Hợp đồng cho ở nhờ nhà ở là gì? Một số vấn đề pháp lý về hợp đồng cho ở nhờ nhà ở?
Sự gia tăng dân số cùng với việc các cá nhân tập trung lên các thành phố lớn để tìm kiếm việc làm khiến cho nhu cầu nhà ở tại các đô thị tăng cao. Điều này dẫn đến các giao dịch về nhà ở cũng có sự đa dạng và phát triển hơn bao giờ hết. Thông thường, bạn sẽ dễ bắt gặp hai dạng giao dịch cơ bản đó là mua bán nhà ở và thuê nhà ở, tuy nhiên, có một dạng giao dịch cũng xuất hiện từ lâu và có ý nghĩa về kinh tế đối với người được ở, đó là giao dịch cho ở nhờ. Bởi là một giao dịch đối với một tài sản lớn, do đó giữa các bên phải thiết lập hợp đồng nhằm ràng buộc trách nhiệm pháp lý với nhau. Chính vì tầm quan trọng của hợp đồng này, trong bài viết dưới đây, Luật Dương Gia sẽ cung cấp cho người đọc một số vấn đề pháp lý cần lưu ý về hợp đồng cho ở nhờ nhà ở.
Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568
Cơ sở pháp lý:
–
1. Hợp đồng cho ở nhờ nhà ở là gì?
Nhà ở tiếp cận dưới góc độ của khoa học pháp lý là đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật và mỗi ngành luật lại có cách hiểu từ những khía cạnh khác nhau:
– Theo pháp luật về dân sự thì nhà ở là một loại tài sản bất động sản, là đối tượng của một số giao dịch dân sự như giao dịch về mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, cho thuê nhà ở, thế chấp nhà ở…
– Theo pháp luật về xây dựng thì nhà ở được hiểu là một loại công trình xây dựng, là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, được xây dựng theo thiết kế. (Khái niệm được xây dựng dựa trên khái niệm về công trình xây dựng).
– Theo Khoản 1 Điều 3, Luật Nhà ở năm 2014 thì nhà ở “là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân“.
Ở nhờ là một trong các hình thức biểu hiện quyền có chổ ở của hộ gia đình, cá nhân. Cho ở nhờ nhà ở là một trong các giao dịch nhà ở được quy định tại Điều 117 Luật Nhà ở và hợp đồng cho ở nhờ nhà ở là
Hợp đồng cho ở nhờ nhà ở phải đảm bảo các nội dung cơ bản sau: Họ và tên của cá nhân của các bên; mô tả đặc điểm của nhà ở, đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó; thời gian giao nhận nhà ở; thời hạn cho ở nhờ; quyền và nghĩa vụ của các bên; cam kết của các bên; các thỏa thuận khác; Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng; ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên (Điều 121, Luật Nhà ở).
2. Một số vấn đề pháp lý về hợp đồng cho ở nhờ nhà ở?
2.1. Điều kiện nhà ở là đối tượng của hợp đồng cho ở nhờ nhà ở?
Trong quá trình tìm hiểu quy định của pháp luật, tác giả nhận thấy rằng, điều kiện nhà ở là đối tượng của hợp đồng cho ở nhờ nhà ở không quá khó khăn hay phức tạp. Nhà ở cho ở nhờ không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp cho ở nhờ, thì bên cho ở nhờ “nhà ở phải có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc có Giấy phép xây dựng hoặc giấy tờ khác chứng minh quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự, pháp luật về đất đai nếu là đầu tư xây dựng nhà ở.” (Khoản 9, Điều 72 Nghị định 99/2015/NĐ-CP).
Như vậy, mặc dù không bắt buộc phải có giấy chứng nhận, nhưng bên cho ở nhờ phải vẫn phải có giấy tờ chứng minh được nguồn gốc và quyền sở hữu nói chung hay quyền sử dụng nói riêng. Điều này là hoàn toàn hợp lý và không có gì phải bàn cãi, chỉ khi bên cho ở nhờ có quyền đối với nhà ở thì họ mới có quyền cho phép ai ở nhờ.
So với các giao dịch về nhà ở khác như giao dịch mua bán, cho thuê, tặng cho, đổi, thế chấp,…thì điều kiện nhà ở trong giao dịch cho ở nhờ nhà ở đơn giản hơn, bởi giao dịch ở nhờ nhà ở không làm thay đổi quyền sở hữu mà thông thường trong hợp đồng ở nhờ nhà ở, bên cho ở nhờ nhà ở không có nghĩa vụ đối ứng với bên kia.
Bên cạnh các điều kiện trên, thì nhà ở phải đáp ứng các điều kiện như đang không có tranh chấp, khiếu kiện về quyền sở hữu, không bị kê biển để thi hành án, không thuộc diện đã có quyết định phá dở của cơ quan có thẩm quyền…. Việc đặt ra điều kiện đối với đối tượng của hợp đồng là cần thiết, đặc biệt là đối với tài sản như nhà ở, điều này nhằm đảm bảo an toàn pháp lý cho các chủ thể khi tham gia giao dịch, cũng là cách để nhà nước quản lý nhà ở một cách thống nhất và hiệu quả.
