Mua bán đất đai bằng hợp đồng miệng có hợp pháp không?

1. Quy định chung về hợp đồng mua bán nhà đất:

1.1. Hợp đồng mua bán nhà đất là gì?

Hiện nay, quá trình mua bán nhà đất ngày càng diễn ra phổ biến. Với cách hiểu thông thường hợp đồng mua bán nhà đất là một hợp đồng mua bán tài sản với tài sản đặc biệt đó là bất động sản. Hợp đồng mua bán này được lập nên thông qua sự thỏa thuận giữa các bên, thống nhất ý chí, xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên khi thực hiện giao dịch mua bán.

Theo đó, hợp đồng sẽ ghi nhận bên bán sẽ thực hiện chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua phải thực hiện nghĩa vụ đó là trả tiền cho bên bán tương ứng với giá trị của tài sản là bất động sản được đem ra giao dịch.

Nhà nước đã quy định về hợp đồng mua bán hợp pháp hay không phải đảm bảo về mặt hình thức và nội dung, và đảm bảo một số những điều kiện khác theo pháp luật quy định.

1.2. Mua bán đất đai bằng hợp đồng miệng có hợp pháp không?

Để cho hợp đồng mua bán đất đai có sự thống nhất về mặt hình thức và nội dung, nhà nước đã ghi nhận khi các bên thực hiện giao dịch mua bán nhà đất phải đảm bảo những điều kiện hiệu lực của một giao dịch dân sự. Mục đích này đã được quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 cụ thể như sau:

-Thứ nhất, đối với chủ thể thực hiện việc mua bán đất đai thì các bên phải có năng lực pháp luật dân sự năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập đảm bảo trong quá trình thực hiện giao dịch có sự tự nguyện tự do ý chí không lừa dối;

– Thứ hai, khi các cá nhân, tổ chức xác lập một giao dịch dân sự phải đảm bảo mục đích và nội dung của hành vi này không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Nội dung được thể hiện cũng khuôn khổ của pháp luật quy định.

– Thứ ba, giao dịch mua bán đất đai phải đảm bảo về mặt hình thức trong một số trường hợp luật có quy định. Sở dĩ nhà nước có những quy định cụ thể về hình thức mua bán đất đai xuất phát từ sự phức tạp và giá trị của nhà đất nên việc mua bán nhà đất phải được quy định cụ thể và chi tiết:

 Nội dung mua bán được thể hiện trong văn bản và phải thực hiện việc công chứng, chứng thực theo quy định. Về nội dung liên quan đến việc công nhận một giao dịch dân sự cụ thể là mua bán nhà đất phải đảm bảo về mặt hình thức thì trong Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 cũng đã ghi nhận phải tiến hành công chứng, chứng thực hợp đồng văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau:

 – Việc công chứng, chứng thực hợp đồng văn bản đối với hợp đồng chuyển nhượng tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trừ một số trường hợp khi cả hai bên là kinh doanh bất động sản thì sẽ không phải thực hiện việc công chứng này;

– Ngoài ra, nguyên tắc công chứng hợp đồng còn được áp dụng trong hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản. Việc công chứng chứng thực được thực hiện theo yêu cầu của các bên; ,

– Những văn bản liên quan đến việc thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản liền với đất cũng bắt buộc phải thực hiện việc công chứng theo quy định của pháp luật dân sự;

Như vậy, sự kiện mua bán đất đai không chỉ nằm trong sự điều chỉnh của pháp luật dân sự mà luật đất đai cũng có những quy định rõ ràng vì vậy nếu không đáp ứng một trong các điều kiện đã phân tích ở trên về nguyên tắc hợp đồng mua bán đất sẽ bị vô hiệu và đương nhiên khi xảy ra những tranh chấp thì các cá nhân khi thực hiện việc mua bán bằng hình thức này sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến quyền lợi.

2. Khi nào hợp đồng mua bán nhà đất bằng miệng được công nhận?

– Theo quy định thì hợp đồng mua bán nhà đất phải được thực hiện bởi các bên đảm bảo về mặt hình thức và nội dung. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn có một số trường hợp việc thực hiện mua bán này diễn ra bằng miệng hoặc bằng giấy viết tay không đảm bảo tính pháp lý. Nhưng để đảm bảo quyền lợi của một trong hai bên, nhà nước vẫn có những điều khoản riêng điều chỉnh sự kiện này.

Tại Điều 129, Bộ luật dân sự 2015 đã quy định: Giao dịch dân sự mặc dù vi phạm quy định về điều kiện có hiệu lực về hình thức thì sẽ bị vô hiệu nhưng trừ một số trường hợp :

 + Trường hợp 1:Các giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định hoặc không sử dụng văn bản để thực hiện giao dịch này nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì căn cứ theo yêu cầu của một hoặc các bên đó tòa sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch này;

+ Trường hợp 2: được xác lập giao dịch dân sự bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng chứng thực mà trên thực tế một trong các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên trong các bên Tòa án sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. 

