Đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, theo quy định của pháp luật đất đai, thì các cá nhân, tổ chức đủ điều kiện thì sẽ được Nhà nước giao đất. Hoạt động giao đất sẽ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện theo trình tự, thủ tục nhất định và được thể hiện qua quyết định giao đất.
Mục lục bài viết
1. Giao đất là gì? Vai trò của hoạt động giao đất:
Theo quy định tại Khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Từ đó có thể hiểu hoạt động giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính, hay cụ thể hơn là quyết định giao đất cho đối tượng có thể là cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất.
Với mục đích là đảm bảo cho tài nguyên đất đai được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích, mang lại hiệu quả cao, chính sách giao đất đã tạo điều kiện cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư vốn, công sức nhằm khai thác tối đa tiềm năng đất đai, cải tạo bồi bổ đất đai, phát triển sản xuất, thực sự coi đất như tài sản của mình và không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Hoạt động giao đất cùng hoạt động cho thuê đất là phương thức nhằm thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai của Nhà nước. Đây là phương thức nhằm phân phối đất đai tới người có nhu cầu sử dụng đất. Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nhưng trên thực tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao đất, công nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài cho người sử dụng đất. Như vậy, người sử dụng đất có nhu cầu sử dụng muốn tiếp cận được đất đai phải thông qua một trong những phương thức cơ bản là được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
Hoạt động giao đất giúp hiện thực hóa quyền quản lý đối với đất đai của Nhà nước, khắc phục những vi phạm pháp luật trong nội dung quản lý Nhà nước về đất đai khi giao đất không đúng thẩm quyền hoặc thu hồi đất để giao cho người khác mà chưa có quyết định thu hồi đất.
Giao đất có ý nghĩa quan trọng trong việc điều chỉnh và phân bố lại đất đai và đảm bảo lợi ích chính đáng cho người sử dụng đất, cân đối mức cung và cầu về đất đai.
Công tác giao đất còn góp phần hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. Thị trường bất động sản ở Việt Nam có hai yếu tố đó chính là quyền sử dụng đất và các công trình đã xây dựng trên đất đó. Việc giao đất, cho thuê đất đã điều tiết và bình ổn các quan hệ pháp luật đất đai cũng như quyền sử dụng đất, từ đó góp phần tạo nên yếu tố chính quyền sử dụng đất- một hàng hóa đặc biệt của thị trường bất động sản.
2. Căn cứ để giao đất:
Điều 52 Luật Đất đai năm 2013, việc giao đất được thực hiện dựa trên các căn cứ:
“Kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”
Như vậy, việc giao đất căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất của người sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất. Nhà nước quyết định giao đất còn căn cứ vào việc chấp hành tốt pháp luật về đất đai của người xin giao đất. Mục đích của việc xin giao đất phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất rất là quan trọng, vì nó sẽ quyết đến việc sử dụng đất có đạt được hiệu quả, mang lại lợi ích kinh tế, xã hội hay không. Việc xác nhận nhu cầu sử dụng đất là một yêu cầu bắt buộc của pháp luật đất đai đối với việc giao đất, điều này bảo đảm cho việc phân phối đất đai đúng đối tượng có nhu cầu và có khả năng, điều kiện sử dụng đất đúng mục đích, có hiệu quả, đồng thời ngăn chặn tình trạng giao đất tùy tiện.
3. Chủ thể tham gia vào hoạt động giao đất:
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân muốn được Nhà nước giao đất phải đáp ứng các điều kiện về chủ thể đó chính là có năng lực pháp luật đất đai, có năng lực hành vi đất đai và trực tiếp tham gia quan hệ giao đất, cho thuê đất, tức họ phải làm đơn xin giao đất gửi tới cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất và trở thành đối tượng được Nhà nước giao đất và đáp ứng các điều kiện khác theo quy định của pháp luật.
Hiện nay, đối tượng được Nhà nước giao đất chia thành hai nhóm đó chính là giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Chủ thể được giao đất không thu tiền sử dụng đất được quy định tại Điều 54 Luật Đất đai năm 2013 và chủ thể được giao đất mà có thu tiền sử dụng đất được quy định tại Điều 55 Luật Đất đai năm 2013.
Thẩm quyền giao đất thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện, và của Ủy ban nhân dân cấp xã được quy định tại Điều 59 Luật Đất đai năm 2013.
