Nghĩa vụ thuế trong hoạt động của ban quản trị nhà chung cư

1. Nghĩa vụ thuế trong hoạt động của ban quản trị nhà chung cư:

Căn cứ Công văn số 10429/CT-TTHT của Cục Thuế Thành phố Hà Nội gửi Chi cục thuế quận Tây Hồ ngày 10/03/2020 về việc trả lời vướng mắc chính sách thuế liên quan đến hoạt động của Ban quản trị tòa nhà chung cư, tại Công văn này Cục Thuế Thành phố Hà Nội có ý kiến về chính sách thuế liên quan đến hoạt động của Ban quản trị chung cư Ecolife Tây Hồ như sau:

Trường hợp Ban quản trị chung cư Ecolife Tây Hồ khóa I nhiệm kỳ 2018-2021 (sau đây được gọi tắt là BQT) được thành lập theo đúng quy định của pháp luật, có phát sinh những khoản thu chi liên quan đến hoạt động quản lý nhà chung cư bao gồm có dịch vụ quản lý, vận hành chung cư của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, những hoạt động thu phí quản lý, thu quảng cáo, cho thuê địa điểm kích sóng di động, cho thuê các địa điểm đặt tủ bán nước tự động, trông giữ xe… do chính Ban quản trị trực tiếp thu tiền, ký hợp đồng và cung cấp các dịch vụ, không trái với các quy định của pháp luật thì:

– Ban quản trị là tổ chức không phải doanh nghiệp nhưng có phát sinh hoạt động cung ứng các dịch vụ thì phải kê khai, nộp thuế giá trị gia tăng, thu nhập doanh nghiệp theo quy định.

– Trường hợp ban quản trị không thực hiện được đầy đủ chế độ sổ sách kế toán thì sẽ phải thực hiện kê khai, nộp thuế giá trị gia tăng theo phương pháp trực tiếp, phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo tỷ lệ % trên doanh thu được quy định tại khoản 2 Điều 13 Thông tư số 219/2013/TT-BTC và khoản 5 Điều 3 của Thông tư số 78/2014/TT-BTC .

– Trường hợp Ban quản trị thường xuyên có hoạt động cung ứng dịch vụ, cần phải có hóa đơn để giao cho khách hàng thì cơ quan thuế thực hiện bán hóa đơn do Cục Thuế đặt in được quy định tại Điều 12 của Thông tư số 39/2014/TT-BTC. Trường hợp Ban quản trị cung cấp dịch vụ (không phải các hoạt động kinh doanh) mà cần phải có hóa đơn để cấp cho khách hàng thì cơ quan thuế thực hiện cấp hóa đơn lẻ theo các quy định tại Điều 13 Thông tư số 39/2014/TT-BTC .

– Đối với các khoản thu hộ, chi hộ theo quy định của pháp luật không liên quan đến việc cung cấp các dịch vụ của Ban quản trị thì Ban quản trị sẽ không phải kê khai, tính nộp thuế giá trị gia tăng và không phải lập hóa đơn giá trị gia tăng theo quy định tại khoản 7 Điều 5 Thông tư số 219/2013/TT-BTC.

Như vậy, theo hướng dẫn này thì:

– Nếu Ban Quản trị chung cư chỉ thu hộ, chi hộ giúp các hộ dân trong chung cư thì không phải có nghĩa vụ kê khai, tính thuế giá trị gia tăng, lập hóa đơn giá trị gia tăng;

– Nếu Ban Quản trị chung cư có cung cấp các dịch vụ như dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, những hoạt động thu phí quản lý, thu quảng cáo, cho thuê địa điểm kích sóng di động, cho thuê địa điểm để đặt tủ bán nước tự động, trông giữ xe… thì sẽ phải có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng.

2. Hoạt động thu chi của ban quản trị nhà chung cư là hoạt động kinh doanh:

2.1. Đối với mô hình ban quản trị thuê đơn vị quản lý vận hành:

Đối với trường hợp này, ban quản trị ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư cho đơn vị quản lý theo một mức phí quản lý thỏa thuận và đơn vị quản lý vận hành sẽ phải đáp ứng được các tiêu chí, tiêu chuẩn vận hành nhà chung cư do ban quản trị đưa ra. Ban quản trị sẽ chỉ theo dõi tiền gửi ngân hàng (tiền quỹ bảo trì), lãi tiền gửi ngân hàng (tiền lãi quỹ bảo trì) và chi các hạng mục bảo trì, sửa chữa hệ thống các thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư, bao gồm có thang máy, máy phát điện, máy bơm nước, hệ thống điện nước….Việc lập hóa đơn, thực hiện kê khai nộp thuế đối với hoạt động thu phí quản lý vận hành, cho thuê tiện ích, tiền nước, giữ xe…sẽ thuộc về chính đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư. Hàng quý, ban quản trị sẽ chỉ có nhiệm vụ kê khai thuế tiền lãi ngân hàng (tiền lãi quỹ bảo trì) (không có thuế giá trị gia tăng) và chi sửa chữa, bảo trì tòa nhà. Cuối năm, nếu như hoạt động thu từ tiền lãi gửi ngân hàng nhiều hơn chi phí chi ra sửa chữa, bảo trì tòa nhà thì phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp 20% trên số tiền chênh lệch giữa tiền lãi và chi phí nếu như ban quản trị đăng ký kê khai thuế theo phương pháp khấu trừ. Hoặc ban quản trị đăng ký khai thuế theo phương pháp trực tiếp trên doanh thu thì lãi tiền gửi ngân hàng, lãi tiền cho vay sẽ không được xem là doanh thu nên không phải nộp thuế giá trị gia tăng, nhưng ban quản trị phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp 5%

