Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất là mẫu văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà được thực hiện để hợp thức hóa việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất sau khi có sự đồng ý giữa bên mua và bên bán.
Mục lục bài viết
- 1 1. Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
- 2 2. Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất:
- 3 3. Mẫu giấy thỏa thuận mua bán đất đai:
- 4 4. Lưu ý khi viết hợp đồng chuyển nhượng nhà đất:
- 5 5. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở:
- 6 6. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở:
- 7 7. Điều kiện công chứng hợp đồng mua bán nhà ở:
- 8 8. Các điều khoản quan trọng trong hợp đồng mua bán nhà đất:
1. Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Tải về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
——————————
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
HỢP ĐỒNG SỐ: ……CN
….., ngày…..tháng……năm……
I. PHẦN GHI CỦA CÁC BÊN CHUYỂN NHƯỢNG
1. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Ông (Bà): ……..sinh năm…..
– Chứng minh nhân dân số:…..do:……….Cấp ngày:……tháng…….năm……
– Nghề nghiệp: ………
– Địa chỉ thường trú: ………
2. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Ông (Bà): ……..sinh năm……….
– Chứng minh nhân dân số:…….do:…….Cấp ngày:……tháng…….năm……
– Nghề nghiệp: ……
– Địa chỉ thường trú: ……
Hoặc Ông (Bà):
– Đại diện cho (đối với tổ chức): …
– Địa chỉ: ……
– Số điện thoại: …… Fax……..(nếu có)
Thửa đất chuyển nhượng
– Diện tích đất chuyển nhượng: … m2
– Loại đất: …….Hạng đất (nếu có) ……
– Thửa số: ……
– Tờ bản đồ số: ……
– Thời hạn sử dụng đất còn lại: ……
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: ….do……..cấp ngày…….. tháng …….. năm…….
Tài sản gắn liền với đất (nếu có)
3. Hai bên nhất trí thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các cam kết sau đây :
– Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bằng số) ……..(bằng chữ) ……
– Giá chuyển nhượng tài sản : (nhà ở, công trình, vật kiến trúc, cây lâu năm và tài sản khác có trên đất) (bằng số) ……. ,
(bằng chữ) ……
– Tổng giá trị chuyển nhượng (bằng số) …….(bằng chữ) …
– Số tiền đặt cọc (nếu có) là (bằng số)…… ,(bằng chữ) ……
– Thời điểm thanh toán ……
– Phương thức thanh toán: …
– Bên chuyển nhượng phải chuyển giao đủ diện tích, đúng hiện trạng và các giấy tờ liên quan đến thửa đất chuyển nhượng và các tài sản kèm theo cho bên nhận chuyển nhượng khi hợp đồng này có hiệu lực.
– Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất (nếu không có thỏa thuận khác), tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ ghi nợ trước đây (nếu có), lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.
– Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trả đủ tiền, đúng thời điểm và phương thức thanh toán đã cam kết.
– Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp lệ phí trước bạ.
4. Các cam kết khác :
– Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất xin cam đoan thửa đất có nguồn gốc hợp pháp, hiện tại không có tranh chấp, không thế chấp, không bảo lãnh, không góp vốn (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận). Nếu có gì man trá trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chúng tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.
– Bên nào không thực hiện những nội dung đã thoả thuận và cam kết nói trên thì bên đó phải bồi thường cho việc vi phạm hợp đồng gây ra theo quy định của pháp luật.
– Các cam kết khác……..
– Hợp đồng này lập tại …… ngày …. tháng … năm … thành ……. bản và có giá trị như nhau và có hiệu lực kể từ ngày được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận được chuyển nhượng.
Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
(Ghi rõ họ tên, chữ ký, dấu nếu có)
Nội dung xác nhận của cơ quan Địa chính cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất chuyển nhượng:
II. PHẦN GHI CỦA CƠ QUAN NHÀ NƯỚC
– Về giấy tờ sử dụng: …
– Về hiện trạng thửa đất: ……
Chủ sử dụng đất: …
Loại đất: ……
Diện tích: ……
Thuộc tờ bản đồ số: ……
Số thửa đất: …
Đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp: …
– Về điều kiện chuyển nhượng: …
Ngày … tháng …. năm……
CƠ QUAN ĐỊA CHÍNH CẤP HUYỆN TM. ỦY BAN NHÂN DÂN …………
(ghi rõ họ tên, ký và đóng dấu)
III. LỜI CHỨNG CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN
Ngày…..tháng…..năm….. (bằng chữ ….)
tại …(12),
tôi …., Công chứng viên, Phòng Công chứng số ….,tỉnh/thành phố …..
CÔNG CHỨNG:
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giao kết giữa bên A là …. và bên B là …; các bên đã tự nguyện thoả thuận giao kết hợp đồng;
– Tại thời điểm công chứng, các bên đã giao kết hợp đồng có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định của pháp luật;
– Nội dung thỏa thuận của các bên trong hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
– ….(13)
– Hợp đồng này được làm thành …bản chính (mỗi bản chính gồm …. tờ, …..trang), giao cho:
+ Bên A …..bản chính;
+ Bên B ….. bản chính;
Lưu tại Phòng Công chứng một bản chính.
Số……., quyển số …….TP/CC-SCC/HĐGD.
CÔNG CHỨNG VIÊN
(Ký, đóng dấu và ghi rõ họ tên)
2. Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất :
Tải về hợp đồng mua bán đất
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
———o0o———
HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ ĐẤT
Hôm nay, ngày……tháng…..năm….. Tại:… Chúng tôi gồm:
I/ BÊN BÁN/CHUYỂN NHƯỢNG (sau đây gọi tắt Bên A):
Chồng: Ông……Sinh năm ….
CMND số…..Do…..Cấp ngày ….
Đăng ký tạm trú tại :….
Và vợ: Bà…..Sinh năm …..
CMND số….Do….Cấp ngày …..
Đăng ký tạm trú tại :….
II/ BÊN MUA/NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG (sau đây gọi tắt Bên B):
Chồng: Ông……Sinh năm ….
CMND số…..Do….Cấp ngày …
Đăng ký tạm trú tại :…..
Và vợ: Bà….Sinh năm …..
CMND số…Do….Cấp ngày ….
Đăng ký tạm trú tại :….
Hai bên thoả thuận, tự nguyện cùng nhau lập và ký bản hợp đồng này để thực hiện việc mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở với những điều khoản sau:
ĐIỀU 1: ĐẶC ĐIỂM ĐẤT, NHÀ Ở ĐƯỢC MUA BÁN CHUYỂN NHƯỢNG
1. Nhà đất sẽ được chuyển nhượng là nhà số…..
Nhà đất này thuộc quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp của ông……(Sinh năm….có CMND số…..do .. cấp ngày…..). Vợ là Bà ….. (Sinh năm….có CMND số ……do….cấp ngày …..), như trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở.
2. Ngôi nhà số ….. đã được cấp GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở số …, hồ sơ gốc số….do UBND quận (huyện) ….. cấp ngày ….
3. Tổng diện tích đất ở theo sổ là ….m2 và diện tích mặt bằng xây dựng nhà bê tông là…..m2.
4. Bằng hợp đồng này, Bên bán đồng ý bán đứt, Bên mua đồng ý mua đứt toàn bộ diện tích đất ở và hiện trạng nhà ở như đã nói trên và phải tuân thủ theo các yêu cầu / quy định hiện hành về chuyển nhượng Nhà Đất ở của Nhà nước và Pháp luật.
ĐIỀU 2: GIÁ CẢ, PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN VÀ THỜI HẠN THỰC HIỆN
1. Giá mua bán toàn bộ diện tích nhà đất ở nói trên đã được hai bên thoả thuận là: ……đ. (Ghi bằng chữ:…… đồng Việt Nam chẵn) và không thay đổi vì bất cứ lý do gì.
2. Phương thức thanh toán:
Hai bên (Bên A và Bên B) đã cùng thống nhất sẽ thực hiện việc thanh toán tổng giá trị mua bán Nhà đất ở theo 01 đợt, cụ thể như sau:
* Đợt 1: Giao toàn bộ số tiền là ……..đ cho bên Bán.
* Khi trả tiền sẽ ghi giấy biên nhận do các bên cùng ký xác nhận.
3. Thời hạn thực hiện hợp đồng
* Thanh toán 1 đợt.
