Hiện nay, nhiều trường hợp trên đất đã có nhà nhưng chưa được thể hiện trong sổ đỏ do chủ nhà chưa thực hiện thủ tục hoàn công và cập nhật tài sản trên đất. Vậy khi mua bán nhà đất chưa hoàn công có rủi ro không?
Mục lục bài viết
1. Hiểu như thế nào về nhà ở chưa hoàn công?
Hoàn công được coi là một thủ tục hành chính cuối cùng nhằm xác định việc hoàn thành một công trình xây dựng cụ thể nào đó. Đây được coi là một thủ tục bắt buộc mà sớm hay muộn thì các chủ đầu tư và chủ sở hữu đều phải tiến hành thực hiện để được pháp luật thừa nhận giá trị tài sản có trên đất.
Vì thế có thể hiểu nhà chưa hoàn công chính là trường hợp nhà đang hoàn thành xây dựng nhưng lại chưa được pháp luật thừa nhận giá trị tài sản có trên đất đó. Pháp luật tồn tại một số trường hợp ngoại lệ về nhà ở đã hoàn thành xây dựng nhưng không cần thực hiện thủ tục hoàn công đó là trường hợp nhà ở được miễn giấy phép xây dựng ví dụ như công trình xây dựng ở nông thôn thuộc các khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị hoặc trường hợp nhà ở riêng lẻ ở nông thôn…
Nhìn chung thì các công trình nhà ở đều phải tiến hành thủ tục hoàn công bởi đó là một thủ tục hành chính trong quá trình hoàn thiện công trình xây dựng nhà cửa. Qua việc xác nhận cấp giấy phép xây dựng, các giai đoạn đã hoàn thành công trình và thực hiện công trình nghiệm thu của chủ đầu tư. Lợi ích của việc thành công là sau khi làm xong thủ tục này thì mới được cấp quyền sở hữu nhà đất, nó sẽ giúp cho các chủ thể toàn phần sở hữu tài sản nhà đất và thuận lợi trong việc trao tặng định giá sau này. Ngược lại nếu Như không tiến hành thủ tục hoàn công thì chủ thể đó sẽ không sở hữu được ngôi nhà. Đồng nghĩa với việc nhà nước quy hoạch đền bù giải tỏa thì cũng sẽ không được hưởng phần đền bù về giá trị tài sản gắn liền với đất.
2. Những rủi ro khi nhà chưa hoàn công:
Hiện nay nhiều người vẫn quan điểm rằng việc hoàn công nhà ở và đưa nhà ở vào mua bán là hoàn toàn không liên quan đến nhau. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, thì tùy thuộc vào thời điểm xây dựng nhà khác nhau hoặc tùy vào địa phương nơi có nhà đất tọa lạc mà việc chuyển nhượng nhà đất sẽ gặp những rủi ro khác nhau. Có nhà chưa hoàn công sẽ không được ký công chứng chuyển nhượng, nếu được ký công chứng thì việc mua nhà chưa hoàn công cũng sẽ mang mang đến rất nhiều bất cập cho người mua, cụ thể như sau:
Thứ nhất, rủi ro về phương diện pháp lý. Nếu đất đã có giấy chứng nhận mà nhà chưa được hoàn công tức là nhà chưa được công nhận trên giấy tờ là tài sản gắn liền với đất, thì người mua chỉ có thể ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thể chuyển nhượng cả quyền sở hữu nhà ở trên đất. Nếu như vậy thì về pháp lý thì người mua hoàn toàn không có quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà chỉ có quyền sử dụng đất. Trong khi đó Luật Đất đai 2013 hiện hành đang công nhận cả hai quyền trên. Đây có thể được xem là một cái cớ, một lý do để người mua sau này ép giá căn nhà xuống thấp hơn nhiều lần so với giá trị thực của nó.
Thứ hai, trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra hay rà soát căn nhà của bạn vừa mua chưa hoàn công thì có thể bị phạt xử lý vi phạm hành chính hoặc cưỡng chế phá dỡ những hạng mục xây dựng sai quy định.
Thứ ba, trường hợp ngôi nhà đó lại nằm trong diệnquy hoạch giải tỏa, thì sẽ không được xem xét đền bù phần công trình xây dựng là nhà ở trên đất đó, vì thực tế giấy chứng nhận được công nhận chỉ là sổ đỏ chứ không phải sổ hồng.
Thứ tư, khi có nhu cầu về mặt tài chính, muốn đem tài sản đi thế chấp, thì đối với nhà chưa hoàn công thì có thể thế chấp quyền sử dụng đất, còn ngôi nhà chưa hoàn công đó khó có thể được xem xét vì không thể đăng ký bảo đảm phần nhà chưa hoàn công này, khi đó giá trị nhận được.
Thứ năm, về mặt chi phí. Để đảm bảo quyền lợi về mặt pháp lý thì phải tiến hành thủ tục hoàn công. Khi đó thì cần phải liên hệ người bán để đi làm lại thủ tục hoàn công và người mua cũng phải chịu mọi chi phí phát sinh, mà lẽ ra đây là nhiệm vụ của người bán, người bán phải thực hiện trước khi bàn giao cho người mua.