2.2. Đối với mô hình quản lý ban quản trị nhà chung cư tự thu, tự chi, thuê từng hạng mục cho đơn vị quản lý vận hành:

Các hoạt động thu tiền phí quản lý, tiền gửi xe, nước sinh hoạt, tiền cho thuê, sử dụng các tiện ích như là hồ bơi, phòng gym,…chính là nguồn thu thuộc ban quản trị thường nhờ ban quản lý thu hộ, sau đó ban quản trị sẽ thuê một đơn vị vận hành tất cả hay từng hạng mục như bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải,…Tất cả những hoạt động trên đều là hoạt động kinh doanh như một doanh nghiệp thông thường nhằm mục đích để sinh lợi nhưng không vì mục tiêu chia lợi nhuận mà để có nhiều kinh phí thực hiện sửa chữa, cải tạo cho tòa nhà, thêm các tiện ích, nâng cao chất lượng dịch vụ,…

Đối với mô hình tự thu, tự chi này, theo luật quản lý thuế thì Ban quản trị phải có trách nhiệm xuất hóa đơn và kê khai nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp cho những hoạt động thu, chi trên với thuế suất thuế giá trị gia tăng là 10%. Riêng với tiền nước, nếu công ty cấp nước cung cấp nước thông qua đồng hồ tổng vào trực tiếp bồn chứa nước của tòa nhà, sau đó mới dẫn nước về những căn hộ qua đồng hồ nước do chủ đầu tư lắp đặt thì ban quản trị phải xuất hóa đơn giá trị gia tăng với thuế suất là 5%.

3. Cách tính thuế thu nhập doanh nghiệp khi Ban Quản trị chung cư không thực hiện đầy đủ chế độ sổ sách kế toán:

Thứ nhất, thuế thu nhập doanh nghiệp: tại khoản 5 Điều 3 Thông tư 78/2014/TT-BTC quy định đơn vị sự nghiệp, tổ chức khác không phải là doanh nghiệp được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, doanh nghiệp thực hiện nộp thuế giá trị gia tăng theo phương pháp trực tiếp có hoạt động kinh doanh các hàng hóa, dịch vụ có thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp mà những đơn vị này xác định được doanh thu nhưng không xác định được các chi phí, thu nhập của hoạt động kinh doanh thì kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp tính theo tỷ lệ % trên tổng doanh thu bán hàng hóa, dịch vụ, cụ thể như sau:

– Đối với dịch vụ (bao gồm cả lãi tiền gửi, lãi tiền cho vay): 5%. Riêng hoạt động giáo dục, y tế, biểu diễn nghệ thuật: 2%.

– Đối với kinh doanh hàng hóa: 1%.

– Đối với hoạt động khác: 2%.

Ví dụ: Đơn vị sự nghiệp A có phát sinh hoạt động cho thuê nhà, doanh thu cho thuê nhà một (01) năm với số tiền là 100 triệu đồng, đơn vị không xác định được các chi phí, thu nhập của hoạt động cho thuê nhà nêu trên do vậy đơn vị lựa chọn việc kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp tính theo tỷ lệ % trên doanh thu bán hàng hóa, dịch vụ như sau:

Số thuế TNDN phải nộp = 100.000.000 đồng x 5% = 5.000.000 đồng.

Theo đó, cách tính thuế thu nhập doanh nghiệp khi Ban Quản trị chung cư không thực hiện đầy đủ chế độ sổ sách kế toán được tính bằng doanh thu nhân với (x) tỷ lệ phần trăm nêu trên.

Thứ hai, thuế giá trị gia tăng: tại khoản 2 Điều 13 Thông tư số 219/2013/TT-BTC thì cách tính thuế giá trị gia tăng phải nộp theo phương pháp là tính trực tiếp trên giá trị gia tăng sẽ bằng tỷ lệ % nhân với tổng doanh thu bán hàng hóa, dịch vụ thực tế ghi ở trên hóa đơn bán hàng đối với hàng hóa, dịch vụ chịu thuế GTGT. Tỷ lệ % để tính thuế GTGT trên doanh thu được quy định theo từng hoạt động như sau:

– Phân phối, cung cấp hàng hóa: 1%;

– Dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu: 5%;

– Sản xuất, vận tải, dịch vụ có gắn với hàng hóa, xây dựng có bao thầu nguyên vật liệu: 3%;

– Hoạt động kinh doanh khác: 2%.

Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Công văn số 10429/CT-TTHT của Cục Thuế Thành phố Hà Nội ngày 10/03/2020;

– Thông tư 78/2014/TT-BTC hướng dẫn thi hành Nghị định 218/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp;

– Thông tư 219/2013/TT-BTC hướng dẫn Luật Thuế Giá trị gia tăng.