Mua nhà đất bằng giấy viết tay có công chứng được không?

1. Hợp đồng mua bán đất có hiệu lực khi nào?

Hợp đồng mua bán đất để đảm bảo quy định pháp luật thì phải có đầy đủ điều kiện để được công nhận tính hợp pháp. Điều kiện này thường liên quan đến chủ thể giao kết hợp đồng, nội dung hợp đồng và hình thức hợp đồng, cụ thể như sau:

Pháp luật chỉ thừa nhận những chủ thể có năng lực hành vi dân sự, có khả năng nhận thức và làm chủ hành vi của mình khi tham gia vào giao dịch dân sự. Đây là điều kiện đầu tiên được xét đến khi có những tranh chấp xảy ra bởi những người bị hạn chế năng lực hành vi hay bị mất năng lực hành vi thì sự thỏa thuận, thống nhất ý chí giữa các bên không thể diễn ra.

Việc giao kết, xác lập hợp đồng hoàn toàn do ý chí, sự tự nguyện của các bên chủ thể tham gia. Hợp đồng bị coi là xác lập không có sự tự nguyện nếu thuộc trong các trường hợp sau:

– Hợp đồng được ký kết bởi các thông tin cung cấp giả tạo;

– Hợp đồng được xác lập do nhầm lẫn;

– Hợp đồng xác lập do một trong hai bên bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép;

– Xác lập hợp đồng trong khi tinh thần không tỉnh táo hoặc không nhận thức, làm chủ được hành vi.

Nội dung của hợp đồng không trái với các quy định của pháp luật và không trái đạo đức xã hội. Nếu hợp đồng mua bán nhà đất có nội dung vi phạm các điều cấm của pháp luật và trái đạo đức xã hội thì hợp đồng này sẽ vô hiệu.

Về hình thức của hợp đồng phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của pháp luật và phải được công chứng chứng thực. Điều này đã được ghi nhận tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Theo quy định trên thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất đai) thì bắt buộc phải công chứng tại cơ quan có thẩm quyền.

2. Mua nhà đất bằng giấy viết tay có công chứng được không?

Người có quyền được ghi nhận trong hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải ký tên trực tiếp trên hợp đồng đó để thể hiện sự công nhận những điều khoản thỏa thuận giữa hai bên.

Trong trường hợp người có tên trên giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ( sửa đổi bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP) chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã thống nhất ý chí được với thành viên trong hộ gia đình. Sự đồng ý phải thể hiện bằng văn bản và được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Để một hợp đồng được coi là hợp pháp thì Bộ luật Dân sự 2015 đã có những quy định điều chỉnh, cụ thể Điều 119 Bộ luật dân sự 2015 thì hình thức giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Vậy hợp đồng chuyển nhượng đất viết tay được xem là giao dịch dân sự được thể hiện bằng văn bản. Cũng theo Bộ luật Dân sự 2015 thì giao dịch dân sự vi phạm quy định về mặt hình thức thì vô hiệu.

Căn cứ Khoản 1 Điều 211 Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01/07/2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Điều khoản này đến hiện tại vẫn còn áp dụng trên thực tế khi thực hiện chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải lập hợp đồng và được công chứng hoặc chứng thực, nếu không công chứng hoặc chứng thực thì hợp đồng đó vô hiệu.

Với những quy định nêu ở trên, không có điều khoản nào quy định giấy viết tay mua bán nhà đất lại không được đem đi công chứng để thừa nhận tính hợp pháp của nó. Tuy nhiên cũng cần lưu ý rằng trên thực tế các văn phòng/phòng công chứng sẽ chỉ chấp nhận công chứng hợp đồng, văn bản do họ soạn ra dựa trên hồ sơ của khách hàng, để đảm bảo đúng, đủ, chặt chẽ quy định về mặt nội dung cũng như hình thức của các hợp đồng, văn bản đó.

3.  Mua bán nhà bằng giấy viết tay không công chứng nhưng được pháp luật công nhận?

Nhà nước chỉ thừa nhận những giao dịch mua bán nhà đất khi đảm bảo đầy đủ điều kiện đã trình bày ở phần 2 nhưng trên thực tế vẫn có những trường hợp ngoại lệ giấy viết tay mua bán nhưng không công chứng thì vẫn có giá trị pháp luật. Ta cùng tham khảo các trường hợp dưới đây:

3.1. Trường hợp người mua thực hiện được 2/3 nghĩa vụ trong cuộc giao dịch mua bán bất động sản:

Theo quy định tại khoản 2 Điều 129 BLDS 2015: Giao dịch dân sự đã được xác lập mà không công chứng nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. 

Như vậy, nếu hợp đồng mua bán đất chưa được công chứng/chứng thực, mà một hoặc các bên đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng thì vẫn được công nhận.

Chính vì vậy, khi xảy ra tranh chấp nhờ tòa giải quyết thì một trong hai bên phải yêu cầu tòa công nhận giá trị pháp lý, công nhận hiệu lực của hợp đồng. Yêu cầu bên có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình với bên kia.

3.2. Trường hợp thực hiện mua bán nhà đất trước 01/7/2014:

Theo quy định tại Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền như sau:

+ Người dân mua đất hoặc nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

+ Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

 + Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.

Nếu thực hiện mua bán đất bằng giấy viết tay mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất;

Điều này cũng quy định các cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được gây khó khăn hoặc yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Theo đó, nếu đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 thì khi thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu thì vẫn được chấp nhận yêu cầu này và thời gian giải quyết đúng như những trường hợp có giấy viết tay và công chứng đầy đủ.

4.  Mua đất chỉ viết giấy tay và lập vi bằng thay cho công chứng hợp đồng mua bán thì có được không?

Mua bán nhà đất là sự kiện pháp lý quan trọng sở dĩ có giá trị kinh tế lớn cũng như ảnh hưởng đến quyền lợi của cá nhân hay một nhóm người nên điều kiện thực hiện việc chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng được Luật Đất đai quy định chặt chẽ:

– Căn cứ theo khoản 1 Điều 188, Luật Đất đai 2013 thì nhà đất được đưa ra mua bán phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

– Đất không có tranh chấp với bất kỳ một cá nhân và hộ gia đình hay tổ chức nào;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Đất vẫn còn thời hạn sử dụng đất.

Hơn nữa, trong Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 khi thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện tỏng các hợp đồng, văn bản giao dịch sau:

– Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

– Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

– Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

Như vậy để mua bán đất thì cần phải đáp ứng các điều kiện ở Điều 167 và hợp đồng mua bán phải được công chứng hoặc chứng thực.

Ngày nay, nhiều người dân muốn sử dụng hình thức vi bằng để thay thế văn bản công chứng để tiết kiệm thời gian, thủ tục không phức tạp nhưng hình thức này không thể thay thế cho công chứng hợp được, việc sử dụng vi bằng để đưa ra Tòa giải quyết tranh chấp sẽ không có tính hợp pháp. Điều này đã được khi nhận tại Khoản 2 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP.

Theo đó, việc bạn mua đất mà mua giấy tờ tay chưa có công chứng thì hợp đồng chuyển nhượng này không hợp pháp, không được công nhận trừ trường hợp ngoại lệ.

Các văn bản pháp luật được sử dụng:

–   Luật Đất đai năm 2013;

–   Bộ Luật Dân sự năm 2015;

–   Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ: Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

–   Nghị định số 08/2020/NĐ-CP của Chính phủ: Về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại