Mua chung cư sau 50 năm sẽ thế nào? Có mất trắng không? Đây là nỗi lo của nhiều cá nhân, hộ gia đình khi mua chung cư. Bài viết dưới đây sẽ làm rõ vấn đề trên:
Mục lục bài viết
1. Thời hạn sử dụng nhà chung cư:
Theo quy định tại Điều 99 Văn bản hợp nhất số 04/VBHN-VPQH 2022 Luật nhà ở quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư như sau:
– Thời hạn sử dụng nhà chung cư xác định dựa trên 02 yếu tố:
+ Cấp công trình xây dựng.
+ Kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư.
Như vậy thời hạn chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư, theo đó quyền lợi của người mua chung cư tại các dự án có thời hạn sử dụng đất 50 năm không khác với quyền lợi của người mua chung cư có thời hạn sử dụng lâu dài, khi hết thời hạn 50 năm, chủ sở hữu vẫn được tiếp tục sở hữu nhà ổn định. Mọi thay đổi có liên quan đến phần sở hữu riêng đều phải có sự đồng ý của chủ sở hữu căn hộ chung cư.
Tuy nhiên nếu sau một thời gian sử dụng mà công trình không còn đủ điều kiện sử dụng theo kiểm định của cơ quan có thẩm quyền thì xử lý như sau:
– Nhà chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc bị tình trạng hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng: cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư:
+ Chủ sở hữu vẫn sẽ được tiếp tục sử dụng nhà chung cư theo thời gian ghi trong kết luận kiểm định nếu như nhà chung cư còn bảo đảm được chất lượng và an toàn cho người sử dụng.
+ Nếu như nhà chung cư rơi vào tình trạng bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng: cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng. Đồng thời, thực hiện báo cáo ngay đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện thông báo cho chủ sở hữu nhà chung cư (thông báo bằng văn bản).
Khi đó, chủ sở hữu nhà chung cư phải có trách nhiệm phá dỡ nhà chung cư để cải tạo cũng như xây dựng lại; hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền thực hiện phá dỡ và xây dựng lại công trình.
Cụ thể nếu như khu đất có nhà chung cư đó vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới; chủ sở hữu phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác nếu như khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng.
Nếu như chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành quyết định về việc phá dỡ hay không bàn giao lại nhà ở chung cư cho cơ quan có thẩm quyền thì sẽ áp dụng biện pháp cưỡng chế theo quy định.
2. Mua chung cư sau 50 năm sẽ thế nào? Có mất trắng không?
Thực tế, khi mua căn hộ chung cư, chủ sở hữu sẽ có quyền sở hữu đối với căn hộ chung cư cũng như quyền sử dụng đất chung đối với phần đất chung đối với phần đất dùng để xây dựng tòa nhà chung cư đó cùng với những chủ sở hữu căn hộ chung cư khác.
Quy định về thời gian sử dụng đất căn cứ tại khoản 3 Điều 126
Căn cứ theo quy định này và Luật Nhà ở thì thời hạn sở hữu căn hộ chung cư ghi trong Giấy chứng nhận phụ thuộc vào cấp công trình và kết luận kiểm định của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, ngoài ra còn phụ thuộc vào thời hạn sử dụng đất để xây dựng chung cư nên thông thường ghi là 50 năm. Khi hết thời hạn thuê nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì sẽ được Nhà nước xem xét gia hạn, riêng người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Do đó, việc mua chung cư sau 50 năm sẽ không bị mất trắng.
3. Quy trình cấp Sổ hồng chung cư được quy định như thế nào?
Bước 1: Báo cáo với Sở Tài nguyên và Môi trường:
Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm gửi Sở Tài nguyên và Môi trường sau khi hoàn thành công trình, giấy tờ gồm có:
– Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền.
– Các chứng từ chứng minh thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án, trường hợp có thay đổi nghĩa vụ tài chính thì phải nộp chứng từ chứng minh việc hoàn thiện nghĩa vụ tài chính đối với sự thay đổi đó, ngoại trừ trường hợp được miễn hoặc chậm nộp theo quy định của pháp luật.
– Sơ đồ nhà, đất đã xây dựng là bản vẽ mặt bằng hoàn công hoặc bản vẽ thiết kế mặt bằng có kích thước các cạnh của từng căn hộ đã bán phù hợp với hiện trạng xây dựng và hợp đồng đã ký.
– Giấy phép xây dựng.
– Thông báo của cơ quan chuyên môn về xây dựng cho phép chủ đầu tư nghiệm thu công trình hoặc chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành công trình đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
– Danh sách các căn hộ, công trình xây dựng (có các thông tin số hiệu căn hộ, diện tích đất, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng chung, riêng của từng căn hộ.
– Báo cáo kết quả thực hiện dự án.
Bước 2: Sở tài nguyên và môi trường tiếp nhận hồ sơ và tiến hành kiểm tra:
– Nội dung kiểm tra bao gồm hiện trạng sử dụng đất, nhà ở và công trình đã xây dựng; điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở, công trình xây dựng của chủ đầu tư dự án.
– Khi hoàn tất việc kiểm tra, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi thông báo cho chủ đầu tư dự án về kết quả kiểm tra.
Trường hợp đủ điều kiện thì gửi kèm theo đó là sơ đồ nhà, đất đã kiểm tra cho Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký nhà, đất cho bên mua
Thời hạn giải quyết: trong vòng không quá 30 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
Bước 3: Nộp hồ sơ để đăng ký cấp Sổ hồng:
Hồ sơ gồm có:
– Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
– Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng.
Chủ đầu tư có thể nộp hồ sơ trên để cấp sổ hồng hoặc cung cấp cho bên mua để bên mua tự làm thủ tục cấp sổ hồng.
Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi thực hiện dự án.
Bước 4: Trách nhiệm của văn phòng đăng ký đất đai:
– Kiểm tra các giấy tờ pháp lý trong hồ sơ có đủ điều kiện hay không đủ điều kiện để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký.
– Thực hiện việc gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).
– Sau đó tiến hành thủ tục cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có).
– Sau khi đã chuẩn bị xong, văn phòng đăng kí đất đai sẽ chuẩn bị hồ sơ để nộp lên cơ quan có thẩm quyền cấp sổ hồng.
– Yêu cầu chủ đầu tư dự án nộp sổ hồng đã được cấp và thực hiện chỉnh lý vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Bước 5: Hoàn tất và trao lại Sổ hồng:
Sau khi đã thực hiện hoàn tất quy trình cấp sổ, văn phòng đăng kí đất đai thực hiện việc trao lại sổ hồng cho người có yêu cầu đề nghị cấp sổ hồng.
Thời gian giải quyết theo quy định tại khoản 40 Điều 2
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
Luật đất đai 2013.
Văn bản hợp nhất số 04/VBHN-VPQH Luật Nhà ở.
Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
