Mua bán nhà đất quá 30 ngày không sang tên sẽ không còn hiệu lực?

Giao dịch mua bán nhà đất là loại giao dịch phổ biến và xảy ra thường xuyên trong cuộc sống thường ngày. Việc thực hiện xong hợp đồng mua bán nhà đất thì có cần thực hiện thủ tục sang tên luôn hay không? Nếu được hoãn việc sang tên thì thời gian thực hiện là bao lâu. Bài viết dưới đây của Luật Dương gia sẽ giúp cho bạn đọc giải quyết được vấn đề này.

1.Cơ sở pháp lý

Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 mới nhất áp dụng năm 2021

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai năm 2020

Thông tư 166/2013/TT-BTC,

Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

2.Giải quyết vấn đề

Thứ nhất, quy định về thời gian thực hiện việc sang tên sau khi mua bán nhà đất

Tại điểm a khoản 4 điều 95Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 mới nhất áp dụng năm 2021   người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải thực hiện đăng ký biến động Đất đai.

Khoản 6 điều luật nêu trên quy định: Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

Căn cứ vào quy định nêu trên trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày gia đình bạn ký Hợp đồng chuyển nhượng phải làm thủ tục đăng ký sang tên trước bạ tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Theo như thông tin bạn cung cấp, bạn đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại tổ chức hành nghề công chứng từ ngày 20/04/2017. Đến thời điểm hiện tại đã quá 30 ngày để đăng ký biến động đất đai theo quy định tại khoản 6 Điều 95 Luật đất đai năm 2013 quy định:

“6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.”

Dẫn chiếu đến điểm a khoản 4 Điều này: “Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất”.

Như vậy, theo quy định của pháp luật, trong thời hạn không quá 30 ngày, bạn hoặc chủ sở hữu căn nhà đã chuyển nhượng cho bạn phải đăng ký biến động đất đai theo quy định. Quy định như vậy nhằm đảm bảo trước hết là quyền lợi cho bên nhận chuyển nhượng để có thể đăng ký sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi họ ký kết hợp đồng chuyển nhượng đã có công chứng, tránh rủi ro trong trường hợp bên chuyển nhượng thực hiện tiếp giao dịch khác cho bên thứ ba (mặc dù việc chuyển nhượng này pháp luật không cho phép), đảm bảo quyền lợi cho bên thứ ba. Nếu quy định không cụ thể, rõ ràng, kèm theo các biện pháp cưỡng chế thì có thể dẫn đến nhiều hệ lụy về sau, cũng như có thể xảy ra tranh chấp, kiện tụng trước Tòa án.

Thứ hai, mức phạt khi chậm thực hiện việc sang tên sau khi ký hợp đồng mua bán

+ Mức phạt chậm sang tên sổ đỏ

Tại Khoản 6 Điều 95 Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 mới nhất áp dụng năm 2021  có quy định: “6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế”

Trường hợp quy định tại điểm a Khoản 4 đó là:

“4. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;”

Do vậy, sau khi kí hợp đồng mua bán, trong thời hạn không quá 30 ngày, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ. Nếu không thực hiện theo đúng quy định, người sử dụng đất sẽ bị xử phạt hành chính. Mức phạt chậm sang tên sổ đỏ được quy định tại Điều 17Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai như sau:

“2. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với các trường hợp biến động đất đai quy định tại các Điểm a, b, h, i, k và l Khoản 4 Điều 95 của Luật đất đai nhưng không thực hiện đăng ký biến động theo quy định.”

+ Mức phạt khi chậm kê khai thuế thu nhập cá nhân khi mua bán đất

Thuế thu nhập cá nhân do mua bán đất là loại thuế phát sinh theo từng lần chuyển nhượng, do đó, khi phát sinh thu nhập, cá nhân thuộc diện chịu thuế phải có nghĩa vụ kê khai thuế.

Thời điểm nộp hồ sơ khai thuế đối với thuế thu nhập cá nhân được quy định tại Điều 32 Luật quản lý thuế 2006 và sửa đổi bổ sung tại Khoản 9 Điều 1 Luật quản lý thuế sửa đổi bổ sung 2012, cụ thể:

“3. Chậm nhất là ngày thứ mười, kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế đối với loại thuế khai và nộp theo từng lần phát sinh nghĩa vụ thuế.

Đối với các khoản thu từ đất đai, lệ phí trước bạ thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế theo quy định của Chính phủ và pháp luật có liên quan.”

