Khi tham gia vào các giao dịch liên quan đến bất động sản cần phải đặc biệt chú ý đến tính chất pháp lý. Nhiều người đặt ra câu hỏi, mua đất có nhà mà chỉ có sổ đỏ thì sẽ phải làm như thế nào?
Mục lục bài viết
1. Mua đất có nhà mà chỉ có sổ đỏ thì phải làm như thế nào?
Hiện nay, có rất nhiều hộ gia đình và cá nhân xây nhà trên đất tuy nhiên không tiến hành thủ tục đăng ký bổ sung nhờ vào sổ đỏ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Vì vậy, dẫn đến hiện tượng đất có sổ nhưng nhà và tài sản gắn liền với đất không có sổ. Điều đó đồng nghĩa với việc, khi các chủ thể tiến hành hoạt động chuyển nhượng nhà đất cho người khác thì chỉ đất có đủ điều kiện chuyển nhượng, còn nhà thì lại không có đủ điều kiện để tiến hành hoạt động chuyển nhượng. Mua bất động sản trong trường hợp này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Do đó khi tiến hành hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì công chứng viên chỉ công chứng đối với phần đất, còn riêng nhà ở gắn liền với đất thì không được đưa vào hợp đồng. Nếu như người mua muốn đảm bảo an toàn về mặt pháp lý thì cần phải đề nghị người có nhà tiến hành hoạt động đăng ký bổ sung nhà vào sổ đỏ trước khi thực hiện thủ tục mua bán trên thực tế. Như vậy có thể nói, mua đất có nhà mà chỉ có sổ đỏ thì cần phải thực hiện theo giai đoạn như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký bổ sung nhà vào sổ đỏ theo quy định của pháp luật. Sau đó nộp đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trong trường hợp này được xác định là văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 2: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ. Nếu xét thấy hồ sơ còn thiếu thì cần phải yêu cầu người nộp hồ sơ bổ sung hồ sơ theo quy định của pháp luật. Nếu xét thấy hồ sơ hợp lệ thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ trong đó ghi rõ ngày hẹn lấy kết quả.
Bước 3: Thực hiện thủ tục đăng ký bổ sung nhà ở vào sổ đỏ theo quy định của pháp luật. Sau đó trả kết quả tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký bổ sung nhà ở vào sổ đỏ sẽ được thực hiện trong khoảng thời gian không quá 15 ngày theo quy định của pháp luật được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, và không quá 25 ngày đối với vùng sâu vùng xa, vùng biên giới hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn theo quy định của Chính phủ.
Bước 4: Tiến hành thủ tục mua bán nhà đất theo quy định của pháp luật. Các bên thực hiện giao dịch đặt cọc theo nhu cầu và nguyện vọng, dựa trên sự tự nguyện của các bên.
Bước 5: Công chứng hợp đồng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Sau đó chuẩn bị hồ sơ đăng ký sang tên đổi chủ tại văn phòng đăng ký đất đai.
2. Thành phần hồ sơ đăng ký bổ sung nhà ở vào sổ đỏ:
Chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ và hợp lệ sẽ giúp cho các chủ thể có nhu cầu thực hiện thủ tục hành chính thuận lợi hơn trong quá trình yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong quá trình thực hiện thủ tục đăng ký bổ sung nhà ở bao sổ đỏ cũng cần phải chuẩn bị những tài liệu nhất định. Căn cứ theo quy định tại Thông tư 09/2021/TT-BTNMT sửa đổi Thông tư quy định hướng dẫn Luật Đất đai do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành, để đăng ký bổ sung nhà ở vào sổ đỏ, các chủ thể cần phải chuẩn bị 1 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:
– Đơn đăng ký bổ sung nhà ở vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu do pháp luật quy định phù hợp về mặt nội dung và hình thức;
– Một trong những các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở hợp pháp căn cứ theo quy định tại Điều 31 của
– Sơ đồ về nhà ở trên thực tế được lập phù hợp với quy định của pháp luật, trừ những trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở có sơ đồ về nhà ở phù hợp với hiện trạng trên thực tế;
– Giấy chứng nhận đã cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các loại giấy tờ liên quan đến việc miễn hoặc giảm nghĩa vụ tài chính đối với tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
3. Những rủi ro khi mua đất đã có sổ đỏ nhưng nhà chưa được cấp sổ:
Sổ đỏ theo quy định của pháp luật hiện nay là chứng thư pháp lý đảm bảo quyền sở hữu trên phương diện pháp luật của người sở hữu hợp pháp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bên cạnh đó thì sổ đỏ còn thể hiện sự an toàn trong các giao dịch liên quan đến bất động sản. Tuy nhiên trong thực tế vẫn xảy ra rất nhiều hiện tượng, mua đất đã có sổ đỏ nhưng nhà thì chưa được cấp sổ đỏ. Vấn đề này tiềm ẩn nhiều nguy cơ không đáng có vì thế cho nên, người mua cần phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi ra quyết định đầu tư. Có thể kể đến một số vấn đề cơ bản như sau:
Thứ nhất, người mua đã trả tiền cho người bán nhưng không được công chứng trên thực tế và không có quyền sở hữu. Căn cứ theo quy định tại Điều 41 của Luật công chứng năm 2018 thì có thể nói, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất cần phải đảm bảo một bộ hồ sơ hợp lệ. Thành phần hồ sơ sẽ phải bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (hay còn được gọi là sổ đỏ hoặc sổ). Vì thế cho nên, nếu như nhà ở chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đồng nghĩa với việc, hợp đồng mua bán sẽ không được công chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà các bên chỉ có thể viết tay. Trong thời điểm hiện tại thì việc mua bán bất động sản biết tay sẽ không có giá trị pháp lý. Rủi do tiềm ẩn trong trường hợp này sẽ là người mua trên thực tế không thể thực hiện hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở, dẫn đến hiện tượng người mua đá bỏ ra một số tiền để mua nhà gắn liền với đất nhưng không thể trở thành chủ sở hữu hợp pháp căn nhà đó. Được không thể thực hiện được hoạt động công chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và không thể sở hữu hợp pháp căn nhà là một trong những rủi ro quan trọng mà người mua cần phải cân nhắc trước khi tham gia vào giao dịch mua bán bất động sản này.
Thứ hai, tiềm ẩn xung đột về quyền sở hữu nhà ở. Có rất nhiều trường hợp đất thuộc quyền sở hữu của một người nhưng nhà lại thuộc quyền sở hữu của người khác. Và hoạt động mua bán loại hình nhà ở đây sẽ không được công chứng theo như phân tích ở trên. Vì thế người bán có thể thay đổi ý định mua bán với rất nhiều chủ thể khác nhau, kéo theo đó là không đảm bảo tính minh bạch và vấn đề tranh chấp xảy ra phổ biến. Vì thế vấn đề mua đất có sổ nhưng chưa đăng ký nhà ở cần phải được xem xét kỹ lưỡng và thận trọng trước khi ra quyết định.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