* Ngay sau khi nhận tiền, bên A phải giao lại ngay hợp đồng mua bán công chứng (đủ số lượng bản gốc của bên B) và bàn giao nhà đất ở cho bên B với sự chứng kiến của các nhân chứng.
ĐIỀU 3: TRÁCH NHIỆM CÁC BÊN
1. Trách nhiệm Bên bán:
a/ Khi mua bán theo bản hợp đồng này thì diện tích nhà đất ở nói trên:
* Thuộc quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp của bên bán;
* Không bị tranh chấp về quyền thừa kế, quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất;
* Không bị ràng buộc dưới bất kỳ hình thức nào: thế chấp, mua bán, đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn hoặc kê khai làm vốn của doanh nghiệp;
* Không bị ràng buộc bởi bất cứ một quyết định nào của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để hạn chế quyền định đoạt của chủ sở hữu, sử dụng nhà đất.
* Bên bán có nghĩa vụ bảo đảm quyền sở hữu đối với tài sản đó bán cho bên mua không bị người thứ ba tranh chấp. Trong trường hợp tài sản bị người thứ ba tranh chấp thì bên bán phải đứng về phía bên mua để bảo vệ quyền lợi của bên mua. Nếu cần thiết thì bên bán phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho bên mua.
b/ Không còn được giữ bất kỳ loại giấy tờ nào về quyền sở hữu và sử dụng của diện tích nhà đất ở nói trên;
c/ Bên bán phải giao toàn bộ diện tích nhà đất đúng như hiện trạng nói trên cùng toàn bộ bản chính giấy tờ về quyền sở hữu và sử dụng của diện tích Nhà đất ở này cho Bên mua.
d/ Bên bán phải có trách nhiệm thanh toán cước phí của các loại dịch vụ sử dụng trong nhà cho đến thời điểm giao nhà và bàn giao lại cho bên mua các loại hồ sơ giấy tờ có liên quan đến ngôi nhà đất ở được mua bán (nếu có), ví dụ như: Thiết kế nhà, giấy phép xây dựng, các sơ đồ hoàn công của các đường điện, cấp nước, nước thải, công trình ngầm và các hợp đồng sử dụng dịch vụ khác như: Điện, nước, điện thoại…
đ/ Trong thời gian làm thủ tục chuyển quyền sở hữu – sử dụng cho bên B, thì bên A có trách nhiệm làm các thủ tục chuyển nhượng, sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở cho bên mua; Chi phí giao dịch làm thủ sang tên do bên A chịu.
e/ Không giao giấy tờ sở hữu nhà đất ở đứng tên bên mua khi chưa nhận đủ số tiền còn lại.
f/ Tại thời điểm bán đất và nhà ở thì tình trạng sức khoẻ và thần kinh của các thành viên bên A là hoàn toàn khoẻ mạnh bình thường.
2. Trách nhiệm Bên mua:
a/ Hoàn thành đầy đủ trách nhiệm về tài chính cho bên A đúng thời hạn và đúng theo phương thức đã đạt được thoả thuận nhất trí của cả hai bên.
b/ Có trách nhiệm chi trả chi phí sang tên giấy tờ nhà đất ở theo đúng quy định hiện hành của nhà nước và pháp luật.
c/ Bên mua nhà được nhận nhà kèm theo hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng do thỏa thuận; được yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn do thỏa thuận; được yêu cầu bên bán giao nhà đúng thời hạn; nếu không giao hoặc chậm giao nhà thì phải bồi thường thiệt hại…
d/ Trong trường hợp nếu người thứ ba có quyền sở hữu một phần hoặc toàn bộ tài sản mua bán thì bên mua có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại tương xứng.
ĐIỀU 4: KÝ KẾT HỢP ĐỒNG
* Hai bên đã tự đọc lại nguyên văn bản hợp đồng này, đều hiểu, chấp nhận toàn bộ các điều khoản của hợp đồng và cam kết thực hiện.
* Nếu có tranh chấp trước tiên sẽ hoà giải thương lượng, nếu không tự giải quyết được sẽ chuyển cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
* Nếu một trong hai bên đơn phương chấm dứt hợp đồng với bất kỳ lý do gì thì sẽ phải thực hiện bồi thường, phạt cọc cho bên còn lại theo quy định của pháp luật hiện hành.
