Mua lại nhà ở xã hội có phải nộp tiền sử dụng đất không?

1. Thế nào là nhà ở xã hội?

Nhà ở xã hội được hiểu là nhà ở do Nhà nước xây dựng để hỗ trợ cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014. Tuy nhiên, việc hỗ trợ này chỉ nằm ở mức hỗ trợ với giá bán ưu đãi hơn so với những căn hộ chung cư, căn hộ khu đô thị thuộc diện kinh doanh thương mại.

2. Điều kiện để mua nhà ở xã hội:

2.1. Điều kiện về đối tượng được quyền mua nhà ở xã hội:

Theo đó, căn cứ theo quy định tại Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014 thì có 09 đối tượng thuộc diện được quyền mua nhà ở xã hội do Nhà nước hỗ trợ:

– Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;

– Hộ gia đình thuộc diện hộ nghèo và hộ cận nghèo tại khu vực nông thôn;

– Hộ gia đình tại các khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu (chẳng hạn như các hộ gia đình thuộc miền Trung của nước ta);

– Người thu nhập thấp; các gia đình thuộc hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;

– Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;

– Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân và Công an nhân dân Việt Nam;

– Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức hiện hành;

– Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ nhưng không thuộc diện bị thu hồi nhà ở do có hành vi vi phạm quy định của pháp luật quy định tại Khoản 5 Điều 81 Luật Nhà ở năm 2014 và chưa có nhà ở tại nơi sinh sống sau khi trả lại nhà công vụ;

– Cá nhân hoặc hộ gia đình thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

2.2. Các điều kiện đủ để được mua nhà ở xã hội:

Ngoài việc đáp ứng điều kiện là 01 trong 09 nhóm đối tượng nêu trên thì để được mua nhà ở xã hội thì cá nhân hoặc hộ gia đình phải đáp ứng thêm một số các điều kiện đủ như:

– Thứ nhất, điều kiện về nhà ở: 

Nếu cá nhân hoặc hộ gia đình thuộc nhóm đối tượng nêu trên đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình hoặc đã thuê, thuê mua nhà ở xã hội…thì không được hưởng quyền mua nhà ở xã hội nữa. Tuy nhiên, trong trường hợp người thuộc nhóm đối tượng nêu trên đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích của nhà ở đó so với bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn so với mức diện tích tối thiểu do Chính phủ quy định phụ thuộc vào từng khu vực và thời kỳ phát triển của xã hội.

Trong trường hợp nếu cá nhân, tổ chức chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình hay chưa mua, chưa thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội hoặc chưa được hưởng chính sách hỗ trợ của Nhà nước dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập và làm việc thì sẽ được hưởng trợ cấp nhà ở xã hội.

– Thứ hai, điều kiện về nơi cư trú để được hỗ trợ về nhà ở xã hội:

Để được trợ cấp nhà ở xã hội thì cá nhân hay hộ gia đình phải đảm bảo điều kiện về nơi cư trú như:

+ Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh/ thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội; hoặc

+ Có đăng ký tạm trú từ 01 năm trở lên tại tỉnh/ thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội.

– Thứ ba, điều kiện về thu nhập đối với những đối tượng cần đáp ứng vấn đề thu nhập:

Các đối tượng sau phải chứng minh được thu nhập thấp không đảm bảo sinh hoạt và sở hữu nhà ở:

+ Cá nhân có thu nhập thấp, thuộc gia đình hộ nghèo hoặc hộ cận nghèo tại khu vực đô thị;

+ Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;

+ Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;

+ Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức hiện hành.

3. Mua lại nhà ở xã hội có phải nộp tiền sử dụng đất không?

Theo quy định của pháp luật hiện hành, thì việc mua lại nhà ở xã hội sẽ không truy thu tiền sử dụng đất của người mua mà Nhà nước sẽ thực hiện thu tiền sử dụng đất đối với người bán. Căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 19 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP thì người được hưởng trợ cấp nhà ở xã hội của Nhà nước từ việc mua, thuê hoặc thuê mua được phép bán nhà ở xã hội cho người có nhu cầu mua nhà. Theo đó bên bán nhà phải thực hiện các khoản chi phí khi bán nhà theo quy định của pháp luật và thực hiện thêm việc nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó và 100% tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở xã hội thấp tầng liền kề. Lưu ý, tiền sử dụng đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở xã hội đó ban hành tại thời điểm người đó bán nhà ở.

Bên cạnh đó, pháp luật cũng quy định về trường hợp mà cá nhân hoặc hộ gia đình được miễn việc nộp thuế thu nhập cá nhân tại khoản 5 Điều 19 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP. Cụ thể các điều kiện về mua bán để được miễn thuế thu nhập cá nhân như sau:

– Chưa sử dụng đất nhà ở xã hội đủ 05 năm kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội;

– Bán lại nhà ở xã hội cho Nhà nước đối với Nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đối với dự án được đầu tư xây dựng không phải bằng nguồn ngân sách nhà nước hoặc bán lại cho đối tượng được quy định tại Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014 đã phân tích ở mục 2;

– Điều kiện về giá bán: bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại thời điểm và địa điểm bán nhà ở xã hội.

Lưu ý, Theo quy định tại khoản 6 Điều 19 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, đối với nhà ở xã hội không bán mà chỉ để cho thuê thì chủ đầu tư của Nhà ở xã hội chỉ được bán nhà ở sau thời gian tối thiểu là 10 năm kể từ ngày hoàn thành xây dựng và bàn giao nhà ở xã hội cho thuê. Và các chủ đầu tư chỉ được bán nhà ở xã hội này cho các đối tượng được quy định tại Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014 với mức giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng thời điểm và cùng loại được bán ra.

4. Những lưu ý khi bán lại nhà ở xã hội cho chủ đầu tư dự án và đối tượng được mua, thuê và thuê mua nhà ở xã hội:

Căn cứ theo quy định tại khoản 12 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP của Chính phủ quy định việc bán lại nhà ở xã hội cho chủ đầu tư dự án hoặc cho đối tượng khác thuộc diện được mua, thuê mua nhà ở xã hội thực hiện theo quy định tại Điều 62 Luật Nhà ở 2014 và các quy định sau:

– Trường hợp bán lại nhà ở xã hội cho chủ đầu tư dự án thì người bán lại phải thực hiện thủ tục thanh lý hợp đồng với chủ đầu tư. Giá bán lại tối đa được quy định bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân;

– Trường hợp bán lại nhà ở xã hội cho đối tượng khác thuộc diện được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật thì người bán lại nhà ở xã hội phải thực hiện thủ tục chuyển hợp đồng mua bán nhà ở xã hội với chủ đầu tư cho người mua lại thuộc diện được mua nhà ở xã hội và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân;

– Người mua lại nhà ở xã hội phải có các giấy tờ xác nhận là thuộc đối tượng và điều kiện theo quy định tại Điều 22 Nghị định 49/2021/NĐ-CP và liên hệ trực tiếp với chủ đầu tư dự án để nộp hồ sơ đề nghị mua nhà theo quy định tại Điều 20 Nghị định 49/2021/NĐ-CP.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Nhà ở năm 2014;

– Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 20 tháng 10 năm 2015 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội;

– Nghị định 49/2021/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 01 tháng 4 năm 2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.