Mức bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp làm khu dân cư

1. Pháp luật quy định như thế nào về đất nông nghiệp?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 thì đất nông nghiệp là một loại đất được sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, nghiên cứu nông nghiệp và bao gồm các loại đất sau:

– Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

– Đất trồng cây lâu năm;

– Đất nuôi trồng thủy sản;

– Đất làm muối;

– Đất rừng sản xuất;

– Đất rừng phòng hộ;

– Đất rừng đặc dụng;

– Đất nông nghiệp khác, bao gồm:

+ Đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; 

+ Đất dùng để xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; 

+ Đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; 

+ Đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.

2. Người sử dụng đất có được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp làm khu dân cư không?

Thu hồi đất của người sử dụng đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất mà trước kia Nhà nước đã trao cho người sử dụng đất vì lý do quốc phòng- an ninh, phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng hoặc thu lại đất của người sử dụng đất có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.

Vậy khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để làm khu dân cư thì người sử dụng đất có được bồi thường theo quy định hay không? Theo quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất sẽ phải bảo đảm đầy đủ các điều kiện sau:

– Đất nông nghiệp bị Nhà nước thu hồi để sử dụng vào mục đích quốc phòng- an ninh; phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

– Đất nông nghiệp thuộc quyền sở hữu của cá nhân, hộ gia đình không phải là đất thuê trả tiền thu đất hàng năm;

– Đất nông nghiệp bị thu hồi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đủ điều kiện để được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chưa được cấp (trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai năm 2013);

– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định nhưng của Luật này mà chưa được cấp.

Bên cạnh đó, theo quy định tại điểm c và điểm d khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 thì khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận như: dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư, dự án tái định cư, dự án xây dựng khu dân cư nông thôn mới,… được xác định là thu hồi đất để phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng. 

Như vậy, Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp làm khu dân cư được xác định là việc thu hồi đất để phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng. Do đó, khi thửa đất nông nghiệp bị Nhà nước thu hồi đáp ứng đầy đủ các điều kiện được nêu tại khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 đã được phân tích trên thì người sử dụng đất sẽ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất bồi thường khi thu hồi.

3. Mức bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp làm khu dân cư:

Mức bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp để làm khu dân cư được xác định như sau:

Thứ nhất, người sử dụng đất được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi hoặc được bồi thường bằng tiền theo quy định tại khoản 1 Điều 74 Luật Đất đai năm 2013:

Nếu người sử dụng đất bị thu hồi đất nông nghiệp khi đáp ứng các điều kiện tại khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 thì sẽ được Nhà nước bồi thường bằng đất hoặc bằng tiền theo nguyên tắc này. Đây là một nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được áp dụng phổ biến hiện nay. Nếu địa phương có quỹ đất cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi thì sẽ bồi thường cho người sử dụng đất bằng đất nông nghiệp. Trong trường hợp địa phương không có đất cùng mục đích để thu hồi thì sẽ bồi thường bằng tiền theo Bảng giá đất mà Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm có quyết định thu hồi đất.

Theo đó, mức bồi thường trong trường hợp này nếu xác định bằng tiền sẽ là mức gía đất mà Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh/ thành phố trực thuộc trung ương quyết định tại thời điểm thu hồi đất. Hiện nay, các địa phương thường ban hành bảng giá đất và áp dụng trong giai đoạn 05 năm một lần.

Thứ hai, người sử dụng đất sẽ được bồi thường về chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi theo uy định tại khoản 1 Điều 76 Luật Đất đai năm 2013:

Các trường hợp không được Nhà nước bồi thường về đất nhưng lại được bồi thường về chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được bao gồm:

– Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất;

– Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;

– Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;

– Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;

– Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

Các khoản bồi thường về chi phí đầu tư còn lại mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất bao gồm các khoản chi phí được quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 15 tháng 5 năm 2014 Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, cụ thể như sau:

– Chi phí san lấp mặt bằng;

– Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống sói mòn, xâm thực đối với đất nông nghiệp;

– Chi phí gia cố khả năng chịu lực, chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng kinh doanh;

– Các chi phí khác (nếu có).

Thứ ba, một số khoản bồi thường khác khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để làm khu dân cư:

– Bồi thường về vật nuôi, cây trồng trên đất bị thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 90 Luật Đất đai năm 2013:

+ Mức bồi thường cây hàng năm được xác định bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch;

+ Mức bồi thường cây lâu năm được xác định bằng giá trị hiện có của vường cây theo giá của địa phương quy định tại thời điểm thu hồi đất;

+ Mức bồi thường với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa đểm khác được xác định là chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế xảy ra do di chuyển;

+ Không phải bồi thường đối với vật nuôi là thuỷ sản đã đến thời kỳ thu hoạch;

+ Mức bồi thường đối với vật nuôi là thuỷ sản mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến kỳ thu hoạch được xác định theo quyết định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm thu hồi. Tiền bồi thường là chi phí về thiệt hại thực tế do phải thu hồi sớm. Nếu có thể di chuyển vật nuôi thì phát sinh chi phí di chuyển và thiệt hại do di chyên gây ra…

– Bồi thường chi phí di chuyển tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi theo quy định tại Đièu 91 Luật Đất đai năm 2013: Mức bồi thường do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định chi phí tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt. Trong trường hợp phải di chuyển hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất thì người sử dụng đất bị thu hồi còn được bồi thường đối với thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển và lắp đặt.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định số 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 15 tháng 5 năm 2014 Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.