Hợp đồng gồm 05 trang, 03 bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ 01 bản, bên làm chứng giữ 01 bản.
BÊN BÁN BÊN MUA
XÁC NHẬN CỦA NHÂN CHỨNG:
Ngày…..tháng…..năm….
Tại:…
Chúng tôi gồm:
Ông (Bà) …….Sinh năm….
CMND số….. do……cấp ngày …
Địa chỉ:….
Ông (Bà) …..Sinh năm….
CMND số ….. do…….cấp ngày ….
Địa chỉ:…
Cả hai được ….(bên B) và …..(bên A) mời làm chứng việc hai bên ký kết hợp đồng.
3. Mẫu giấy thỏa thuận mua bán đất đai:
Tải về giấy thỏa thuận mua bán đất
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
—————-
GIẤY THỎA THUẬN MUA BÁN ĐẤT ĐAI
Hôm nay, ngày … tháng … năm … tại …
Chúng tôi gồm có:
I. Bên chuyển nhượng/ nhận đặt cọc (Bên A):
Ông (Bà): …… – Sinh năm: …
Chứng minh nhân dân số: …
Ông (Bà): …… – Sinh năm: …
Chứng minh nhân dân số: …
Địa chỉ: …
II. Bên nhận chuyển nhượng/đặt cọc (Bên B):
Ông (Bà): … – Sinh năm: …
Chứng minh nhân dân số: …
Ông (Bà): … – Sinh năm: …
Chứng minh nhân dân số: …
Địa chỉ: …
III. Người làm chứng (hoặc có thể Bên làm chứng là Công ty):
Ông (Bà): … – Sinh năm: …
Chứng minh nhân dân số: …
Địa chỉ: …
Sau khi bàn bạc hai bên chúng tôi đồng ý thực hiện các thỏa thuận sau đây:
1. Bên A đồng ý chuyển nhượng cho Bên B quyền sử dụng đất tại địa chỉ:…
Thông tin: Chiều rộng: … m – Chiều dài: … m – Tổng diện tích: … m2
Theo Giấy tờ: …
2. Giá chuyển nhượng : … đồng. (Bằng chữ: … )
Giá chuyển nhượng trên là giá chuyển nhượng ……
Bên B giao trước cho Bên A số tiền đặt cọc để đảm bao giao kết và thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: ……đồng. (Bằng chữ:…… )
Số tiền còn lại là: … đồng. (Bằng chữ: … )
Bên B sẽ thanh toán đủ cho Bên A số tiền còn lại ngay sau khi hoàn thành thủ tục công chứng Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đối với lô đất nói trên cho Bên B.
3. Thời hạn đặt cọc theo Giấy thỏa thuận chuyển nhượng Quyền sử dụng đất và Giao nhận tiền đặt cọc này có hiệu lực trong thời hạn … ngày làm việc kể từ ngày ký.
4. Nếu vì bất kỳ lý do nào Bên A không tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng hoặc có vấn đề tranh chấp, khiếu nại liên quan đến lô đất nói trên thì Bên A phải trả lại số tiền đặt cọc cho Bên B và bồi thường cho Bên B một số tiền bằng số tiền đã đặt cọc.
Và ngược lại nếu Bên B không tiếp tục nhận chuyển nhượng nữa thì bị mất toàn bộ số tiền đã đặt cọc cho Bên A.
5. Hai bên cam kết thực hiện đúng theo các thỏa thuận nêu trên. Nếu có phát sinh tranh chấp trong quá trình thực hiện, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau. Trong trường hợp không giải quyết được, thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết.
6. Giấy thỏa thuận này được chia làm hai (02) bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ một (01) bản và có hiệu lực kể từ ngày ký.
Bên A Bên B
(Ký, ghi rõ họ tên) (Ký, ghi rõ họ tên)
Người làm chứng
(Ký, ghi rõ họ tên)
4. Lưu ý khi viết hợp đồng chuyển nhượng nhà đất :
– Căn cứ theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản được công chứng, chứng thực và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Tuy nhiên, nếu một bên của hợp đồng là công ty kinh doanh bất động sản thì hợp đồng không cần công chứng vẫn có hiệu lực pháp lý.
