Ngày nay, việc mua đất bằng giấy viết tay vẫn còn diễn ra khá phổ biến, nhất là đối với những mảnh đất đã được thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nhiều năm trước. Vậy trường hợp mua đất bằng giấy viết tay có người làm chứng có hợp hay không?
Mục lục bài viết
- 1 1. Mua bán đất bằng giấy viết tay là gì?
- 2 2. Mua đất giấy viết tay có người làm chứng có hợp lệ không?
- 3 3. Thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
- 4 4. Hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
- 5 5. Trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1. Mua bán đất bằng giấy viết tay là gì?
Hiện nay, pháp luật chưa có quy định cụ thể đối với việc “mua bán đất bằng giấy viết tay”, thuật ngữ này chỉ là cách nói của người dân về việc giữa bên mua, bên bán thỏa thuận các điều khoản trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất (bao gồm đất, nhà ở, các tài sản khác gắn liền với đất) bằng cách viết tay. Hoạt động mua bán đất bằng giấy viết tay thường không được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền nhất là những giao dịch được thực hiện nhiều năm trước.
2. Mua đất giấy viết tay có người làm chứng có hợp lệ không?
Căn cứ theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực, trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản. Như vậy, khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho… quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì phải được công chứng, chứng thực tại các cơ quan có thẩm quyền. Nếu hợp đồng mua bán nhà đất mà không công chứng, chứng thực thì được coi hợp đồng vô hiệu (không có hiệu lực).
Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp mua bán đất bằng giấy tờ viết tay không có công chứng, chứng thực đều bị vô hiệu. Một số trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được thực hiện bằng giấy viết tay mà không cần công chứng, chứng thực vẫn được coi là có hiệu lực, bao gồm:
– Theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 quy định trong trường hợp hợp đồng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực, song một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng thì vẫn được Tòa án quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng theo yêu cầu. Như vậy, hợp dồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công chứng, chứng thực vẫn có giá trị pháp lý trong các trường hợp sau:
+ Bên mua đã thực hiện trả đủ 2/3 số tiền theo hợp đồng cho bên bán.
+ Bên bán đã giao đất cho bên mua.
– Tại khoản 1 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024 quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai thì đối với người đang sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất không được thực hiện đúng theo quy định pháp luật nhưng đã có chữ ký của các bên liên quan mà chưa được cấp Giấy chứng nhận được thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định 101/2024/NĐ-CP mà không cần phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, trừ giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:
+ Người đang sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024;
+ Người đang sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/8/2024 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024;
+ Người đang sử dụng đất do được nhận thừa kế quyền sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 45 của Luật Đất đai 2024.
Tóm lại, hợp đồng chuyển nhượng đất bằng hình thức viết tay có thể được công nhận cần xác định được thời điểm giao kết hợp đồng, điều kiện chuyển nhượng tại thời điểm ký kết hợp đồng… từ đó mới có căn cứ xác định hợp đồng đó có được công nhận và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không. Đối với việc mua đất bằng giấy viết tay trong một số trường hợp pháp luật quy định vẫn có thể được công nhận khi không có công chứng, chứng thực.
3. Thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Theo quy định tại Điều 42 Văn bản số 07/VBHN-VPQH hợp nhất Luật công chứng ngày 29/6/2018 quy định về phạm vi công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản thì việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng gồm phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất được chuyển nhượng.
Căn cứ Điều 5
4. Hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất đó cho người được chuyển nhượng sử dụng. Căn cứ Điều 40 và Điều 41 Văn bản số 07/VBHN-VPQH hợp nhất Luật công chứng ngày 29/6/2018, khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải chuẩn bị các giấy tờ như sau:
– Đối với bên chuyển nhượng:
+ Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu.
+ Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân: Giấy đăng ký kết hôn trong trường hợp đã kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân đối với trường hợp chưa kết hôn.
+
– Đối với bên nhận chuyển nhượng nhà đất:
+ Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh thư hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu.
+ Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân)
+ Giấy ủy quyền hoặc hợp đồng ủy quyền có công chứng hoặc chứng thực nếu được ủy quyền để thực hiện việc chuyển nhượng.
5. Trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Căn cứ theo Điều 40, Điều 41 Văn bản số 07/VBHN-VPQH hợp nhất Luật công chứng ngày 29/6/2018 thì trình tự, thủ tục công chứng được thực hiện như sau:
Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu công chứng.
– Khi đến cơ quan có thẩm quyền để thực công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên tham gia chuyển nhượng phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự.
– Tiếp theo, người yêu cầu công chứng xuất trình hồ sơ và trình bày các nội dung thỏa thuận cho công chứng viên. Công chứng viên sẽ thực hiện kiểm tra hồ sơ, nếu hồ sơ đúng và đủ sẽ tiến hành thụ lý hồ sơ, ghi vào sổ công chứng. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ công chứng viên sẽ yêu cầu bổ sung giấy tờ để hoàn thiện hồ sơ theo quy định.
Bước 2: Thực hiện công chứng.
– Trường hợp các bên có soạn thảo hợp đồng trước: Công chứng viên kiểm tra tính chính xác và hợp pháp của dự thảo hợp đồng.
+ Nếu hợp đồng đáp ứng yêu cầu công chứng viên chuyển sang giai đoạn tiếp theo.
+ Nếu hợp đồng không chính xác hoặc vi phạm công chứng viên yêu cầu chỉnh sửa, nếu không thực hiện thì từ chối công chứng.
– Trường hợp các bên không soạn hợp đồng trước:
+ Các bên tham gia chuyển nhượng yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo sự thỏa thuận của các bên.
+ Sau khi công chứng viên soạn thảo người yêu cầu công chứng tự đọc lại toàn bộ nội dung hợp đồng hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe và xác nhận hợp đồng.
+ Sau khi xác nhận nội dung hợp đồng và đồng ý với hợp đồng được soạn thảo thì người yêu cầu công chứng thực hiện ký vào từng trang của hợp đồng.
+ Công chứng viên yêu cầu các bên xuất trình giấy tờ bản chính có trong hồ sơ để đối chiếu lại trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch.
THAM KHẢO THÊM:
