Mượn sổ đỏ bố mẹ thế chấp vay ngân hàng được không?

1. Mượn sổ đỏ bố mẹ thế chấp vay ngân hàng được không?

1.1. Điều kiện thế chấp sổ đỏ vay ngân hàng: 

Thế chấp sổ đỏ vay ngân hàng chính là một loại giao dịch dân sự vậy nên để giao dịch này có hiệu lực thì phải đáp ứng các điều kiện chung về có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định của pháp luật dân sự. Cụ thể là các điều kiện sau: 

– Chủ thể tham gia giao dịch phải có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự theo quy định

– Chủ thể tham gia giao dịch dân sự phải hoàn toàn tự nguyện

–  Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

– Giao dịch phải đáp ứng điều kiện về hình thức nếu pháp luật có quy định. 

Ngoài đáp ứng các điều kiện về giao dịch thế chấp, thì việc thế chấp sổ đỏ được pháp luật đất đai quy định cụ thể thêm về các điều kiện về đất được thế chấp khi thực hiện quyền thế chấp sổ đỏ phải đáp ứng như sau: 

– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

– Đất không có tranh chấp

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

– Vẫn trong thời hạn sử dụng đất

– Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, nếu thiếu một trong bốn điều kiện trên thì người sử dụng đất sẽ không đủ điều kiện được thế chấp sổ đỏ.

Thế chấp tài sản là một giao dịch bảo đảm theo đó bên thế chấp dùng tài sản mà mình sở hữu để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhưng không giao tài sản cho bên nhận thế chấp mà chỉ giao những giấy tờ liên quan đến tài sản. Biện pháp thế chấp là một biện pháp bảo đảm được sử dụng khá phổ biến, bởi đặc điểm không phải chuyển giao tài sản của biện pháp này. 

Từ khái niệm này có thể hiểu thế chấp sổ đỏ là chủ sở hữu quyền sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đản thực hiện nghĩa vụ với bên nhận thế chấp, nhưng không giao đất cho bên nhận thế chấp mà chỉ giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp. Luật đất đai cho phép người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của mình cho các tổ chức tín dụng, đây là quyền của người sử dụng đất. 

Ngoài ra, khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014 quy định để thực hiện thế chấp thì bên thế chấp phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch này. 

Như vậy, để thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất thì đất đó phải thuộc sở hữu của bên thế chấp hoặc được chủ sở hữu ủy quyền thực hiện thế chấp. Bên cạnh đó hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực. 

1.2. Mượn sổ đỏ của bố mẹ thế chấp vay ngân hàng được không: 

Theo quy định thì người đứng tên trên sổ đỏ mới được thế chấp vay ngân hàng để. Vậy nên trong trường hợp này để thực hiện việc mượn sổ đỏ của bố mẹ thế chấp ngân hàng chỉ có thể xảy ra theo 02 trường hợp: 

Trường hợp 1: Bố mẹ đứng tên trên sổ đỏ sẽ tiến hành thế chấp sổ đỏ để vay ngân hàng sau đó chuyển giao số tiền vay đó cho con. 

Trường hợp 2: Bố mẹ thực hiện ủy quyền bằng văn bản cho con thực hiện việc thế chấp sổ đỏ vay ngân hàng. Khi đó phải lập hợp đồng ủy quyền và thực hiện việc công chứng tại văn phòng công chứng. 

2. Quy trình, thủ tục thế chấp sổ đỏ vay ngân hàng: 

2.1. Hồ sơ cần chuẩn bị khi mượn sổ đỏ bố mẹ thế chấp vay ngân hàng:

Trường hợp thế chấp sổ đỏ vay ngân hàng chính chủ và thế chấp sổ đỏ vay ngân hàng do được ủy quyền thì thủ tục cũng tương tự nhau, cần phải chuẩn bị những loại giấy tờ sau: 

– Chứng minh thư/thẻ căn cước công dân của người vay và của bố/mẹ 

– Giấy tờ chứng minh nơi cư trú của người vay và của bố mẹ 

– Giấy tờ chứng minh thu nhập

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 

Trường hợp vay theo ủy quyền thì sẽ cần thêm giấy ủy quyền có công chứng, chứng thực. Như vậy, cần phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ giấy tờ nếu không đảm bảo về hồ sơ vay thế chấp thì ngân hàng không thực hiện việc cho vay. 

