Mức phạt hành vi tự ý bán đất dưới hình thức phân lô bán nền

1. Phân lô bán nền là gì?

Phân lô bán nền là quá trình chia nhỏ một khu đất lớn thành các lô nhỏ hơn để bán cho các nhà đầu tư hoặc cá nhân xây dựng nhà ở. Quá trình này thường được thực hiện bởi các chủ đầu tư để tăng giá trị và khai thác tốt hơn cho khu đất của mình. Các lô được chia nhỏ có kích thước và hình dạng đa dạng, phù hợp với các nhu cầu và mong muốn của khách hàng.

Đất phân lô bán nền được hiểu là khu đất chưa tiến hành xây dựng và đã được quy hoạch thành các lô đất có diện tích nhất định. Sau khi làm thủ tục chuyển nhượng đất nền phân lô theo đúng trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật, chủ sở hữu sẽ hoàn toàn có quyền triển khai xây dựng công trình.

2. Điều kiện chuyển nhượng dự án phân lô bán nền:

Chị Hằng ở Nghệ An có câu hỏi yêu cầu tư vấn như sau: 

Chào luật sư, tôi đang muốn mua một lô đất thuộc quy hoạch làm dự án, tôi có hỏi trực tiếp trao đổi với chủ đầu tư thì ông ấy nói với tôi khu đất này đã được phê duyệt để chuyển nhượng dưới hình thức phân lô, bán nền bởi cơ quan có thẩm quyền. Nhưng khi tôi yêu cầu xuất trình quyết định phê duyệt nhưng phía chủ đầu tư liên tục lấy lý do này kia để không đưa cho tôi xem.

Tôi không biết rằng nếu diện tích đất này chưa được cho phép phân lô, bán nền bởi cơ quan có thẩm quyền thì tôi có thể nhận chuyển nhượng mảnh đất này hay không? Tôi có nên mua mảnh đất này nữa hay không? Mức xử phạt hành chính khi tự ý phân lô, bán nền quy định như thế nào? 

Cảm ơn chị Hằng đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới tổng đài tư vấn của Luật Dương Gia, về vấn đề của chị chúng tôi xin giải đáp như sau:

Căn cứ Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung bởi khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP.

Theo đó thì chủ đầu tư nếu đáp ứng đủ các điều kiện dưới đây sẽ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán dưới hình thức phân lô bán nền:

– Thứ nhất, dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, công trình dịch vụ theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt.

– Thứ hai, trước khi chuyển nhượng cho người mua phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực với thửa đất sẽ chuyển nhượng.

– Thứ ba, các dịch vụ thiết yếu gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện, thu gom rác thải phải được cung cấp đầy đủ;

– Thứ tư, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm các khoản thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có); tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; .

– Thứ năm, các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về xây dựng,quy hoạch, phát triển đô thị, kinh doanh nhà ở và bất động sản.

– Thứ sáu, dự án không thuộc trong địa bàn các phường của các đô thị loại I trực thuộc Trung ương và đô thị loại đặc biệt; khu vực trung tâm, khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

– Thứ bảy, trường hợp bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

Như vậy, để được cấp cho phép phân lô bán nền dự án cần phải đáp ứng các điều kiện nêu trên. Do đó, đối với trường hợp của chị Hằng để xác định được có nên mua mảnh đất này hay không và để biết được chủ đầu tư có thực sự được cấp phép chuyển nhượng dưới hình thức phân lô hay không, chị cần đối chiếu các điều kiện nêu trên với mảnh đất của mình và yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ liên quan để xác thực việc được cấp phép này.  

Trường hợp, đất không đủ điều kiện cho phép bán theo hình thức phân lô bán nền nhưng chủ đầu tư vẫn tiến hành chuyển nhượng thì sẽ phải chịu mức xử phạt vi phạm hành chính dưới đây:

3. Mức phạt hành vi tự ý bán đất dưới hình thức phân lô bán nền:

3.1. Mức xử phạt:

Căn cứ Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 04/2022/NĐ-CP quy định mức xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi phân lô, bán nền khi chưa đủ điều kiện như sau:

Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung bởi khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP nêu trên.

Hoặc trường hợp đã đủ các điều kiện này nhưng chưa được UBND cấp tỉnh cho phép theo quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai; 

Theo đó, tùy thuộc vào diện tích đất chuyển nhượng theo hình thức phân lô trái phép hình thức và mức xử phạt sẽ áp dụng như sau:

+ Diện tích đất đã chuyển nhượng dưới 0,5 ha: phạt tiền từ 20 triệu đồng đến 50 triệu đồng;

+ Diện tích đất đã chuyển nhượng từ 0,5 ha đến dưới 01 ha: phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng ;

+ Diện tích đất đã chuyển nhượng từ 01 ha đến dưới 03 ha: phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 200 triệu đồng;

+ Diện tích đất đã chuyển nhượng từ 3 ha trở lên: phạt tiền từ 200 triệu đồng đến 500 triệu đồng.

– Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ từ hai điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung bởi khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP trở lên thì hình thức và mức xử phạt như sau:

+ Diện tích đất đã chuyển nhượng dưới 0,5: phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng;

+ Diện tích đất đã chuyển nhượng từ 0,5 ha đến dưới 01 ha: phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 200 triệu đồng;

+ Diện tích đất đã chuyển nhượng từ 01 ha đến dưới 03 ha: phạt tiền từ 200 triệu đồng đến 500 triệu đồng;

+ Diện tích đất đã chuyển nhượng từ 03 ha trở lên: phạt tiền từ 500 triệu đồng đến 01 tỷ đồng.

– Trường hợp không lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê mà chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền thì xử phạt theo quy định tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP.

3.2. Biện pháp khắc phục hậu quả:

Ngoài bị xử phạt tiền tổ chức có hành vi vi phạm còn buộc thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả như sau:

Về biện pháp khắc phục hậu quả được quy định tại khoản 4 Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung bởi điểm b khoản 5 Điều 1 Nghị định 04/2022/NĐ-CP bao gồm:

– Nếu chưa có văn bản cho phép của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013 thì buộc làm thủ tục trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép phân lô, bán nền đối với trường hợp ;

– Buộc chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với trường hợp không đủ điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP)

– Trường hợp không đủ điều kiện quy định tại điểm d khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP) buộc chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm trong việc hoàn thành xây dựng nhà theo đúng thiết kế được phê duyệt.

– Buộc chủ đầu tư nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

Các văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai 2013.

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

– Nghị định 91/2019/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 04/2022/NĐ-CP quy định mức xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;