Mục đích sử dụng đất ao là gì? Luật sử dụng đất ao từ A-Z?

1. Thế nào là đất ao? 

Hiện nay, trong các văn bản pháp luật chưa có quy định chính thức thế nào là đất ao. 

Thực tế có thể hiểu đất ao là một khu đất trũng hình thành một cách tự nhiên hoặc do có sự tác động của con người, khi có nước đọng tại sẽ tạo thành ao. 

2. Mục đích sử dụng đất ao là gì?

Căn cứ khoản 1 Điều 103 Luật đất đai 2013 quy định: 

– Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất có nhà ở. Đây là quy định về việc xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao (quy định tại Khoản 1 Điều 103 Luật đất đai 2013). 

Đồng thời, theo khoản 6 Điều 103 Luật đất đai 2013 quy định phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 103 Luật Đất đai thì được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định tại Khoản 1, Điều 10 của Luật Đất đai. 

Cụ thể tại khoản 1 Điều 10 Luật đất đai quy định nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại như sau:

– Đất trồng cây lâu năm.  

– Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác. 

– Đất nuôi trồng thủy sản. 

– Đất làm muối. 

– Đất rừng sản xuất. 

– Đất rừng phòng hộ. 

– Đất rừng đặc dụng. 

– Đất nông nghiệp khác bao gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất.

– Đất dùng để xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép.

– Đất dùng để trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm.

– Đất dùng để ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh. 

Đất ao thuộc nhóm đất nông nghiệp. Mục đích sử dụng của đất ao trên thực tế thường được sử dụng để nuôi trồng thủy sản.

3. Các quy định chung về việc sử dụng đất ao: 

3.1. Đất ao có được cấp Sổ đỏ không? 

Như trên đã phân tích, đất ao thuộc nhóm đất nông nghiệp với mục đích sử dụng để nuôi trồng thủy sản. Do đó, như bao loại đất khác, đất ao vẫn có thể làm Sổ đỏ được nếu như đáp ứng các điều kiện theo luật định để được cấp Sổ đỏ, cụ thể như sau: 

* Trường hợp 01: người sử dụng đất ao có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai bao gồm: 

– Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. 

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993. 

– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất. 

– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993. 

– Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật. 

– Các giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất. 

– Các loại giấy tờ khác xác lập trước 15/10/1993 theo luật định. 

Khi đó các giấy tờ trên, cá nhân, hộ gia đình sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất. 

* Trường hợp 02: Người sử dụng đất có giấy tờ theo trường 01 nhưng giấy tờ lại đứng tên người khác: 

Với tình huống này, nếu hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận đáp ứng kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, đồng thời trước ngày Luật đất đai có hiệu lực chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất. 

* Trường hợp 03: Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ao này là do Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất từ 15/10/1993 đến ngày 01/07/2014 (ngày Luật đất đai có hiệu lực) chưa được cấp Giấy chứng nhận thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Lưu ý: nếu người sử dụng đất chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì sẽ phải thực hiện nghĩa vụ theo đúng quy định. 

* Trường hợp 04: cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ao nhưng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất: 

Theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai sẽ có 02 trường hợp sau: 

– Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất ao trước ngày 01/07/2014 mà không có giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai sẽ được cấp Giấy chứng nhận khi đáp ứng điều kiện gồm: 

+ Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn. 

+ Được xác nhận đất sử dụng ổn định lâu dài và không có tranh chấp bởi Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. 

– Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất ao từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không có giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai sẽ được cấp Giấy chứng nhận khi đáp ứng điều kiện gồm: 

+ Không vi phạm pháp luật về đất đai. 

+ Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch. 

3.2. Quy định về chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất ao sang đất ở: 

Căn cứ điểm d khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013, trường hợp chuyển từ đất ao sang đất ở phải xin phép cơ quan có thẩm quyền trước khi xây dựng nhà ở. 

Và việc có chuyển được đất ao sang đất ở hay không còn phụ thuộc vào cả kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Như vậy, khi người dân có nhu cầu muốn xây nhà mà đó là đất ao thì phải thực hiện xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất trước khi tiến hành khởi công xây dựng nhà ở.

Nếu đất ao được xác nhận là đất nông nghiệp mà người dân vẫn cố tình xây dựng nhà ở khi chưa được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì sẽ phải chịu chế tài xử phạt vi phạm hành chính và buộc phải phá dỡ công trình hoặc bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật.

3.3. Giá đất ao như thế nào? 

Giá đất ao được quy định tại Bảng giá đất qua các thời kì tại mỗi địa phương. Mỗi nơi tùy thuộc điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế – xã hội sẽ có mức quy định giá khác nhau. 

Thực tế, đất ao thuộc nhóm đất nông nghiệp nên giá sẽ khá thấp. 

Ví dụ: Giá đất ao tại địa bàn tỉnh Thanh Hóa 

BẢNG 3: GIÁ ĐẤT NUÔI TRỒNG THỦY SẢN

 (Kèm theo Quyết định số 44/2019/QĐ-UBND ngày 23 tháng 12 năm 2019 của Ủy ban nhân dân tỉnh)

ĐVT: đồng/m2

CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT ĐƯỢC SỬ DỤNG TRONG BÀI VIẾT: 

– Luật đất đai 2013. 

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.

– Quyết định số 44/2019/QĐ-UBND ngày 23 tháng 12 năm 2019 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa.