Hiện nay, có rất nhiều trường hợp mua đất viết tay dẫn đến tranh chấp giữa các bên. Việc cá nhân thực hiện mua đất viết giấy tay khi tranh chấp có được coi là vô hiệu hay không?
Mục lục bài viết
1. Mua đất viết giấy tay khi tranh chấp có được coi là vô hiệu?
Câu hỏi: Chào luật sư. Tôi là Tuyết, tôi mua đất đất của bác tôi với giá 300 triệu đồng và được viết giấy tay xác nhận nhưng không công chứng. Vì tin tưởng đó là bác ruột nên tôi chưa thực hiện sang tên. Hiện nay, tôi phát hiện ra bác đã tặng cho quyền sử dụng đất tôi đã mua cho con gái bác. Tôi làm gì để đòi lại được đất ạ? Tôi xin cảm ơn.
Chào bạn, chúng tôi gửi đến bạn câu trả lời như sau:
Căn cứ dựa theo quy định tại khoản 3 Điều 167
– Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện theo quy định như sau:
+ Cá nhân thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản theo quy định tại điểm b khoản này;
+ Cá nhân thực hiện ký kết hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực được thực hiện theo yêu cầu của các bên;
+ Đối với văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
+ Việc công chứng được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Việc chị mua đất của bác ruột nhưng chỉ thực hiện hợp đồng viết giấy tay, không lập thành hợp đồng và không có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nên giao dịch đó bị coi là vô hiệu, điều này dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu về mặt hình thức theo quy định tại Điều 129 BLDS 2015 giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức được quy định như sau:
– Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng văn bản đó lại không đúng quy định của pháp luật tuy nhiên một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
– Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng văn bản lại vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Đối với trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Như vậy, đối với trường hợp này bạn chưa cung cấp đủ thông tin cho chúng tôi biết được bác bạn đã giao đất cho bạn sử dụng hay chưa, giao dịch của bạn được thực hiện năm nào dó đó chúng tôi không đưa ra được phương án cụ thể để gửi tới bạn. Tuy nhiên, đối vối trường hợp của bạn, nếu trong trường hợp bạn khởi kiện ra Tòa án và Tòa án tuyên giao dịch giữa anh và người chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô hiệu, thì người chuyển nhượng phải hoàn trả cho bạn số tiền đã nhận. Ngoài ra, thì Tòa án sẽ xem xét lỗi của các bên để buộc bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại cho bên kia. Căn cứ theo hướng dẫn của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao tại
2. Điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có hiệu lực?
Căn cứ dựa theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 thì các bên tham gia hợp đồng phải có đầy đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi. Với hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thì điều kiện chủ thể còn phải thỏa mãn theo quy định tại Điều 188
– Người sử dụng đất sẽ được thực hiện các quyền như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi xét thấy có các điều kiện sau đây:
+ Người sử dụng đất có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
+ Đất đang sử dụng không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm cho việc thi hành án;
+ Đất đang trong thời hạn sử dụng đất.
– Ngoài các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều này, thì người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất ngoài ra còn phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai.
Đối với quy định về hình thức hợp đồng, căn cứ theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì tất cả các hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đều phải được công chứng hoặc chứng thực.
Như vậy, để hợp đồng có hiệu lực thì cá nhân khi thực hiện các giao dịch cần phải đáp ứng được những quy định nêu trên.
3. Các loại giao dịch dân sự vô hiệu:
Hợp đồng vô hiệu được hiểu là những hợp đồng không tuân thủ theo quy định về các điều kiện có hiệu lực nên không tồn tại theo quy định của pháp luật, không có hiệu lực pháp lí mặc dù hợp đồng đó được được xác lập nhưng các bên có thể chưa thực hiện, hoặc đang thực hiện hay đã thực hiện xong quyền và nghĩa vụ như cam kết nhưng khi xác định là hợp đồng vô hiệu thì mọi cam kết đã, đang thực hiện đều không phải là các quyền và nghĩa vụ được pháp luật bảo vệ. Như vậy hợp đồng vô hiệu đó là khi xác lập các bên đã có vi phạm ít nhất một trong các điều kiện có hiệu lực do pháp luật quy định dẫn đến hậu quả pháp lí là không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự nào.
Theo quy định hiện nay, giao dịch dân sự vô hiệu gồm:
– Giao dịch dân sự bị vô hiệu do giả tạo
– Giao dịch dân sự bị vô hiệu do bị nhầm lẫn
– Giao dịch dân sự bị vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép
– Giao dịch dân sự bị vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình
– Giao dịch dân sự bị vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Bộ luật Dân sự 2015;
– Luật Đất đai 2013.