– Trong hợp đồng này, cần đảm bảo các điều khoản cơ bản như: Thông tin của các bên; Giải thích thuật ngữ; Đối tượng của Hợp đồng; Giá bán và phương thức thanh toán; Thời hạn bàn giao nhà và hồ sơ; Bảo hành nhà ở; Quyền và nghĩa vụ của các bên; chuyển giao quyền và nghĩa vụ; Vi Phạm Thị Hợp đồng và trách nhiệm của các bên; Các trường hợp chấm dứt Hợp đồng; Các trường hợp bất khả kháng; Cam kết của các bên; Luật áp dụng và phương thức giải quyết tranh chấp; Ngôn ngữ Hợp đồng; Hiệu lực Hợp đồng…
– Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
+ Điều kiện đầu tiên mà người sử dụng phải đáp ứng nếu muốn chuyển nhượng Quyền sử dụng đất đó là phải có Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất. Đây cũng đồng thời là điều kiện làm phát sinh nhiều quyền lợi khác của người sử dụng như: tặng cho, thế chấp, góp vốn kinh doanh…
+ Quy định của Luật Đất đai năm 2013 về điều này được ghi nhận như sau: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận” (khoản 1 Điều 168). Khi đã đảm bảo điều kiện là “có Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất”, người chuyển nhượng còn cần phải đảm bảo thêm các điều kiện sau mới có thể thực hiện việc chuyển nhượng:
– Đất là đối tượng của Quyền sử dụng đất được chuyển nhượng hiện không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên làm tài sản đảm bảo thi hành án;
– Đất vẫn đang trong thời hạn sử dụng;
+ Luật Đất đai năm 2013 có quy định cụ thể về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
(a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
(b) Đất không có tranh chấp;
(c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
(d) Trong thời hạn sử dụng đất.Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất nếu có đầy đủ các điều kiện đã nêu trên thì có thể thực hiện quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, góp vốn bằng Quyền sử dụng đất… tuy nhiên điều cần lưu ý tiếp theo là việc chuyển nhượng phải được ghi nhận dưới dạng văn bản là Hợp đồng, với nội dung rõ ràng bao gồm các thông tin cơ bản như:
(i) Thông tin của bên chuyển nhượng & bên nhận chuyển nhượng;
(ii) Thông tin về thửa đất là đối tượng của việc chuyển nhượng Quyền sử dụng đất;
(iii) Nội dung thỏa thuận giữa các bên: diện tích chuyển nhượng, phương thức thanh toán, thời gian chuyển nhượng …;
(iv) Quyền và nghĩa vụ của các bên;
(v) Điều khoản giải quyết tranh chấp;
(vi) Hiệu lực của hợp đồng;
(vii) các thỏa thuận khác (nếu có).Pháp luật quy định rõ ràng về việc chuyển nhượng phải được thể hiện dưới hình thức văn bản, vì vậy đây cũng là một yếu tố quan trọng cần lưu ý khi thực hiện chuyển nhượng Quyền sử dụng đất.
– Công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:Công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng là một điều kiện bắt buộc đối với hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất, để việc chuyển nhượng có hiệu lực, được pháp luật bảo vệ, đồng thời tránh trường hợp lừa đảo, một mảnh đất mà chuyển nhượng cho nhiều người như trong thực tế vẫn xảy ra. Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 có quy định như sau: “Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
(a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
(b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”. Các bên trong quan hệ chuyển nhượng Quyền sử dụng đất có thể đến công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng, hoặc chứng thực hợp đồng tại Ủy ban nhân dân cấp xã/phường trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan địa chính.
– Sau khi hoàn thành hoạt động công chứng hợp đồng tại Văn phòng công chứng, cá nhân/tổ chức chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng cần thực hiện thủ tục đăng ký chuyển nhượng tại Văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương để hoàn tất quá trình chuyển giao quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, tránh rủi ro phát sinh do chậm thực hiện thủ tục đăng ký chuyển nhượng Quyền sử dụng đất.
5. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở:
Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở là bên bán và bên mua nhà ở.
