Tại các khu dân cư, việc mua đất xen kẹt diễn ra tương đối phổ biến, do giá thành rẻ phù hợp với điều kiện tài chính của nhiều những lao động nghèo mong muốn được xây dựng nhà ổn định. Tuy nhiên, trước khi quyết định mua đất xen kẹt, người dân cần nắm vững quy định về loại đất này để hạn chế rủi ro nhất.
Mục lục bài viết
1. Đất xen kẹt là gì?
Theo quy định của pháp
Tuy nhiên, trên thực tế thuật ngữ “đất xen kẹt” được người dân sử dụng rất phổ biến nhất là ở các thành phố lớn và các khu vực đô thị dùng để chỉ mảnh đất có vị trí xen lẫn giữa các thửa đất ở trong khu dân cư tại khu vực đô thị và thông thường là loại đất nông nghiệp hoặc là phần đất còn dư sau khi tiến hành quy hoạch.
2. Nên mua đất xen kẹt không?
Chị Hảo ở Long Biên có gửi câu hỏi tới Luật Dương Gia như sau:
Chào Luật sư, ở cạnh khu đất nhà tôi có một phần đất xen kẹt, tôi đang muốn mua nó để mở rộng diện tích đất vườn trồng cây. Nhưng tôi lại không biết rằng mua đất xen kẹt có gì khác biệt so với những loại đất khác và cần lưu ý điều gì thì tôi vẫn chưa rõ. Kinh nghiệm mua đất xen kẹt cần chú ý điều gì? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Cảm ơn chị Hảo đã gửi câu hỏi đến Luật Dương Gia về vấn đề của chị chúng tôi xin giải đáp như sau:
Để xác định việc nên hay không nên mua đất xen kẹt bạn cần nắm được những ưu điểm và nhược điểm của việc mua đất xen kẹt như thế nào?
Ưu điểm:
– Giá thành của đất xen kẹt thường rẻ hơn so với đất thổ cư trong cùng một khu vực.
– Trường hợp nếu bạn mua được đất xen kẹt ở vị trí trong khu vực dân cư thì bạn cũng sẽ được hưởng các tiện ích xung quanh và cơ sở hạ tầng sẵn có.
– Đất xen kẹt vẫn có thể chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư để tiến hành xây dựng nhà và các công trình khác.
Nhược điểm:
– Diện tích đất xen kẹt nhỏ, hẹp và thường có địa hình không thuận lợi.
– Người sử dụng đất phải nộp thuế; phí rất cao.
– Nếu không xác định được nguồn gốc đất bạn dễ bị mua phải mảnh đất bán cho nhiều người một lúc. Hoặc trường hợp mua phải mảnh đất đang có quy hoạch nhưng không biết thì bạn có nguy cơ không nhận được tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
– Các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xen kẹt trong trường hợp chưa có sổ đỏ chỉ có thể thực hiện qua giấy viết tay mà không thể công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, do đó dẫn đến nhiều rủi ro hợp đồng sẽ vô hiệu vì không tuân thủ về mặt hình thức.
Như vậy, tùy thuộc vào nhu cầu và tài chính của gia đình bạn, đồng thời phải xem xét thật kĩ về nguồn gốc đất trước khi tiến hành các giao dịch mua bán đất xen kẹt để tự bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình và phòng tránh các trường hợp rủi ro có thể xảy ra.
3. Kinh nghiệm mua đất xen kẹt:
Khi tiến hành mua đất xen kẹt bạn cần lưu ý những vấn đề sau:
– Thứ nhất, không thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất xen kẹt nếu không có giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của bên bán hoặc trường hợp giấy tờ bị rách nát, không rõ nội dung.
Thứ hai, bạn cần tìm hiểu rõ các thông tin về quy hoạch sử dụng đất của địa phương nơi có đất để xác định mảnh đất xen kẹt dự tính mua có thuộc diện quy hoạch hay không để phòng tránh trường hợp sau khi mua đất thì bị Nhà nước thu hồi đất.