4. Trình tự, thủ tục giao đất:
Tại Điều 60
(i) Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp 46 nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 59 của Luật đối với Đất đai;
(ii) Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận trả kết quả.
Thành phần, số lượng hồ sơ: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nộp 01 bộ hồ sơ gồm:
– Đơn xin giao đất
– Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất (Phòng tài nguyên và môi trường có trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với những nơi đã có bản đồ địa chính hoặc thực hiện trích đo địa chính thửa đất theo yêu cầu của tổ chức, người xin giao đất, thuê đất).
– Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất.
Kết quả thực hiện thủ tục hành chính: Quyết định giao đất (đối với trường hợp giao đất). Giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được giao đất.
Như vậy, so với Luật đất đai 2003, thủ tục hành chính trong hoạt động giao đất, cho thuê đất không còn chia theo từng trường hợp để giải quyết như Luật đất đai 2003 mà căn cứ vào hồ sơ cơ quan quản lý đất đai có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ để xem xét cho phép giao đất, cho thuê đất. Hoạt động tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thông qua bộ phận một cửa theo quy định của việc trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết. Và Luật đất đai năm 2013 cũng giảm số lượng hồ sơ phải nộp, đơn giản hóa thành phần hồ sơ, bãi bỏ một số giấy tờ không cần thiết hoặc gây thêm phức tạp. Từ những thay đổi trên tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân tiết kiệm được chi phí do rút ngắn thời gian, chi phí đi lại để nộp hồ sơ, tạo môi trường thuận lợi để thu hút đầu tư.
5. Mẫu quyết định giao đất và soạn thảo quyết định:
Mẫu quyết định giao đất được quy định là Mẫu số 02. Quyết định giao đất trong Phụ lục ban hành kèm theo
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
—————
ỦY BAN NHÂN DÂN …
——-
Số: …. …
, ngày….. tháng …..năm …
QUYẾT ĐỊNH
(Về việc giao đất …)
Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân ngày… tháng …năm …;
Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;
Căn cứ
Căn cứ Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;
Căn cứ Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của … được phê duyệt tại Quyết định số ….. của Ủy ban nhân dân ……;
Xét đề nghị của Sở (Phòng) Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số … ngày…tháng…năm….. ,
QUYẾT ĐỊNH:
Điều 1: Giao cho … (ghi tên và địa chỉ của người được giao đất) m2 đất tại xã/phường/thị trấn …, huyện/quận/thị xã/thành phố thuộc tỉnh…, tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương … để sử dụng vào mục đích ….
Thời hạn sử dụng đất là … , kể từ ngày… tháng … năm … (1)
Vị trí, ranh giới khu đất được xác định theo tờ trích lục bản đồ địa chính (hoặc tờ trích đo địa chính) số …, tỷ lệ … do … lập ngày … tháng … năm … và đã được …. thẩm định.
Hình thức giao đất (2) :……
Giá đất, tiền sử dụng đất phải nộp ….…(đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất).(3)
Những hạn chế về quyền của người sử dụng đất (nếu có): ……
Điều 2: Giao ….tổ chức thực hiện các công việc sau đây:
1. Thông báo cho người được giao đất nộp tiền sử dụng đất, phí và lệ phí theo quy định của pháp luật;
2. Xác định cụ thể mốc giới và giao đất trên thực địa;
3. Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định;
4. Chỉnh lý hồ sơ địa chính.
Điều 3: Quyết định này có hiệu lực kể từ ngày ký.
Chánh Văn phòng Ủy ban nhân dân …… và người được giao đất có tên tại Điều 1 chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này.
Văn phòng Ủy ban nhân dân…. chịu trách nhiệm đưa Quyết định này lên Cổng thông tin điện tử của …/.
Nơi nhận:
TM. ỦY BAN NHÂN DÂN
CHỦ TỊCH
(Ký, ghi rõ họ tên, đóng dấu)
Soạn thảo quyết định
(1) Ghi: đến ngày… tháng … năm …đối với trường hợp giao đất có thời hạn.
(2) Ghi rõ các trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất/giao đất có thu tiền sử dụng đất/chuyển từ thuê đất sang giao đất/chuyển từ giao đất không thu tiền sử dụng đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất….
(3) Đối với trường hợp không ban hành riêng quyết định phê duyệt giá đất cụ thể.