Bên bán nhà là mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu chuyển quyền sở hữu nhà của mình cho chủ thể khác. Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở (Điều 9 Luật Nhà ở năm 2014) trường hợp chủ sở hữu nhà ở có yêu cầu thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở cho họ. Người bán nhà ở là người có quyền sở hữu nhà ở hoặc được ủy quyền hợp pháp bán. Bên bán phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Những người không có năng lực hành vi hoặc có năng lực hành vi không đầy đủ khi bán nhà phải có người giám hộ đại diện. Pháp luật quy định người giám hộ không được mua nhà ở của người mình giám hộ, trừ trường hợp bán đấu giá. Nếu bên bán có nhiều người cùng sở hữu chung hợp nhất nhà ở thì khi bán phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu.
Bên mua nhà ở là cá nhân, tổ chức có nhu cầu về nhà ở và có đủ các điều kiện do pháp luật quy định. Nếu là cá nhân phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự mới có quyền tự mình xác lập và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở. Cá nhân không hoặc chưa có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì việc xác lập và thực hiện hợp đồng phải thông qua người đại diện theo quy định của pháp luật.
Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà phải đáp ứng các điều kiện sau:
– Bên bán phải có quyền định đoạt đối với nhà bán:
+ Đó có thể là chủ sở hữu đối với diện tích nhà đem bán.
+ Hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền định đoạt đối với ngôi nhà.
+ Hoặc là người có quyền định đoạt đối với ngôi nhà theo thỏa thuận đối với chủ sở hữu nhà hay theo quy định của pháp luật. Ví dụ: đó có thể là bên nhận cầm cố, nhận thế chấp nhà có quyền xử lý nhà khi đến hạn bên có nghĩa vụ thanh toán vi phạm nghĩa vụ; hoặc là cơ quan thi hành án có quyền bán nhà của bên phải thi hành án để thực hiện nghĩa vụ khi đến hạn.
Nếu nhà bán thuộc quyền sở hữu chung thì phải được sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu chung. Nếu chỉ bán một phần quyền sở hữu chung đối với nhà thì phải dành quyền ưu tiên mua cho các đồng sở hữu còn lại trong thời hạn 3 tháng.
– Là cá nhân có năng lực hành vi dân sự khi tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà. Tổ chức bán nhà phải có năng lực kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh.
– Bên mua nhà ở nếu là cá nhân trong nước thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú; nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc diện sở hữu nhà theo quy định của Luật Nhà ở tại Điều 9, Điều 125, Điều 126; nếu là tổ chức thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh. Trong một số trường hợp bên mua nhà phải có hộ khẩu thường trú tại nơi bán nhà theo phạm vi cấp tỉnh, thành phố nếu pháp luật có quy định.
6. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở:
Quyền và nghĩa vụ của bên bán
Bên bán có nghĩa vụ giữ gìn, bảo quản nhà khi chưa giao cho bên mua, không được sửa chữa làm hư hỏng nhà. Khi bên bán giao nhà ở thì phải chuyển giao các công trình khác liên quan đến nhà ở để bảo đảm cho bên mua sử dụng nhà ở một cách bình thường. Khi bán nhà ở, chủ sở hữu có nghĩa vụ cùng với bên mua làm thủ tục sang tên trước bạ nhà ở tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo quy định tại Điều 451 Bộ luật dân sự năm 2015, bên bán nhà ở có nghĩa vụ thông báo về các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà mua bán (nếu có) để bên mua quyết định mua hay không mua. Bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn, trả đủ tiền như thoả thuận và yêu cầu bên mua phải hoàn thành thủ tục mua bán nhà ở trong một thời gian nhất định. Bên bán có quyền không giao nhà khi chưa nhận đủ tiền của bên mua nhà theo thỏa thuận mà không bị coi là vi phạm hợp đồng.
Quyền và nghĩa vụ của bên mua
Bên mua có quyền được nhận nhà theo đúng tình trạng đã thỏa thuận trong hợp đồng. Bên mua có quyền yêu cầu bên bán chuyển giao nhà ở đúng thời hạn như thoả thuận và hồ sơ về nhà ở, yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn thoả thuận. Bên mua nhà ở có quyền sở hữu về nhà ở kể từ thời điểm đăng kí quyền sở hữu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Bên mua có nghĩa vụ trả tiền đầy đủ, đúng thời hạn như đã thoả thuận. Nếu không có thoả thuận về thời hạn và địa điểm trả tiền thì bên mua phải trả vào thời điểm bên bán giao nhà và tại nơi có nhà đem bán. Bên mua có nghĩa vụ nhận nhà và hồ sơ về nhà đúng thời hạn đã thoả thuận. Trường hợp mua nhà đang cho thuê thì bên mua phải bảo đảm quyền, lợi ích của người thuê như thoả thuận trong hợp đồng thuê nhà của người bán nếu hợp đồng đó còn hiệu lực.
