Mua chung cư cần tìm hiểu các thông tin gì để phòng tránh rủi ro?

Đối với các giao dịch dân sự khi tham gia việc rủi ro là không thể gặp phải, đặc biệt là những giao dịch dân sự có giá trị tài sản lớn như mua bán căn hộ chung cư thì càng cần phải để ý những vấn đề pháp lý để tránh rủi ro cho bản thân. Sau đây chúng tôi sẽ đưa ra các rủi ro thường gặp và cần tìm hiểu những thông tin gì trước khi mua để tránh rủi ro xảy ra khi mua căn hộ chung cư.

Căn cứ pháp lý:

– Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;

– Luật Nhà ở năm 2014;

– Thông tư số 13/2017/TT-NHNN.

1. Khái niệm chung cư

– Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được xác định là những căn nhà, những công trình xây dựng hiện nay đang trong quá trình xây dựng và chưa được tiến hành nghiệm thu công trình để đưa vào sử dụng.

– Nhà, công trình xây dựng có sẵn được xác định là những căn nhà, những công trình xây dựng mà việc xây dựng đã được hoàn thành và đã đưa vào để sử dụng.

2. Điều kiện kinh doanh bất động sản

Để một bất động sản cụ thể là nhà, công trình xây dựng được đưa vào kinh doanh thì phải đảm bảo các điều kiện được quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, cụ thể bao gồm các điều kiện sau:

– Nhà, công trình xây dựng không xảy ra tranh chấp với các cá nhân, tổ chức khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất: việc xảy ra tranh chấp sẽ có một trong hai rủi ro đó là nếu chủ đầu tư thua bị mất quyền sở hữu nhà ở thì bạn cũng sẽ không đảm bảo được quyền sở hữu hoặc sẽ bị kéo dài thời gian bàn giao, cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở do phải giải quyết xong tranh chấp.

– Đã có ghi nhận việc đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. hoặc đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn nằm trong các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản;

– Nhà, công trình xây dựng không bị cơ quan thi hành án kê biên để bảo đảm nghĩa vụ thi hành án. Như vậy nếu trong quá trình tìm hiểu bạn nhận thấy căn hộ mình muốn mua đang trong quá trình bị kê biên để bảo đảm nghĩa vụ thi hành án thì không nên mua trong trường hợp này, nếu có mua thì bạn nên mua lại của cơ quan thi hành án nếu họ thực hiện thủ tục phát mãi, đấu giá tài sản và bạn là người trúng đấu giá chứ không nên mua thông qua chủ đầu tư.

3. Các vấn đề cần tìm hiểu trước khi mua căn hộ chung cư

• Tìm hiểu về việc dự án chung cư có đang bị thế chấp hay không:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 147 Luật nhà ở năm 2014 thì cho phép các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được quyền thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở được xây dựng trong dự án tại các tổ chức tín dụng hiện đang hoạt động trên lãnh thổ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam nhằm mục đích vay vốn để sử dụng cho việc đầu tư các dự án hoặc để xây dựng nhà ở.

Nếu đang trong quá trình thế chấp dự án, nhà ở tại các tổ chức tín dụng thì khi chủ đầu tư muốn bán căn hộ nằm trong các dự án này cho khách hàng thì bắt buộc phải tiến hành thực hiện việc giải chấp các căn hộ này trước rồi sau đó mới tiến hành ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, trừ các trường hợp việc mua bán được bên mua nhà và bên các tổ chức tín dụng đồng ý.

Căn cứ để xác định việc một căn hộ đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán với khách hàng hay chưa thì sẽ tuân theo quy định của pháp luật và thường được thể hiện trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của Sở Xây dựng nơi có dự án nhà ở đó.

Như vậy, để hạn chế tối đa về mặt rủi ro thì khi mua bán người mua cần phải yêu cầu chủ đầu tư xuất trình được văn bản thông báo của Sở Xây dựng nơi có nhà ở cần bán về việc nhà ở đã được giải chấp. Tuy nhiên bạn cần phải xem xét kỹ văn bản này, vì có thể tên văn bản ghi là “thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán” nhưng phần nội dung lại thể hiện rằng nhà ở này chưa đủ điều kiện để bán theo quy định. Đối với tên gọi của văn bản như vậy rất dễ gây ra sự nhầm lẫn, thậm chí chủ đầu tư có thể đánh lừa người mua nhà nghĩ rằng nhà ở đã đủ điều kiện để bán.

• Kiểm tra việc cấp Giấy phép xây dựng:

Đối với các bất động sản hay cụ thể là căn hộ chung cư hình thành trong tương lai thì để được đưa vào kinh doanh cần phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể như sau:

– Dự án nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở sẽ được hình thành trong tương lai buộc phải có biên bản nghiệm thu công trình với phần móng của tòa nhà đã hoàn thành xong.

