Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là một trong những biện pháp thế chấp tài sản. Bài viết dưới đây sẽ giúp người đọc hiểu rõ hơn về những quy định của pháp luật liên quan đến biện pháp này.
Mục lục bài viết
- 1 1. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là gì?
- 2 2. Đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất:
- 3 3. Quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất:
- 4 4. Mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất:
- 5 5. Hướng dẫn soạn thảo hợp đồng:
1. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là gì?
Theo Khoản 1 Điều 317
Theo Khoản 2 Điều 318 Bộ luật dân sự 2015: “Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là sự thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp về các nội dung, Điều kiện, hình thức thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, do đó hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là cơ sở pháp lý ghi nhận sự thỏa thuận này. Việc thỏa thuận thế chấp này nhằm đặt ra biện pháp dự phòng để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ chính, đồng thời ngăn ngừa và khắc phục những hậu quả do việc không thực hiện nghĩa vụ gây ra nếu có. Từ đó Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ghi nhận sự thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của hai bên, cũng là cơ sở để hai bên giải quyết tranh chấp nếu một trong hai bên hoặc cả hai vi phạm nghĩa vụ hợp đồng.
2. Đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất:
Đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là quyến sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Bên thế chấp và bên nhân thế chấp thỏa thuận thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Việc thế chấp này nhằm mục đích bổ sung cho nghĩa vụ chính, khi nghĩa vụ chính được thiết lập thì mới xuất hiện biện pháp bảo đảm; nâng cao trách nhiệm của người thực hiện nghĩa vụ chính.
3. Quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất:
Khi thiết lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, cả hai bên phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng cũng như đảm bảo quyền và lợi ích của cả hai bên.
– Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp:
Theo Điều 320 Bộ Luật dân sự 2015, bên thế chấp có các nghĩa vụ sau:
“1. Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
2. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
3. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
4. Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
5. Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
6. Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.
7.
8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.”
Quyền của bên thế chấp theo Điều 321 Bộ Luật dân sự 2015, như sau:
“1. Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.
2. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.
3. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.”
– Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp:
Theo Điều 322 Bộ Luật dân sự 2015 nghĩa vụ của bên nhận thế chấp:
“1. Trả các giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp đối với trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp.
2. Thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định của pháp luật.”
Quyền của bên nhận thế chấp theo Điều 323 Bộ Luật dân sự 2015,
“1. Xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp.
2. Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp.
3. Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng.
4. Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật.
5. Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
6. Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
7. Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.”
4. Mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất:
HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
(Số: ……………./HĐTCQSDĐ&TSGLVĐ)
Hôm nay, ngày (1)…. tháng …… năm …, Tại ……Chúng tôi gồm có:
BÊN THẾ CHẤP (BÊN A): (2)
a) Trường hợp là cá nhân:
Ông/bà: ……Năm sinh:……
CMND số: ……Ngày cấp …… Nơi cấp: ……Hộ khẩu: ……
Địa chỉ:.……Điện thoại: ………Là chủ sở hữu quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có):…
b) Trường hợp là đồng chủ sở hữu:
Ông/bà: ……Năm sinh:……
CMND số: …… Ngày cấp …… Nơi cấp: ……Hộ khẩu: ……
Địa chỉ:.……Điện thoại: ……
Và
Ông/bà: … Năm sinh:……
CMND số: …… Ngày cấp …… Nơi cấp: ……
Hộ khẩu: …Địa chỉ:.…
Điện thoại: …
Là đồng sở hữu quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có):…
Các chứng từ sở hữu và tham khảo về quyền sử dụng đất đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có) đã được cơ quan có thẩm quyền cấp cho Bên A gồm có:…
BÊN NHẬN THẾ CHẤP (BÊN B): (3)
Địa chỉ:……Điện thoại:……Fax: ……E-mail:……Mã số thuế:……
Tài khoản số:……
Do ông (bà):.…Năm sinh: …Chức vụ:…làm đại diện.
Hai bên đồng ý thực hiện việc thế chấp căn hộ nhà chung cư theo các thỏa thuận sau đây:
Điều 1: NGHĨA VỤ ĐƯỢC BẢO ĐẢM (4)
1. Bên A đồng ý thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có) của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên B….
2. Nghĩa vụ được bảo đảm là: …
Điều 2: TÀI SẢN THẾ CHẤP
2.1. Thửa đất thế chấp (nếu có): (5)
Quyền sử dụng đất của bên A đối với thửa đất theo …cấp ngày …… tháng ……. năm ……, cụ thể như sau:
a) Thửa đất số: …
b) Tờ bản đồ số: ……
c) Địa chỉ thửa đất: ……
d) Loại đất: ……
e) Diện tích đất thế chấp: …..m2 (Bằng chữ: ….)
f) Hình thức sử dụng:
– Sử dụng riêng: ….m2
– Sử dụng chung: ….m2
g) Mục đích sử dụng: ……..
h) Thời hạn sử dụng: …….
i) Nguồn gốc sử dụng: ……
k) Những hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu có): ……..
2.2.Tài sản gắn liền với đất (nếu có): ()
a) Loại tài sản: ………
b) Địa chỉ nơi có tài sản: ……
c) Diện tích: ……m2 (Bằng chữ:……m2)
d) Giấy chứng nhận quyền sở hữu số: ………cơ quan cấp ……ngày ……. tháng ……. năm ………
Điều 3: GIÁ TRỊ TÀI SẢN THẾ CHẤP
Giá trị tài sản thế chấp nêu tại Điều 2 của Hợp đồng này là: …… VNĐ
(Bằng chữ: ……) theo văn bản xác định giá trị tài sản thế chấp ngày …….. tháng ……. năm ……..