7. Điều kiện công chứng hợp đồng mua bán nhà ở:
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi đang tiến hành các thủ tục để mua một căn nhà. Bên bán là một người đàn ông góa vợ. Giấy tờ chủ quyền nhà chỉ đứng tên người chồng. Theo giải thích của ông thì căn nhà này ông mua sau khi vợ mất, nên nó là tài sản riêng của ông, một mình ông có quyền mua bán. Khi ra công chứng, bên công chứng yêu cầu giấy tờ chứng minh ông đang độc thân. Câu hỏi 1: Tôi băn khoăn không biết yêu cầu của bên công chứng có hợp lý hay không, vì theo tôi hiểu thì tình huống này đòi hỏi người bán phải chứng minh căn nhà là sở hữu riêng của ông, chứ không phải chứng minh ông ấy độc thân. Vậy cần một cứ pháp lý về thời điểm người vợ mất, và thời điểm người chồng mua nhà, đúng không ạ? Câu hỏi thứ 2: Nếu như bên công chứng vẫn chứng thực hoạt động mua bán của chúng tôi bất chấp việc chưa đầy đủ căn cứ pháp lý (ví dụ trong tình huống trên – chưa chứng minh được căn nhà là tài sản riêng của người chồng), thì quá trình làm thủ tục chuyển quyền sở hữu sau này có nguy cơ bị thất bại hay không?
Luật sư tư vấn:
Một bộ hồ sơ yêu cầu công chứng Hợp đồng mua, bán nhà ở mà bạn phải nộp cho tổ chức công chứng bao gồm:
+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;
+ Dự thảo hợp đồng (nếu có);
+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân;
+ Bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định pháp luật hiện hành;
+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.
Như vậy việc văn phòng công chứng yêu cầu giấy tờ chứng minh bên bán đang độc thân là một trong những yêu câu hợp pháp để xác định quyền sở hữu riêng của bên bán với căn nhà đó.
Khi làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở do chuyển nhượng, một trong những căn cứ quan trọng nhất mà cơ quan có thẩm quyền dựa vào đó để xác định việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở có hợp pháp hay không chính là hợp đồng mua bán nhà ở đã được công chứng. Nếu hợp đồng mua bán nhà ở đã được công chứng, đồng thời có đầy đủ các giấy tờ liên quan thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ dựa vào đó để cấp chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đó. Việc chưa có đủ căn cứ mà tổ chức công chứng đã tiến hành công chứng thì sau này, khi có tranh chấp phát sinh về quyền sở hữu nhà, tổ chức công chứng sẽ phải chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật và người yêu cầu công chứng về văn bản công chứng.
8. Các điều khoản quan trọng trong hợp đồng mua bán nhà đất:
Hợp đồng mua bán nhà đất là một văn bản rất quan trọng. Nhà đất là tài sản thông dụng như các tài sản khác nhưng lại là bất động sản và có giá trị lớn đối với mỗi gia đình. Chính vì vậy, để hợp đồng mua bán nhà đất được thực hiện một cách hợp pháp thì cả hai bên cần tuân thủ đúng các quy định của pháp luật như: hợp đồng phải được lập thành văn bản, công chứng, làm thủ tục sang tên…tất cả các chi tiết có liên quan trong hợp đồng đều phải được các bên trao đổi và ghi nhận cụ thể, chính xác trong hợp đồng. Tuy nhiên, vẫn cần phải lưu ý đến nội dung các điều khoản quan trọng trong hợp đồng mua bán nhà đất như sau:
Thứ nhất, nội dung hợp đồng (đối tượng mua bán)
Trong phần này cả hai bên phải ghi cụ thể những điều sau:
– Bên A (bên bán) đồng ý bằng văn bản bán cho bên B (bên mua) căn nhà tại số…đường…phường (xã)…quận (huyện, thị xã)…..và đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhà ở nằm trong khuôn viên được xác định bởi các giấy tờ đã nêu trên đây.
