Theo quy định pháp luật, sổ đỏ là một trong những điều kiện bắt buộc có khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, khi thực hiện việc mua bán đất không có sổ đỏ sẽ là hành vi vi phạm pháp luật và sẽ bị xử phạt theo quy định.
Mục lục bài viết
1. Mua bán nhà đất không có Sổ đỏ bị phạt bao nhiêu tiền?
1.1. Quy định của pháp luật về điều kiện mua bán nhà đất:
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì ta có thể xác định được rằng khi mua bán đất phải có đủ điều kiện và phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai, có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Theo đó thì người mua bán đất cần phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
Một là, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn gọi là sổ đỏ;
Hai là, đất mua bán phải đảm bảo là không có tranh chấp tại thời điểm mua bán;
Ba là, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Bốn là, đất phải đang trong thời hạn sử dụng đất.
Tóm lại, từ quy đinh trên thì ta khẳng định rằng sổ đỏ hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện tiên quyết phải có khi thực hiện việc mua bán đất. Hay nói cách khác thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện theo quy định, trong đó bao gồm phải có Sổ đỏ.
1.2. Mua bán nhà đất không có Sổ đỏ bị phạt bao nhiêu tiền?
Như đã phân tích ở phần mục trên thì sổ đỏ là một trong những điều kiện bắt buộc có khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó thì khi thực hiện việc mua bán đất không có sổ đỏ sẽ là hành vi vi phạm pháp luật và sẽ bị xử phạt theo quy định pháp luật.
Liên quan đến mức phạt đối với hành vi mua bán đất không có sổ đỏ thì ta căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Theo quy định này thì ta xác định được mức phạt đối với hành vi chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện như sau:
– Phạt tiền từ 3 triệu đồng -5 triệu đồng đối với hành vi chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ một trong các điều kiện ở khu vực nông thôn;
– Phạt tiền từ 5 triệu đồng-10 triệu đồng đối với hành vi chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ một trong các điều kiện ở khu vực đô thị;
– Phạt tiền từ 05 triệu đồng – 10 triệu đồng đối với hành vi chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ từ hai điều kiện trở lên ở khu vực nông thôn;
– Phạt tiền từ 10 triệu đồng – 20 triệu đồng đối với hành vi chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ từ hai điều kiện trở lên ở khu vực nông thôn.
– Mức phạt đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân khi thực hiện hành vi chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện, tối đa là 40 triệu đồng.
Tóm lại, từ quy định trên ta có thể xác định được rằng khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sổ đỏ thỏa mãn các điều kiện còn lại có thể bị xử phạt từ 03 – 05 triệu đồng đối với cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn, từ 05 – 10 triệu đồng đối với cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đô thị.
2. Có nên mua nhà đất không có sổ đỏ không?
Như chúng ta đã biết sổ đỏ là một trong những giấy tờ pháp lý quan trọng chứng minh quyền sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức. Vì vậy, nếu mua nhà đất mà không có sổ đỏ thì không chỉ bị xử phạt vi phạm mà còn có thể gặp phải những rủi ro. Cụ thể như là:
Một, khi đất không có sổ đỏ thì người mua sẽ không thể xác minh chính xác được nguồn gốc của đất: Nếu có sổ đỏ thì tất cả cấc thông tin về thửa đất sẽ được ghi rõ ràng trong sổ kể cả về nguồn gốc của đất. Do đó, nếu không có sổ đỏ thì người mua đất sẽ không biết mảnh đất mình mua có đang thuộc quy hoạch không hay có trong tình trạng bị lấn chiếm, tranh chấp hay không…
Hai, đất không có sổ đỏ sẽ dễ xảy ra tranh chấp: Đây là trường hợp thường xuyên xảy ra trên thực tế, đất không có sổ đỏ thì sẽ chưa ghi nhận cho ai có quyền sử dụng mảnh đất đó, thậm chí còn có những trường hợp mua bán chồng chéo. Xét về mặt pháp lý thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai, việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Vì vậy, nếu không có Sỏ đỏ và không thực hiện được đăng ký thì dù đã trả tiền người mua cũng không có quyền sử dụng đất.