– Thứ ba, việc lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xen kẹt phải được lập thành văn bản và có công chứng chứng thực bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Thứ tư, khi thực hiện giao dịch mua bán cần tuân thủ theo các quy định của Luật kinh doanh bất động sản và các quy định của pháp luật đất đai liên quan.
Trên đây là một vài kinh nghiệm cần lưu ý khi mua đất xen kẹt bạn nên cân nhắc thật kỹ lưỡng và xem xét các vấn đề trên trước khi quyết định mua để thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách an toàn và tuân thủ theo quy định của pháp luật đất đai.
4. Thủ tục xin cấp sổ đỏ đất xen kẹt được tiến hành như thế nào?
4.1. Đất xen kẹt có làm sổ đỏ được không?
Anh Thanh ở Ninh Bình có gửi câu hỏi đến Luật Dương Gia về vấn đề mua đất xen kẹt như sau:
Chào Luật sư, năm 2001 tôi có mua một mảnh đất xen kẹt nằm giáp khu dân cư mà tôi sinh sống để làm chỗ để xe ô tô từ một người bạn và có giấy viết tay, gia đình tôi sử dụng mảnh đất này ổn định từ thời điểm đó đến nay mà không có bất kỳ tranh chấp nào xảy ra. Hiện nay, tôi muốn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này thành đất ở liệu có được không, các thủ tục để xin cấp sổ đỏ được tiến hành như thế nào? Cảm ơn Luật sư.
Cảm ơn anh Thanh đã gửi câu hỏi tới tổng đài tư vấn pháp luật của Luật Dương Gia về thắc mắc của anh chúng tôi xin giải đáp như sau:
Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 về điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Theo đó, đất xen kẹt có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu thỏa mãn các điều kiện sau:
– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai nhưng có các căn cứ chứng minh được đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không có vi phạm pháp luật về đất đai.
– Đất được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
Như vậy, đối với trường hợp của anh Thanh nếu có các căn cứ để chứng minh đất đã được sử dụng ổn định lâu dài không có tranh chấp thì anh có thể nộp các tài liệu liên quan đó tại Ủy ban nhân dân cấp xã để được xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì sẽ được công nhận quyền sử dụng đất; việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất là phù hợp với quy hoạch hoặc trường hợp không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch.
4.2. Thủ tục xin cấp sổ đỏ đất xen kẹt:
Việc đầu tư mua đất xen kẹt sau đó tiến hành xin chuyển mục đích sử dụng đất thành đất thổ cư diễn ra tương đối phổ biến. Theo quy định của Luật đất đai hiện hành việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất này là được phép nếu đáp ứng đủ các điều kiện nhất định. Tuy nhiên, trên thực tế ở các địa phương việc chuyển đổi đất xen kẹt thành đất ở tại các địa phương vẫn còn hạn chế.
Theo quy định pháp luật đất đai hiện hành, thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất xen kẹt thành đất thổ cư và việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với loại đất này cũng tương tự như các loại đất khác.
Người dân cần chuẩn bị một bộ hồ sơ để nộp lên Phòng Tài Nguyên và Môi Trường bao gồm các loại giấy tờ sau đây:
– Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo mẫu quy định;
– Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất sang đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh thì làm phương án sản xuất kinh doanh;
– Trường hợp sử dụng đất xây nhà ở để bán phải thực hiện theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản;
– Bản sao công chứng hoặc chứng thực Giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất (nếu có);
– Căn cước công dân, chứng minh thư nhân dân hoặc các loại giấy tờ tương đương như bằng lái xe, visa của người muốn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất;
– Các văn bản cam kết trong điều kiện cấp sổ đỏ nêu trên.
Sau khi nộp bộ hồ sơ trên tại Phòng Tài Nguyên và Môi Trường, cơ quan có thẩm quyền sẽ lập tờ trình nếu đủ điều kiện cấp sổ đỏ để chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp huyện ra quyết định cho phép chuyển đổi mục đích và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Lưu ý: thời hạn giải quyết công vụ trên là trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
Các văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013.
