Khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập phải tính thuế thu nhập cá nhân. Vì thế cá nhân cần phải hoàn thành tờ khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất. Vậy mẫu tờ khai này có nội dung và hình thức ra sao?
Mục lục bài viết
1. Mẫu tờ khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất là gì, mục đích của tờ khai?
Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (Hiến pháp năm 2013) quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các loại tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.
Theo đó cả Hiến pháp và Luật đất đai đều ghi nhận đất đai là sở hữu toàn dân và do Nhà nước làm chủ sở hữu.
Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người dân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất đối với những người sử dụng đất ổn định và quy định về quyền cũng như nghĩa vụ chung của người sử dụng đất.
Mẫu tờ khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất là văn bản được cá nhân lập ra để khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, nội dung tờ khai nêu rõ thông tin người làm đơn, thông tin về mảnh đất chuyển quyền sử dụng đất, thông tin xác nhận của cơ quan thuế…
Mục đích của tờ khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất: người chuyển quyền sử dụng đất sẽ sử dụng tờ khai này nhằm mục đích khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất.
2. Mẫu tờ khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất?
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
——————-
CỤC THUẾ……
CHI CỤC THUẾ…….
……….., ngày…tháng…năm…
A) PHẦN TỰ KÊ KHAI TỜ KHAI NỘP THUẾ
CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1 – Người chuyển quyền sử dụng đất (1)
a) Họ tên người chuyển quyền sử dụng đất…………
(Tên của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân).
b) Địa chỉ:……..
c) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số……ngày…..tháng…..năm…..do……..…..
….cấp (cơ quan cấp).
hoặc Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền số…….ngày………
tháng……..năm……do……….cấp………
2 – Họ tên người nhận quyền sử dụng đất:(2)………….
Địa chỉ:…………
3 – Hợp đồng mua bán, hoặc đơn xin chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm tại………… ngày……..tháng…….năm…. và đã được UBND phường xác nhận ngày….tháng…..năm……………..
4 – Đất chuyển quyền sử dụng: (3)
a) Diện tích:………m2
b) Loại đất hoặc loại đường phố:…………
c) Vị trí đất hoặc hạng đất:…………
5 – Họ tên người thay mặt kê khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất:
Tôi xin cam đoan việc kê khai trên đây là đúng sự thật, hợp pháp va xin nộp thuế đầy đủ đúng kỳ hạn.
Người khai
(Họ và tên, ký)
B) PHẦN XÁC ĐỊNH CỦA CƠ QUAN THUẾ
1 – Diện tích đất chuyển quyền sử dụng:………m2
2 – Loại đất, vị trí, hạng đất:………………
3 – Loại đường phố:…….
4 – Giá đất tính thuế:……… đ/m2
5 – Giá trị đất chịu thuế chuyển quyền:…….. đồng
6 – Thuế suất:……….. %
7 – Số thuế phải nộp:……….. đồng
8 – Đối tượng được miễn hoặc giảm:……….
(ghi rõ theo đối tượng nào)
9 – Số thuế được miễn hoặc giảm:……..đồng
10 – Số thuế còn phải nộp:………. đồng
Viết bằng chữ (……………)
11 – Người chuyển quyền (hoặc người nộp thay) nhận giấy này thay thông báo thuế ngày….tháng…..năm……..
Cán bộ kiểm tra tính thuế
(Ký, ghi rõ họ tên)
Thủ trưởng cơ quan thuế
(Ký tên, đóng dấu)
3. Hướng dẫn soạn thảo tờ khai?
(1) Người chuyển quyền sử dụng đất: họ và tên, địa chỉ, số chứng nhận quyền sử dụng đất;
(2) Họ tên người nhận quyền sử dụng đất, địa chỉ;
(3) Đất chuyển quyền sử dụng: diện tích, loại đất, vị trí đất, hạng đất;
4. Những quy định liên quan đến thuế chuyển quyền sử dụng đất?
Khoản 5 Điều 2
4.1, Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản:
khoản thu nhập này sẽ là khoản thu nhập phải chịu thuế thu nhập cá nhân
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:
+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm:
Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.
Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).
+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.
+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước.
+ Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.
+ Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được uỷ quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.
+ Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.
Quy định về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nêu tại khoản 5 Điều này thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.
4.2. Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản:
Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện luật thuế thu nhập cá nhân, luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân và nghị định số 65/2013/NĐ-CP của chính phủ quy định chi tiết một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân và luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân, sửa đổi, bổ sung Điều 12
Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất.
– Giá chuyển nhượng
+ Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
+ Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.
Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Ủy ban nhân với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.
+ Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.
Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định.
– Thuế suất: Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.
– Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;
+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
– Cách tính thuế
+ Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%
+ Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án,… Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.”
Như vậy việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện theo pháp luật về đất đai cũng như cá nhân chuyển nhượng sẽ phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất. Việc nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất là tuân thủ pháp luật về đất đai và luật thuế.
