 10 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với những xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

Thời gian trên theo quy định thì không tính vào thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính vào thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

5. Quy định về thẩm quyền thực hiện việc cấp sổ đỏ hiện nay:

Căn cứ theo quy định tại Điều 105 Luật Đất đai 2013 quy định về Thẩm quyền cấp sổ đỏ cụ thể như sau:

– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền cấp sổ đỏ cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp để thực hiện việc cấp sổ đỏ.

– Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

– Đối với những trường hợp đã được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.

6. Trình tự thủ tục sang tên đổi chủ nhà đất thực hiện như thế nào?

Căn cứ theo quy định tại Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD ngày 20 tháng 6 năm 2016 của Bộ xây dựng sửa đổi bổ sung bởi Thông tư 07/2021/TT-BXD thì thủ tục được thực hiện như sau:

Bước 1: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà đất Văn bản chuyển nhượng hợp đồng do các bên ký kết sẽ được lập thành 06 bản. Trong đó 03 bản để bàn giao trực tiếp cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp sẽ nộp tại cho cơ quan thuế, và 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu; Trong trường hợp văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải thực hiện công chứng, chứng thực thì cần có thêm 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực.

Bước 2: Công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng sổ đỏ đối với người già, sống đơn thân gồm các giấy tờ bên bán cần phải chuẩn bị:

– Bản gốc chứng minh thư nhân dân hoặc hộ chiếu, hoặc thẻ căn cước công dân của những người thực hiện thủ tục sang tên.

– Bản gốc hộ khẩu thường trú của những người thực hiện thủ tục sang tên

– Bản gốc giấy đăng ký kết hôn của những người thực hiện thủ tục sang tên ( nếu có)

– Bản gốc sổ hồng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thực hiện việc sang tên

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu trường hợp quá thời hạn trên sẽ bị phạt theo quy định của nhà nước.

Bước 3: Kê khai nghĩa vụ tài chính (tại Ủy ban nhân dân quận/ huyện nơi có nhà, đất) và tiến hành đóng thuế.

Đối với trường hợp người già sống đơn thân cần đóng thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Khi đi đóng thuế thì cần mang đầy đủ các hồ sơ đã chuẩn bị khi ký hợp đồng, Ngoài ra, phải nhận lại giấy chứng nhận đã nộp thuế trong quá trình mua bán và chuyển quyền sử dụng đất của hai bên. Thành phần hồ sơ gồm:

– Tờ khai lệ phí trước bạ;

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân ;

– Hợp đồng công chứng đã lập

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

– Giấy tờ tùy thân như Chứng minh nhân dân, Căn cước công dân, Hộ chiếu 

Đối với trường hợp sang tên sổ đỏ với mục đích cho tặng, thừa kế thì phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Bước 4: Thực hiện sang tên đổi chủ nhà đất cho bên được sang tên tại Ủy ban nhân dân quận/ huyện nơi có nhà đất.

Sau khi đã hoàn tất thủ tục tại các bước bên trên và hoàn tất các loại giấy tờ liên quan thì các bên có trách nhiệm mang toàn bộ các loại giấy tờ (cả giấy chứng nhận nộp thuế) tới Ủy ban nhân dân huyện nơi mua bán đất. Cơ quan căn cứ theo các loại hồ sơ mà các bạn giao nộp và heo quy định pháp luật thì bộ phận có trách nhiệm sang tên sổ đỏ cho bên mua nhà đất theo đúng trình tự, mẫu của pháp luật quy định.

Như vậy, trường hợp nếu bạn muốn thực hiện sang trên sổ đỏ thì phải hoàn thành các bước được nêu trên.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật nhà ở 2014 sửa đổi bổ sung 2022;

– Luật đất đai 2013;

– Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của luật nhà ở và nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở;

– Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh.