Mua đất giấy viết tay có xin phép xây dựng nhà được không?

1. Quy định chung về hợp đồng mua bán đất bằng giấy tờ viết tay:

1.1. Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay có giá trị pháp lý không? 

Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay được hiểu là một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng không được công chứng chứng thực. Hiện nay hình thức mua bán này không còn diễn ra phổ biến nữa vì xuất hiện nhiều những rủi ro liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Pháp luật đất đai đang có hiệu lực đã quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 như sau: Một hợp đồng hoặc văn bản mua bán về quyền sử dụng đất phải được công chứng chứng thực, bao gồm những loại hợp đồng như sau:

 + Hợp đồng chuyển nhượng tặng cho thế chấp góp vốn bằng quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất phải được thực hiện công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp đó là hai bên kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b của khoản 3 này;

 + Những hợp đồng được ký kết để cho thuê cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng phải tuân thủ hình thức này;

 + Văn bản thừa kế quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng được quy định là phải công chứng chứng thực.

 Như vậy kể từ khi pháp luật đất đai hiện hành có quy định về hợp đồng mua bán nhà đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan tổ chức có thẩm quyền nếu mà người dân vi phạm liên quan đến hình thức mua bán nhà đất thì sẽ bị coi vô hiệu không có giá trị pháp lý.

1.2. Các trường hợp được công nhận tính hợp pháp khi giao dịch mua bán nhà đất bằng giấy viết tay:

1.2.1. Giao dịch dân sự đã được thực hiện hai phần ba nghĩa vụ:

Để đảm bảo sự công bằng trong việc giao dịch mua bán nhà ở hoặc đất đai thì nhà nước cũng có những quy định riêng đối với việc người mua đã thực hiện được 2/3 nghĩa vụ của mình thì sẽ được công nhận giấy viết tay có tính pháp lý, cụ thể:

Theo điều 211 Luật đất đai 2013 ngày mùng 1 tháng 7 năm 2014 là ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực căn cứ theo quy định tại điều 167 luật này thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng chứng thực trong trường hợp không công chứng chứng thực thì hợp đồng vô hiệu tuy nhiên điều 129 bộ luật dân sự 2015 đã ghi nhận việc hai bên giao dịch dân sự có sự vi phạm về mặt hình thức thì vẫn có hiệu lực trong các trường hợp sau đây:

+ Thứ nhất giao dịch dân sự đã được xác lập và thực hiện bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc là đem đi công chứng chứng thực;

+ Thứ hai một trong hai bên người mua và bán đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch;

+ Thứ ba một trong hai bên có sự yêu cầu công nhận hợp đồng hoặc giấy mua bán viết tay thì tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Có thể thấy căn cứ vào quy định của luật đất đai 2013 Bộ luật dân sự 2015 khi thực hiện việc chuyển nhượng đất hoặc nhà ở thì hợp đồng bắt buộc phải công chứng chứng thực trừ trường hợp một bên ở các bên đã thực hiện và hoàn thành ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng và theo yêu cầu của một trong các bên tòa án sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng đó.

1.2.2. Đất được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/07/2014:

Tương tự với trường hợp một trong hai bên đã thực hiện được 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng giao dịch mua bán thì các trường hợp sử dụng đất được chuyển nhượng tặng cho trước ngày 01/07/2014 cũng là một trường hợp ngoại lệ được nhà nước công nhận tính hợp pháp của giao dịch này. Điều này đã được ghi nhận tại khoản 1 điều 82 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất:

Người dân thực hiện giao dịch chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008 mà trong suốt thời gian này đã sử dụng ổn định lâu dài, không có tranh chấp về quyền sử dụng đất thì được công nhận tính pháp lý của hợp đồng mua bán này;

Từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014 mà người dân có đầy đủ các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại điều 100 của Luật đất đai 2013 và điều 18 của Nghị định 43/2014 NĐ-CP thì quá trình sử dụng đất trên thực tế của người dân được nhà nước công nhận hợp pháp.

2. Mua đất giấy viết tay có xin phép xây nhà được không?

2.1. Trách nhiệm của người sử dụng đất khi nhận chuyển nhượng:

Với những nội dung phân tích ở trên, người dân có thể dễ dàng hiểu được việc mua bán nhà đất bằng giấy viết tay vẫn có một số trường hợp được nhà nước công nhận tính hợp pháp của nó. Như vậy, không phải tất cả những trường hợp khi mua đất bằng giấy viết tay sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Người dân nếu muốn xây nhà trên đất thì cần thực hiện bước cơ bản như sau: Trước tiên thì người sử dụng đất phải có nghĩa vụ chung là đi kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ các thủ tục để chuyển đổi chuyển nhượng.

Thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu được hướng dẫn bởi điều 8 thông tư 24/2014 TT-BTNMT,hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần chuẩn bị một hồ sơ như sau:

– Người sử dụng đất chuẩn bị đơn đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo mẫu số 04a/ĐK;

– Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước 01/07/2014 thì người dân phải chuẩn bị một trong các số giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014. Giấy tờ đó thể hiện được quyền sử dụng đất của người dân;

+ Ngoài ra người dân cần chuẩn bị các chứng từ chứng minh đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước. Nếu thuộc các trường hợp được miễn giảm tiền sử dụng đất thì phải có giấy tờ chứng minh đủ điều kiện miễn giảm các nghĩa vụ tài chính về đất và tài sản gắn liền với đất.

Như vậy, để đảm bảo quyền lợi của mình và tránh những rủi ro không đáng có người dân nhận thấy nếu mình đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu thì nên thực hiện theo hướng dẫn trong thông tư này một cách nhanh chóng.

 2.2. Thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà:

Sau khi hợp pháp hóa hợp đồng mua bán bằng giấy viết tay người dân thực hiện hồ sơ thủ tục để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp nếu muốn xây dựng nhà trên đất thì thực hiện bước tiếp theo đó là xin giấy phép xây dựng công trình nhà ở. Điều này đã được ghi nhận tại khoản 1 khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng năm 2014:

Trước khi người dân thực hiện việc khởi công xây dựng công trình chủ đầu tư thì phải thực hiện xin giấy phép do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Có một số trường hợp ngoại lệ không được miễn giấy phép xây dựng liên quan đến các công trình vì bí mật nhà nước, các công trình cần sự khẩn cấp và cấp thiết trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên theo lệnh của cơ quan nhà nước; những công trình dự án đầu tư được sự đồng ý của thủ tướng chính phủ bộ trưởng thủ trưởng cơ quan ngang Bộ chủ tịch ủy ban nhân dân các cấp đầu tư; các công trình nằm trong quy hoạch xây dựng đã được nhà nước phê duyệt và chấp nhận về hướng tuyến công trình;…

Như vậy, về nguyên tắc nếu diện tích đất bạn đang xây dựng không thuộc trường hợp được miễn xin giấy phép xây dựng thì bạn cần thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới gồm:

– Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

– Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

– Bản vẽ thiết kế xây dựng.

Như vậy việc mua đất bằng giấy viết tay tùy từng trường hợp thì có thể được các cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nếu muốn xây dựng nhà trên diện tích đất mua bán này thì phải thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng. Các cá nhân và hộ gia đình phải cung cấp cho cơ quan nhà nước những giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất.

3. Mức xử phạt vi phạm đối với việc xây dựng nhà ở trái phép:

Người dân muốn xây dựng nhà ở phải thực hiện thủ tục xin phép xây dựng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Những hành vi vi phạm thì sẽ chịu mức xử phạt được quy định tại khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022 NĐ-CP, cụ thể như sau:

+ Những cá nhân xây dựng công trình nhà ở không xin phép có thể bị phạt tiền từ 60 triệu đồng đến 80 triệu đồng đối với việc xây dựng nhà ở riêng lẻ;

+ Trong trường hợp đặc biệt khi xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử- văn hóa và các công trình xây dựng khác thì sẽ bị phạt tiền từ 80 triệu đồng đến 100 triệu đồng;

+ Đối với các công trình xây dựng có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu, xem xét vấn đề khả thi trong đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế kỹ thuật đầu tư xây dựng: nếu người dân có hành vi vi phạm sẽ bị phạt tiền từ 120 triệu đồng đến 140 triệu đồng.

Các văn bản pháp luật được sử dụng:

– Bộ luật Dân sự 2015;

– Luật Đất đai năm 2013; 

– Luật Xây dựng năm 2014;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ: Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.