Vậy, với quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 đã ghi nhận vẫn có trường hợp ngoại lệ thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất bằng thỏa thuận miệng với nhau vẫn được công nhận tính hợp pháp nếu một trong các bên có yêu cầu công nhận hiệu lực của giao dịch đó và đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ trong quá trình mua bán.

– Minh chứng cụ thể:

Sự kiện thực hiện mua bán đất đai bằng hợp đồng miệng đã được nhà nước ghi nhận trong án lệ số 15/2017/AL được Hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 14 tháng 12 năm 2017 theo đó có các nội dung như sau:

+ Các đương sự tự nguyện thỏa thuận miệng với nhau về vấn đề chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp quá trình thỏa thuận này đều diễn ra trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; sau khi thỏa thuận các bên đã đi đăng ký kê khai diện tích đất đã đổi và được ghi nhận tại sổ địa chính. Ngoài việc được ghi nhận tại số địa chính thì người mua đã trực tiếp canh tác sử dụng ổn định lâu dài liên tục trên diện tích đất này.

Nhận thấy tính hợp lệ giữa thỏa thuận miệng của các đương sự với nhau trong thời điểm thỏa thuận miệng với việc chuyển mục đích sử dụng đất. Tòa án đã công nhận thỏa thuận miệng của các đương sự về việc chuyển đổi này và xác định các đương sự có quyền sử dụng diện tích đất đã đổi theo đúng với thỏa thuận ban đầu.

Việc xuất hiện án lệ này cùng với quy định tại Bộ luật dân sự đã nêu ở trên góp phần giúp cho các tòa án tham gia vào xét xử những vụ việc tương tự một cách dễ dàng hơn. Đây được coi là kim chỉ nan cho tòa án khi thực hiện ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch mua bán đất đai bằng hợp đồng miệng.

3. Giải quyết tranh chấp khi mua bán đất bằng hợp đồng miệng:

3.1. Cơ quan có thẩm quyền giải quyết khi xảy ra tranh chấp:

Thông thường với những cuộc tranh những vụ tranh chấp về đất đai thì sự can thiệp của Ủy ban nhân dân cấp xã luôn là lựa chọn đầu tiên giữa các bên và đây cũng là một thủ tục bắt buộc để tiến hành hòa giải từ ủy ban nhân dân cấp xã với các cá nhân tổ chức với nhau.

Khi nhận được yêu cầu tiến hành hòa giải từ một trong các bên Ủy ban nhân dân xã sẽ nhanh chóng phân công cán bộ địa chính xuống thực hiện việc xác minh và tổ chức việc hòa giải. Quá trình hòa giải phải được ghi nhận trong văn bản cho dù hòa giải không thành cũng phải được lập thành biên bản và giao lại cho các bên.

Trong trường hợp các tranh chấp không thể tiến hành bằng hòa giải một trong hai bên có thể lựa chọn khởi kiện tại tòa án cấp huyện nơi có đất đang tranh chấp để giải quyết;

3.2. Trình tự thủ tục giải quyết:

Sau khi đã xác định tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ tranh chấp này người khởi kiện nhanh chóng gửi hồ sơ khởi kiện bao gồm các giấy tờ sau đến tòa án nhân dân cấp huyện nơi đất tọa lạc:

-Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ:

+ Thứ nhất, người khởi kiện cần chuẩn bị đơn khởi kiện mẫu đơn này thường được ban hành kèm theo Nghị quyết của 01/2017/NQ-HĐTP do Hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao ban hành; 

+ Thứ hai, cùng với mẫu đơn khởi kiện thì các cá nhân tổ chức phải kèm theo các tài liệu chứng cứ chứng minh lý do để yêu cầu giải quyết các tranh chấp và chứng minh mình là người có quyền lợi hợp pháp trong việc giải quyết tranh chấp mua bán đất bằng hợp đồng miệng. 

+Thứ ba, kèm theo đơn khởi kiện phải có các giấy tờ tùy thân của người khởi kiện như bản sao giấy chứng giấy căn cước công dân. 

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ:

Sau khi tòa án tiếp nhận hồ sơ khởi kiện của các cá nhân tổ chức trong thời hạn 3 ngày kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện Chánh án tòa án phải phân công một thẩm phán xem xét đơn.

Kể từ ngày được phân công thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện có đủ điều kiện thụ lý hay không hoặc có đúng thẩm quyền thời gian để thực hiện việc này trong vòng 5 ngày làm việc.

Bước 3. Nộp tạm ứng án phí:

Trong trường hợp các hồ sơ đã hợp lệ và thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa thì phải thông báo ngay cho người khởi kiện để người khởi kiện đến Toà làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí.

Trong thời hạn 7 ngày kể từ ngày nhận được giấy báo của tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí người khởi kiện thực hiện nghĩa vụ về án phí để tiếp tục theo đuổi vụ án tranh chấp đất đai.

Bước 4: Thụ lý vụ án và giải quyết:

Sau khi nộp xong phí tạm ứng thì thẩm phán sẽ thụ lý vụ án và giải quyết vụ án theo đúng trình tự của pháp luật.

Các văn bản pháp luật được sử dụng:

– Bộ Luật Dân sự 2015;

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị quyết của 01/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành một số biểu mẫu trong tố tụng dân sự.