Đối với trường hợp chậm nộp hồ sơ kê khai thuế, sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính, mức xử phạt được quy định tại Điều 9 Thông tư 166/2013/TT-BTC, cụ thể:

“1. Phạt cảnh cáo đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ 01 ngày đến 05 ngày mà có tình tiết giảm nhẹ.

2. Phạt tiền 700.00 đồng, nếu có tình tiết giảm nhẹ thì mức tiền phạt tối thiểu không thấp hơn 400.000 đồng hoặc có tình tiết tăng nặng thì mức tiền phạt tối đa không quá 1.000.000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế quá thời hạn quy định từ 01 ngày đến 10 ngày (trừ trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này).

3. Phạt tiền 1.400.000 đồng, nếu có tình tiết giảm nhẹ thì mức tiền phạt tối thiểu không dưới 800.000 đồng hoặc có tình tiết tăng nặng thì mức tiền phạt tối đa không quá 2.000.000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế quá thời hạn quy định từ trên 10 ngày đến 20 ngày.

4. Phạt tiền 2.100.000 đồng, nếu có tình tiết giảm nhẹ thì mức tiền phạt tối thiểu không thấp hơn 1.200.00 đồng hoặc có tình tiết tăng nặng thì mức phạt tiền không quá 3.000.000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế quá thời hạn quy định trên từ 20 ngày đến 30 ngày.

5. Phạt tiền 2.800.000 đồng, nếu có tình tiết giảm nhẹ thì mức tiền phạt tối thiểu không thấp hơn 1.600.000 đồng hoặc có tình tiết tăng nặng thì mức tiền phạt tối đa không quá 4.000.000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế quá thời hạn quy định trên từ 30 ngày đến 40 ngày.

6. Phạt tiền 3.500.000 đồng , nếu có tình tiết giảm nhẹ thì mức tiền phạt tối thiểu không thấp hơn 2.000.000 đồng hoặc có tình tiết tăng nặng thì mức tiền phạt tối đa không quá 5.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ trên 40 ngày đến 90 ngày.

b) Nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định trên 90 ngày nhưng không phát sinh số thuế phải nộp hoặc trường hợp quy định tại Khoản 9 Điều 13 Thông tư này.

c) Không nộp hồ sơ khai thuế nhưng không phát sinh số thuế phải nộp (trừ trường hợp pháp luật có quy định không phải nộp hồ sơ khai thuế).

d) Nộp hồ sơ khai thuế tạm tính theo quý quá thời hạn quy định trên 90 ngày, kể từ ngày hết thời hạn nộp hồ sơ khai thuế nhưng chưa đến thời hạn nộp hồ sơ khai quyết toán thuế năm.”

Thứ ba, ví dụ thực tế

Câu hỏi : Vợ chồng tôi vừa mua ngôi nhà hai tầng ở ngoại thành được ba tháng. Hợp đồng đã có công chứng.Sau khi sửa sang lại nhà và dọn vào nhà mới ổn định cuộc sống, chúng tôi tìm chủ cũ đề nghị sang tên thì họ nói đợi thêm hai tháng mới làm được.

Tôi xin hỏi có quy định nào về thời gian sang tên sổ đỏ sau khi bán không? Nếu có thì bao lâu còn? Chúng tôi phải làm gì để được chính thức đứng tên ngôi nhà mới của mình?

Giải quyết:

Theo quy định tại điểm a khoản 4 điều 95 Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 mới nhất áp dụng năm 2021   người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải thực hiện đăng ký biến động Đất đai.

Khoản 6 điều luật nêu trên quy định: Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

Căn cứ vào quy định nêu trên trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày gia đình bạn ký Hợp đồng chuyển nhượng phải làm thủ tục đăng ký sang tên trước bạ tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Để giải quyết việc các bên chưa làm thủ tục sang tên nhà đất, trước hết gia đình bạn gặp trực tiếp bên đã chuyển nhượng đề nghị họ làm thủ tục sang tên trước bạ nhà đất đúng như đã thỏa thuận trong Hợp đồng.

Trường hợp hòa giải không thành thì gia đình bạn có quyền khởi kiện, đề nghị Tòa án xét xử buộc bên bán phải thực hiện việc sang tên cho bên mua.

Ngoài ra, nếu sau 2-3 tháng, bạn mới thực hiện thủ tục đăng ký biến động thì bạn sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo  Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai với mức phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng:

Để thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn cần chuẩn bị hồ sơ nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện và nộp đầy đủ các loại phí, lệ phí như: lệ phí trước bạ, lệ phí thẩm định, lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.