Ba, mua đất không có sổ đỏ thì không thể được thế chấp để vay tiền: Như đã nêu ở trên, nếu không thực hiện việc đăng ký đất đai với cơ quan có thẩm quyền, tức là không có sổ đỏ thì người mua không có quyền sử dụng đất. Do đó các ngân hàng không thể mạo hiểm cho người không có quyền sử dụng đất vay tiền thế chấp được. Hơn thế nữa đã gọi là thế chấp thì phải có giấy tờ chứng minh mình có quyền đối với tài sản đó. Và tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định thì việc thế chấp quyền sử dụng đất được tiến hành khi có Sổ đỏ.
Bốn, nếu mua đất không có sổ đỏ sẽ bị hạn chế quyền sử dụng đất: Cụ thể là nếu mua phải đất không có Sổ đỏ sẽ bị hạn chế hoặc bị mất các quyền cơ bản của người sử dụng đất như quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho thuê,…
Năm, nếu mua đất không có sổ đỏ mà bạn muốn xây dựng nhà lên đất thì khó được cấp phép xây dựng. Cụ thể thì theo quy định của pháp để được cấp giấy phép xây dựng trong hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng nhà ở yêu cầu phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Theo đó, có thể hiểu rằng đất không có Sổ đỏ sẽ rất khó xây mới, cải tạo hoặc sửa chữa nhà trên đất.
3. Cách mua nhà đất chưa có sổ đỏ hạn chế rủi ro nhất:
Như đã phân tích ở phần mục trên, mua đất không có sổ đỏ bạn sẽ gặp phải những rủi ro nhất định. Tuy nhiên trên thực tế rất nhiều người vẫn bất chấp kể cả không có sổ dỏ vẫn mua thì trong trường hợp này người mua cần phải thực hiện những công việc như sau:
Một là, người mua đất không có sổ đỏ phải làm hợp đồng đặt cọc. Theo đó thì trong hợp đồng phải ghi rõ và chi tiết các điều khoản về việc thực hiện cam kết của người bán, phải bồi thường khi người bán không thực hiện đúng cam kết. Bởi vì hợp đồng đặt cọc không yêu cầu công chứng mà vẫn có hiệu lực. Cần ghi rõ đất này hiện tại chưa có sổ đỏ, sau khi làm thủ tục xin cấp sổ đỏ thì bên bán phải làm thủ tục sang tên sổ đỏ cho bên mua,….Bên cạnh hợp đồng đặt cọc thì bạn nên yêu cầu bên bán làm
Hai là, người mua cần tìm hiểu kỹ thông tin về mảnh đất xem đất có thuộc diện đất chiếm, đất đang tranh chấp, nằm trong quy hoạch hay không nếu như không muốn gánh chịu những rủi ro vì mua đất không có sổ. Các thông tin này bạn có thể nhờ cán bộ phụ trách xây dựng, địa chính của Ủy ban nhân dân xã, phường tại nơi có đất xác minh. Tóm lại, người mua cần tìm hiểu kỹ thông tin của mảnh đất và người bán.
Ba là, khi ký kết hợp đồng mua bán đất không có sổ đỏ thì người mua phải yêu cầu người bán giao bản chính về giấy tờ đất, đồng thời bạn đừng quên kiểm tra giấy tờ tùy thân của người bán, nếu như họ có vợ hoặc chồng thì khi tiến hành làm hợp đồng mua bán đất cần có sự tham gia của cả 2 người.
Bốn là, đối với các nội dung trong hợp đồng mua bán, chuyển nhượng cần có người làm chứng và có dấu điểm chỉ ngón trỏ phải của người bán vào hợp đồng. Bên cạnh đó, để đảm bảo an toàn hơn thì ban nên thanh toán tiền mua đất qua tài khoản ngân hàng hoặc người bán phải viết giấy biên nhận xác nhận mình đã nhận tiền. Ngoài ra bên mua có thể đưa ra thêm một số nội dung yêu cầu bên bán thực hiện làm sổ đỏ sau khi chuyển nhượng như: Bên bán chịu trách nhiệm viết đơn gửi cho đơn vị có thẩm quyền cấp sổ đỏ đối với diện tích đất đã thống nhất với bên bán; hợp đồng mua bán đất sau khi được ký kết, bên bán phải thực hiện các bước tiếp theo về việc xin cấp sổ đỏ, làm thủ tục công chứng chuyển nhượng cũng như sang tên sổ đỏ đúng theo quy định của nhà nước.
Tuy nhiên bạn cần hết sức cân nhắc và lưu ý kỹ những chia sẻ phía trên khi làm thủ tục mua bán nhà đất để việc mua bán được thuận lợi và đúng pháp luật.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai 2013;
– Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