2.2. Thủ tục thực hiện thế chấp sổ đỏ vay ngân hàng:

Sau khi đã đủ các điều kiện và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ khi vay thế chấp sổ đỏ của bố mẹ, thì thực hiện theo các bước sau: 

Bước 1: Đến ngân hàng làm hồ sơ đăng ký vay thế chấp sổ đỏ và nhân viên sẽ tư vấn các thông tin về việc vay vốn thế chấp như số tiền vay, lãi suất,…

Bước 2: Cung cấp đầy đủ thông tin cá nhân, bố mẹ và hồ sơ, giấy tờ đã chuẩn bị. 

Bước 3: Sau đó đợi ngân hàng xác nhận và kiểm tra thông tin về gia đình và mảnh đất thế chấp

Bước 4: Nếu đơn đăng ký được phê duyệt, ngân hàng sẽ tiến hành thẩm định giá trị mảnh đất. Sau đó trình lên những người có thẩm quyền phê duyệt và đưa ra hạn mức vay phù hợp cho người đăng ký. 

Bước 5: Sau khi đã đáp ứng tất cả các điều kiện, ngân hàng sẽ liên hệ với khách hàng đến ký và hoàn tất hợp đồng. 

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để có hiệu lực thì phải được công chứng và việc công chứng sẽ được thực hiện tại văn phòng công chứng thuộc phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.  

Sau khi ký kết hợp đồng thế chấp tài sản thì dù bên nhận thế chấp là tổ chức tín dụng hoặc cá nhân đều phải đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, nếu không đăng ký thế chấp sẽ không có hiệu lực. 

3. Những lưu ý khi thực hiện thế chấp sổ đỏ vay ngân hàng: 

– Việc nhờ bố mẹ đứng ra thế chấp đất vay hộ tiền ngân hàng sẽ gặp khá nhiều những bất cập, chẳng hạn như một số Ngân hàng khi thực hiện thủ tục thế chấp thì người thế chấp phải đáp ứng điều kiện về độ tuổi, bố mẹ không có nợ xấu tại bất kỳ ngân hàng hay tổ chức tín dụng nào, tài khoản dư nợ hiện tại của bố, mẹ, con cái không vượt quá cao cách tính thu nhập của ngân hàng…vì vậy bạn chỉ nên dùng sổ đỏ đứng tên bố mẹ để thế chấp khi mà thực sự cần thiết…

– Lưu ý về việc thế chấp đất và tài sản gắn liền với đất khi có vật phụ như sau:  Trường hợp thế chấp toàn bộ hoặc một phần bất động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. 

– Trong thực tế đã xuất hiện tình huống con cái tự ý lấy giấy tờ nhà đất của bố mẹ đi thế chấp mà không có sự đồng ý của bố mẹ, trong trường hợp này thì dù khoản vay có được duyệt thì ngân hàng cũng sẽ không tiến hành giải ngân do chưa thực hiện hết những thủ tục cần thiết. Đặc biệt khi ký giao dịch đảm bảo sẽ cần phải cả bố và mẹ cùng ký cũng gây ra những bất tiện nhất định.

– Khi thế chấp nhà, đất để vay tiền thì người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở cần lưu ý các trường hợp tài sản sẽ bảo đảm sẽ bị xử lý như sau: 

+  Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

+ Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.

+ Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.

Trong trường hợp tài sản thế chấp bị xử lý thì bên thế chấp và bên nhận nhận thế chấp có quyền thỏa thuận về các phương thức xử lý tài sản thế chấp có thể là bán đấu giá tài sản hoặc bên nhận thế chấp tự bán tài sản hoặc bên nhận thế chấp nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp hoặc phương thức khác. Trường hợp không có thỏa thuận thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Như vậy, đến hạn thanh toán hoặc đến hạn trả lãi mà người nhờ thế chấp để vay tiền không thực hiện nghĩa vụ trả tiền mà dẫn đến việc vi phạm nghĩa vụ với phía Ngân hàng thì lúc này người thế chấp (người có Sổ đỏ) phải tự trả các khoản tiền đó, nếu không thực hiện sẽ bị xử lý tài thế chấp (thường là bị phát mại bán đấu giá). Có thể thấy khi thực hiện việc đứng ra vay tiền hộ Ngân hàng cho người khác bằng việc thế chấp sổ đỏ, người cho mượn phải thực sự nhìn nhận được hậu quả pháp lý xảy ra trong trường hợp người nhờ thế chấp không trả tiền, để quyết định việc có cho mượn hay không. 

Những văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết: 

Bộ luật Dân sự năm 2015;

Luật đất đai năm 2013;