– Loại nhà; nhà phố, nhà chung cư, nhà biệt thự, cấp số bao nhiêu
– Cấu trúc: trệt, lầu, gạch, bê tông, cốt thép…
– Nền…mái…
– Tường: gạch, đất, bê tông, chung…riêng, mượn;
– Diện tích toàn bộ khuôn viên: ngang…sâu…
– Diện tích xây dựng:
– Diện tích sử dụng:
– Vị trí nhà: được xây cất trên lô đất nào, bằng khoán nào, bản đồ số mấy…
– Nguồn gốc nhà
– Giấy tờ về nhà ở kèm theo gồm: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất số….; tờ khai lệ phí trước bạ ngày…; bản vẽ…
– Thời điểm giao giấy tờ sở hữu nhà: ngay sau khi hai bên ký hợp đồng công chứng và bên B thanh toán tiền mua nhà …
– Thời điểm giao nhà: khi giao nhà hai bên sẽ lập biên bản bàn giao nhà
– Thời gian hai bên ra phòng công chứng để chứng thực các giấy tờ có liên quan.
Thứ hai, giá mua bán:
Hai bên thỏa thuận giá mua bán: ghi bằng số và bằng chữ
Thứ ba, tiền đặt cọc:
– Hai bên thỏa thuận bên mua sẽ đặt cọc trước một phần cho bên bán để đảm bảo sẽ mua nhà và phải được thể hiện tại hợp đồng đặt cọc ký ngày…
– Số tiền đặt cọc này sẽ được chuyển thành tiền mua nhà và khấu trừ vào đợt thanh toán đầu tiên (chia làm mấy đợt để thanh toán)
– Sau khi nhận tiền đặt cọc, nếu bên bán thay đổi ý kiến, không bán cho bên mua nữa thì phải hoàn trả cho bên mua số tiền gấp 2 lần số tiền đặt cọc mà mình đã nhận. Ngược lại, nếu bên mua thay đổi ý kiến, không mua nhà nữa thì phải chịu mất tiền cọc.
Thứ tư, thời gian và phương thức thanh toán:
– Thời gian và điều kiện giao nhận nhà
– Thời gian thanh toán (có thể chia làm nhiều đợt thanh toán)
– Hình thức thanh toán: chuyển khoản hoặc đưa tiền trực tiếp
– Lãi do thanh toán chậm: nếu bên mua không thanh toán đúng hạn cho bên bán thì phải trả thêm tiền lãi phát sinh cho số ngày chậm thanh toán theo mức lãi suất quá hạn do Ngân hàng nhà nước công bố tại thời điểm thanh toán.
Thứ năm, quyền và nghĩa vụ của hai bên
Các bên cần chi tiết hóa các nghĩa vụ trong giai đoạn trước, trong và sau khi thực hiện hợp đồng cũng như thời điểm chấm dứt cụ thể.
Thứ sáu, điều khoản ràng buộc trách nhiệm
Các bên có thể dự trù các tình huống đối phương có thể vận dụng để không thực hiện hợp đồng mà soạn thảo những điều khoản thích hợp, như trách nhiệm của bên mua khi không thanh toán, hoặc trách nhiệm của bên bán khi không chuyển giao đối tượng của hợp đồng.
Thứ 7, điều khoản chung
Hai bên cam kết thực hiện nghiêm túc các điều khoản trong hợp đồng này. Những tranh chấp phát sinh liên quan đến hợp đồng này đều sẽ được giải quyết dựa trên sự hợp tác, cùng có lợi. Nếu không tự giải quyết được, hai bên đồng ý sẽ đưa ra giải quyết tại Tòa án có thẩm quyền. Bên thua kiện phải chịu toàn bộ các chi phí liên quan, kể cả chi phí thuê luật sư, cho bên thắng kiện. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày ký và được công chứng, được lập thành 05 (năm) bản, có giá trị như nhau, mỗi bên giữ 02 (hai) bản và lưu một (01) bản tại Phòng Công chứng.
Trên đây là một số điều khoản quan trọng trong hợp đồng mua bán nhà đất mà các bên khi giao kết hợp đồng cần lưu ý.