Điều 4: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN A
4.1. Nghĩa vụ của bên A:
a) Giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên B;
b) Không được chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, cho thuê, góp vốn hoặc dùng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có) thế chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ khác nếu không được bên B đồng ý bằng văn bản;
c) Bảo quản, giữ gìn đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có) thế chấp; áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có) thế chấp trong trường hợp đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có) thế chấp có nguy cơ bị hư hỏng do khai thác, sử dụng;
d) Tạo Điều kiện thuận lợi cho bên B kiểm tra đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có).
e) Làm thủ tục đăng ký việc thế chấp; xóa việc đăng ký thế chấp khi hợp đồng thế chấp chấm dứt;
f) Sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có) đúng mục đích, không làm hủy hoại, làm giảm giá trị của quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có) đã thế chấp;
g) Thanh toán tiền vay đúng hạn, đúng phương thức theo thỏa thuận trong hợp đồng.
4.2. Quyền của bên A:
a) Nhận lại các giấy tờ về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có) thế chấp sau khi hoàn thành nghĩa vụ;
b) Yêu cầu bên B bồi thường thiệt hại nếu làm mất, hư hỏng các giấy tờ về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có) thế chấp.
c) Được sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có) trong thời hạn thế chấp;
d) Được nhận tiền vay do thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có) theo phương thức đã thỏa thuận;
e) Hưởng hoa lợi, lợi tức thu được, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có) thế chấp;
f) Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có) đã thế chấp nếu được bên B đồng ý;
g) Nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có) sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ thế chấp.
Điều 5: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN B
5.1. Nghĩa vụ của bên B:
a) Cùng với bên A đăng ký việc thế chấp;
b) Giữ và bảo quản giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong trường hợp làm mất, hư hỏng, thì phải bồi thường thiệt hại cho bên A;
c) Trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bên thế chấp đã thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp.
5.2. Quyền của bên B
a) Kiểm tra hoặc yêu cầu bên A cung cấp thông tin về thực trạng quyền sử dụng đất thế chấp;
b) Yêu cầu bên A áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn giá trị quyền sử dụng đất trong trường hợp đất có nguy cơ bị hư hỏng do khai thác, sử dụng;
c) Yêu cầu xử lý quyền sử dụng đất thế chấp theo phương thức đã thỏa thuận.
d) Kiểm tra, nhắc nhở bên A bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích;
e) Được ưu tiên thanh toán nợ trong trường hợp xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp.
Điều 6: VIỆC ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP VÀ NỘP LỆ PHÍ
6.1. Việc đăng ký thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật do bên …… chịu trách nhiệm thực hiện.
6.2. Lệ phí liên quan đến việc thế chấp căn hộ theo Hợp đồng này do bên ……. chịu trách nhiệm nộp.
Điều 7: XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP
7.1. Trong trường hợp hết thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên A không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên B có quyền yêu cầu xử lý quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có) thế chấp theo phương thức: ……
7.2. Việc xử lý quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có) được thực hiện để thanh toán nghĩa vụ cho bên B sau khi đã trừ chi phí bảo quản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có) và các chi phí khác có liên quan đến việc xử lý quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có) thế chấp.
Điều 8: PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.
Điều 9: CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN
Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:
9.1. Bên A cam đoan:
a) Những thông tin về nhân thân, về thửa đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có) đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;
b) Thửa đất thuộc trường hợp được thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
c) Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này:
– Thửa đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;
e) Thực hiện đúng và đầy đủ các thỏa thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
9.2. Bên B cam đoan:
a) Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;
b) Đã xem xét kỹ, biết rõ về thửa đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có) nêu tại Điều 2 của Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có);
c) Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;
d) Thực hiện đúng và đầy đủ các thỏa thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
Điều 9: HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG
Hợp đồng này có hiệu lực pháp lý từ ngày …… tháng …. năm ……. Đến ngày …… tháng ….. năm ……
Hợp đồng được lập thành ………. (………..) bản, mỗi bên giữ một bản và có giá trị như nhau.
BÊN A BÊN B
(Ký, ghi rõ họ tên) (Ký, ghi rõ họ tên)
5. Hướng dẫn soạn thảo hợp đồng:
(1): Ghi rõ ngày tháng năm thực hiện hợp đồng;
(2): Bên thế chấp: Ghi rõ tên chủ sở hữu (đồng sở hữu), năm sinh, số chứng minh nhân dân, địa chỉ, số điện thoại;
(3): Bên nhận thế chấp: Ghi rõ tên, địa chỉ, tài khỏa, người đại diện, chức vụ, fax, email, mã số thuế;
(4): Ghi rõ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được mang ra thế chấp và nghĩa vụ được bảo đảm;
(5): Ghi rõ về thửa đất thế chấp: số thửa đất, số bản đồ, địa chỉ, loại đất, diện tích, hình thức, mục đích sử dụng
(6): Ghi rõ tài sản gắn liền với đất: Loại tài sản, địa chỉ nơi có tài sản, diện tích, giấy chứng nhân quyền sở hữu.
Cơ sở pháp lý:
– Bộ luật dân sự 2015