2.2. Điều kiện của các bên tham gia hợp đồng cho ở nhờ nhà ở?
Hợp đồng cho ở nhờ nhà ở được xác lập và xác định tư cách của hai bên đó là bên cho ở nhờ nhà ở và bên ở nhờ nhà ở. Trong đó:
Bên cho ở nhờ phải đáp ứng điều kiện được quy định tại Khoản 1, Điều 119:
– Thứ nhất, là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự. Đây là điều kiện đầu tiên và là điều kiện tiên quyết để xác định hợp đồng cho ở nhờ có hiệu lực hay không, bởi chỉ có chủ sở hữu mới có quyền sử dụng, chiếm hữu, định đoạt nhà ở, việc quy định chỉ có chủ sở hữu mới (cho phép, ủy quyền) là quy định đảm bảo sự đồng nhất với pháp luật dân sự, cũng như là cách để pháp luật bảo vệ triệt để quyền sở hữu của cá nhân, tổ chức.
– Thứ hai, nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân. Đây là điều kiện cơ bản trong hầu hết mọi giao dịch dân sự. Cá nhân có đầy đủ năng lực hành vi dân sự là cá nhân từ đủ mười tám tuổi trở lên, không thuộc trường hợp bị mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi và hạn chế năng lực hành vi dân sự. Việc xác định tổ chức có tư cách pháp nhân hay không dựa vào các điều kiện theo quy định của pháp luật dân sự và giấy tờ chứng minh.
Cần chú ý: Việc cho ở nhờ nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải được sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu nhà ở đó; trường hợp chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì có quyền cho ở nhờ thuộc phần sở hữu của mình nhưng không được làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ sở hữu chung khác. Bên cho ở nhờ có quyền chấm dứt việc cho ở nhờ khi chấm dứt hợp đồng và theo thỏa thuận trong hợp đồng. (Khoản 1, Điều 153 Luật Nhà ở). Quy định này càng thể hiện rõ hơn quyền của chủ sở hữu dù trong bất kỳ trường hợp nào.
Khác với bên cho ở nhờ, bên ở nhờ chỉ cần đáp ứng điều kiện: “phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;” (Khoản 2, Điều 119, Luật Nhà ở). Điều kiện về có đủ năng lực hành vi dân sự cũng tương tự như đối với bên cho ở nhờ, còn đối với việc không bắt buộc phải đăng ký thường trú, thì đây không được xem là một điều kiện mà chỉ là một cơ chế linh hoạt nhằm tạo điều kiện cho bên ở nhờ có thể dễ dàng thiết lập hợp đồng và nhanh chóng được vào ở nhờ trên thực tế.
2.3. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng cho ở nhờ nhà ở?
Theo quy định tại Điều 154 Luật Nhà ở thì có 05 trường hợp chấp dứt hợp đồng cho ở nhờ nhà ở, cụ thể:
Thứ nhất, thời hạn cho ở nhờ đã hết. Thời hạn là một trong các nội dung bắt buộc được ghi nhận trong hợp đồng cho ở nhà ở, thời hạn do các bên tự thỏa thuận, phụ thuộc vào ý chí, mục đích sử dụng dài hay ngắn mà các bên đưa ra thời hạn cụ thể. Việc xác định thời hạn cũng là cách để ràng buộc trách nhiệm với các bên trong khoảng thời gian đó.
Thứ hai, nhà ở cho ở nhờ không còn. Đây là trường hợp nhà ở bị phá bỏ, cháy hoặc tiêu hủy mà không có lỗi của một trong hai bên. Đối tượng của hợp đồng không còn, hợp đồng đương nhiên chấm dứt.
Thứ ba, bên ở nhờ nhà ở chết hoặc mất tích theo tuyên bố của Tòa án. Đây là trường hợp người ở nhờ không còn khả năng sử dụng, chủ thể còn lại của một bên trong hợp đồng không còn, hợp đồng đương nhiên chấm dứt.
Thứ tư, nhà ở cho ở nhờ có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc diện đã có quyết định giải tỏa, phá dỡ hoặc thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đây là trường hợp nhằm đảm bảo an toàn cho người ở nhờ hoặc thực hiện theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà không có lựa chọn nào khác, đây là trường hợp bắt buộc thực hiện chấm dứt hợp đồng.
Thứ năm, theo thỏa thuận của các bên. Đây là trường hợp đặc trưng nhất trong giao dịch dân sự, hợp đồng có thể được chấm dứt trong bất kỳ trường hợp nào, thời điểm nào nếu hai bên thống nhất được ý chí.