– Đã có giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất, bản vẽ thiết kế, hồ sơ dự án, thiết kế thi công công trình đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã được cấp Giấy phép xây dựng đối với trường hợp quy định buộc phải có Giấy phép xây dựng, có các giấy tờ về việc nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

Như vậy việc kiểm tra xem căn hộ chung cư bạn muốn mua đã được cấp Giấy phép xây dựng hay chưa là một vấn đề cần thiết để giảm thiểu rủi ro, vì nếu như xây dựng mà không có hoặc chưa có Giấy phép xây dựng thì việc mua bán căn hộ không được pháp luật đảm bảo về mặt pháp lý, rủi ro về tài chính rất cao.

• Kiểm tra việc bảo lãnh dự án xây dựng tại các ngân hàng:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì đối với việc chủ đầu tư các dự án xây dựng các căn hộ chung cư hình thành trong tương lai muốn thực hiện giao dịch mua bán căn hộ thì trước khi bán phải được các ngân hàng thương mại có đủ năng lực theo quy định thực hiện việc bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đó đối với khách hàng nếu trong trường hợp chủ đầu tư không tiến hành bàn giao nhà ở theo đúng quy định về tiến độ đã cam kết với khách hàng đây là một trong những rủi ro lớn nhất của bên mua nhà và rất thường gặp phải nhất là đối với những chủ đầu tư không có uy tín, không tôn trọng các cam kết với khách hàng hoặc hiện đang gặp khó khăn, bế tắc về tài chính.

Theo đó khi chủ đầu tư không thực hiện việc bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với bên mua và khi bên mua có yêu cầu thì các ngân hàng lúc này sẽ có trách nhiệm phải hoàn lại số tiền mà chủ đầu tư đã ứng trước cùng với các khoản tiền khác cho khách hàng theo quy định tại hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã được ký kết giữa các bên. Với trách nhiệm nêu trên của bên bảo lãnh, bên cho vay và bên nhận thế chấp, các ngân hàng sẽ phải thực hiện việc kiểm soát chặt chẽ về điều kiện bán nhà, tiến độ xây dựng công trình, việc sử dụng nguồn vốn, thu hồi vốn vay; việc nhận, quản lý và xử lý đối với tài sản thế chấp là các dự án, nhà ở hình thành trong tương lai.

Trước khi bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Do đó, người mua cần tìm hiểu kỹ về thông tin này trước khi quyết định có nên mua nhà chung cư đó hay không.

Tuy nhiên người mua nhà cũng phải cần hết sức có các lưu ý với các rủi ro có thể xảy ra vì không pháp luật chưa có quy định rõ ràng và các ngân hàng thương mại có thể chối bỏ trách nhiệm và cam kết bảo lãnh ban đầu. Theo quy định tại khoản 2 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định đối với thời hạn của hợp đồng bảo lãnh sẽ được thực hiện cho đến khi nhà ở đã được bàn giao cho bên mua nhà tức là về mặt nguyên tắc ngân hàng sẽ phải chịu trách nhiệm bảo lãnh cho đến khi người mua nhà nhận được nhà trên thực tế mặc dù việc bàn giao đó bị chậm trễ.

Đồng thời theo quy định tại khoản 3 Điều 1 Thông tư số 13/2017/TT-NHNN  thì thời hạn hiệu lực của cam kết bảo lãnh được ngân hàng ký kết sẽ được xác định kể từ ngày ngân hàng phát hành cam kết bảo lãnh cho đến thời điểm ít nhất là sau 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, nhận nhà như đã cam kết tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở. Điều này đồng nghĩa với việc nếu quá thời hạn bàn giao nhà 30 ngày thì ngân hàng có thể thực hiện việc từ chối nghĩa vụ bảo lãnh của mình và không chịu trách nhiệm hoàn lại số tiền mua nhà cho khách hàng đã đưa cho chủ đầu tư. Do vậy nếu rơi vào trường hợp này người mua nhà cần phải yêu cầu ngân hàng thực hiện ngay nghĩa vụ bảo lãnh trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày chủ đầu tư phải bàn giao căn hộ chung cư theo quy định trong hợp đồng. Ngoài ra cũng cần lưu ý một điều là ngân hàng sẽ không bảo lãnh về chất lượng của nhà ở cũng như thời hạn hoàn thành các công trình khác có liên quan đến căn hộ mua bán.

Tóm lại, nếu như ngân hàng cho vay, nhận thế chấp và đặc biệt là bảo lãnh thực hiện đúng pháp luật thì sẽ không gây ra rủi ro đáng kể cho người mua nhà, kể cả đối với các trường hợp dự án và nhà ở sẽ hình thành trong tương lai bị thế chấp trước hoặc sau khi thực hiện thủ tục mua bán. Việc kiểm tra thông tin dự án chung cư đó có được ngân hàng thực hiện việc bảo lãnh hay không sẽ giúp cho người mua nhà loại bỏ được phần nào rủi ro cho mình.