Thứ bảy, những ngôi nhà chưa hoàn công khi đem vào mua bán trao đổi vẫn được đứng tên chủ cũ, tức là chủ cũ là người đứng tên trên giấy phép xây dựng. Khi họ đã bán được rồi thì thường sẽ phát sinh tâm lý bỏ mặc vì không còn thuộc sở hữu của họ, quyền lợi của họ không bị ảnh hưởng, chủ mới lúc này mới có nhu cầu được hoàn công. Nhưng nếu chủ mới muốn làm thủ tục hoàn công, thì phải cần phải có chữ ký của người chủ cũ. Vậy giả thiết trong trường hợp, không còn liên lạc được với chủ cũ, chủ cũa không có thiện chí hợp tác hoặc chủ cũ đã qua đời, thì sẽ phát sinh quan hệ thừa kế. Khi đó thủ tục hoàn công của chủ mới sẽ rất khó khăn, thậm chí là không thể hoàn công căn nhà.
Trên thực tế, bất chấp những rủi ro, nhiều người vẫn tiến hành mua những căn nhà chưa hoàn công vì cho rằng mua nhà để ở lâu dài, không có ý định mua bán bất động sản, không óc ý định thương mại, nên không quá quan tâm đến vấn đề hoàn công. Tuy nhiên, trong bất kì trường hợp nào, thì người mua vẫn cần chắc chắn rằng mọi giấy tờ pháp lý liên quan đều đảm bảo tính hợp pháp và đầy đủ. Bởi trong rất nhiều trường hợp, việc mua nhà chưa hoàn công vẫn có thể tiềm ẩn một số rủi ro nhất định cho những người mua nó.
Do đó, để tránh vướng phải rắc rối sau này cho cả người mua và người bán thì việc hoàn công nhà ở được đánh giá là điều kiện là cần thiết. So với việc hoàn công ngay sau khi nhà được xây dựng xong thì việc hoàn công trước sau đó sẽ phức tạp và tốn thời gian hơn nhiều cho đôi bên, nhất là bên mua.
3. Có nên mua nhà chưa hoàn công không?
Để hoàn công căn nhà được coi là một thủ tục cần thiết quan trọng trong việc xây dựng công trình. Đó hành vi nhằm xác định bên thi công, bên chủ đầu tư đã hoàn thành công trình sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng. Ngoài ra, khi thực hiện xong công trình thì các giai đoạn đều cũng đã được tiến hành nghiệm thu hoàn công. Một căn nhà chưa có các giấy tờ thủ tục cần thiết chắc chắn sẽ mang lại cho người chủ mới của nó sau này nhiều bất lợi như đã phân tích trình bày ở trên. Việc hoàn công nhà ở được coi là điều kiện quan trọng để chủ nhà được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, đồng thời thể hiện các thay đổi liên quan tới hiện trạng của nhà ở sau khi đã được thi công. Vì thế đối với câu hỏi: Có nên mua nhà chưa hoàn công hay không? Thì câu trả lời là không, tốt hơn hết là bạn không nên mua những căn nhà như vậy nếu như thủ tục này chưa được hoàn thiện, để tránh rủi ro cho nhiều người mà trước tiên là đối với bản thân người mua như bạn.
Để làm được điều đó, thì cần phải có cách xác nhận nhà đã hoàn công hay chưa. Cách dễ dàng và chính xác nhất là đó yêu cầu chủ nhà cung cấp sổ hồng hoàn công và bản vẽ hoàn công.
Sổ hồng hoàn công là một loại sổ hoàn công công trình xây dựng bởi nó được tiến hành sau khi công trình đã hoàn thiện, xác định công trình đã được hoàn thành sau khi được cấp giấy phép xây dựng. Đây là loại giấy tờ quan trọng, là một điều kiện để chủ nhà được cấp giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cửa và tài sản gắn liền trên đất.
Bản vẽ hoàn công là một loại giấy tờ thể hiện rõ nét tình trạng và số liệu của các công trình sau khi xây dựng. Về mặt pháp lý thì bản vẽ hoàn công sẽ giúp Nhà nước xác định chủ nhà hoặc nhà đầu tư có tuân thủ đúng quy định và những thông tin ghi trên giấy phép xây dựng theo quy định của nhà nước hay không.
Chính vì vậy, dựa vào hai loại giấy tờ quan trọng trên, người dân có thể dễ dàng nhận diện được ngôi nhà chưa hoàn công một cách chính xác và hiệu quả nhất.
Nói tóm lại, nhà chưa hoàn công thì có nhiều lý do, nhưng thường là do chủ nhà không làm thủ tục hoàn công hoặc quá trình thi công nhà vi phạm quy định cấp phép xây dựng. Do đó để tránh những rủi ro tiềm ẩn, thì không nên mua những căn nhà chưa thực hiện thủ tục hoàn công.
4. Nhà chưa hoàn công có sang tên được không?
Hiện nay nhiều người đặt ra câu hỏi rằng, nhà chưa hoàn công thì liệu có sang tên được hay không? Câu trả lời là không. Vì việc sang tên nhà ở chưa hoàn công thì, người tiến hành sang tên phải chứng minh được tài sản đó mà cụ thể là căn nhà, thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình, nếu căn nhà chưa hoàn công có nghĩa là chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với ngôi nhà đó, nó chưa có tư cách pháp lý. Chính vì vậy, việc sang tên đổi chủ hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với nhà ở chưa hoàn công là điều không thể, nếu có thì chỉ có thể là chuyển nhượng và sang tên quyền sử dụng đất gắn liền với ngôi nhà đó. Vì thế về bản chất, khi chủ đầu tư bán căn nhà chưa hoàn công, căn nhà đó cũng không mang tên của bạn, nó vẫn đứng tên chủ đầu tư, hay còn gọi là chủ cũ.
Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020);
– Luật Nhà ở năm 2014;
– Luật Đất đai năm 2013.
