Mua nhà là một sự kiện quan trọng đối với mỗi người. Do đó, cần nắm rõ các thông tin về mua nhà nhằm đảm bảo quyền lợi cũng như tránh các trường hợp rủi ro. Một trong những vấn đề được nhiều người quan tâm, đó là việc mua nhà giấy tay có được sửa chữa không? Xin phép ở đâu?
Mục lục bài viết
1. Quy định chung về mua bán nhà:
a) Mua bán nhà là thuộc loại hợp đồng mua bán tài sản, theo đó các bên có sự thỏa thuận với nhau, người bán chuyển quyền sở hữu nhà cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.
– Mua bán nhà là cách gọi phổ biến của nhiều người, theo pháp luật đất đai thì đây là việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng nhà. chuyển nhượng quyền sử dụng đất).
b) Điều kiện mua bán nhà hợp pháp:
– Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật (Trừ một số trường hợp không cần giấy chứng nhận như là Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; Mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư).
– Nhà không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
– Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật.
– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
*Lưu ý: Trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không áp dụng điều kiện là nhà ở không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn và nhà ở không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật.
c) Hình thức hợp đồng mua bán nhà:
– Hợp đồng phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực.
– Các hợp đồng mua bán nhà được lập bằng văn bản không bắt buộc công chứng, chứng thực:
+ Mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
+ Mua bán nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư.
* Lưu ý: Công chứng hợp đồng về nhà ở thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; còn chứng thực hợp đồng về nhà ở thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.
d) Nội dung hợp đồng:
Tùy vào sự thỏa thuận của các bên, hợp đồng mua nhà sẽ có nội dung khác nhau nhưng phải đảm bảo có các nội dung sau đây:
– Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên.
– Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch (Trường hợp nhà chung cư cần ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung, diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ, mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung theo đúng mục đích đã được phê duyệt ban đầu.
– Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở (Trường hợp thuộc vào giá nhà được Nhà nước quy định thì áp dụng giá Nhà nước).
– Thời hạn và phương thức thanh toán tiền.
– Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở (Nếu có).
– Quyền và nghĩa vụ của các bên.
– Cam kết của các bên.
– Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
– Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng.
– Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
2. Các trường hợp mua bán nhà bằng giấy viết tay được pháp luật công nhận:
– Sử dụng đất, nhà ở do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở trước ngày 01 tháng 01 năm 2008.
– Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, nhưng phải có một trong các giấy tờ sau:
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
Lưu ý: Từ ngày 01/07/2014 khi chuyển nhượng nhà đất thì hợp đồng chuyển nhượng (hợp đồng mua bán nhà) phải công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực.
3. Quy định về sửa chữa nhà được mua bán viết giấy tay:
– Để tiến hành sửa chữa nhà được mua bán viết tay, cần phải thuộc các trường hợp mua bán nhà viết tay được pháp luật công nhận (được trình bày ở mục số 2 của bài viết).
– Trường hợp bên mua muốn tự mình thực hiện việc xin giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà ở thì ngoài các giấy tờ theo luật định thì cần phải có văn bản ủy quyền của người có tên trên giấy chứng nhận, giấy phép xây dựng đã cấp (văn bản ủy quyền của người bán).
a) Điều kiện về sửa chữa nhà:
– Phải có quyền sở hữu nhà ở hoặc có văn bản ủy quyền của người có tên trên giấy chứng nhận, giấy phép xây dựng đã cấp (Trường hợp mua bán nhà giấy tay)
– Phải có giấy phép sửa chữa, cải tạo, trừ các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng đó là:
+ Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
+ Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
+ Nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng.
b) Hồ sơ cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà:
– Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình ( mẫu số 01 Phụ lục II ban hành tại Nghị định 15 /2021/NĐ-CP).
– Giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu, quản lý, sử dụng công trình, nhà ở theo quy định của pháp luật (Bản sao).
– Bản vẽ, ảnh chụp hiện trạng của bộ phận, hạng mục công trình, nhà ở riêng lẻ đề nghị được cải tạo với tỷ lệ kích thước tối thiểu 10 x 15 cm (02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt nếu pháp luật yêu cầu).
– Báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng ( nếu pháp luật có yêu cầu, bao gồm: Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình; Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình, Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện).
+Lưu ý: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố mẫu bản vẽ thiết kế để hộ gia đình, cá nhân tham khảo khi tự lập thiết kế xây dựng.
– Bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề (nếu có).
4. Thẩm quyền cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà:
– Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép sửa chữa nhà: Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ trên địa bàn do cơ quan quản lý. Thời hạn để giải quyết yêu cầu cấp giấy phép sửa chữa nhà là không quá 20 ngày, kể từ ngày cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhận hồ sơ hợp lệ.
– Thời hạn giấy phép sửa chữa: không quá 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy phép xây dựng.
– Lệ phí cấp giấy phép sửa chữa nhà: do Hội đồng nhân dân cấp Tỉnh nơi có đề nghị sửa chữa nhà.
Lưu ý: Muốn gia hạn giấy phép sửa chữa nhà phải có hồ sơ đề nghị gia hạn. Được phép gia hạn tối đa 02 lần, mỗi lần là 12 tháng.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013.
– Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014.
– Luật số 62/2020/QH14 sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Xây dựng ngày 17 tháng 6 năm 2020.
– Nghị định số 01/2017/NĐ-CP đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết về thi hành Luật Đất đai ngày 06 tháng 01 năm 2017.
– Nghị định 15/2021/NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư, xây dựng ngày 03 tháng 3 năm 2021.
