Hiện nay việc đặt cọc, mua bán đất chưa có sổ đỏ vẫn còn diễn ra khá phổ biến. Vậy có mẫu hợp đồng đặt cọc về việc mua bán đất chưa có sổ đỏ hay không?
Mục lục bài viết
1. Hợp đồng đặt cọc mua đất là gì?
Hợp đồng đặt cọc mua đất là hợp đồng được hai bên ký kết để cam kết sẽ thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong tương lai. Hợp đồng sẽ được hai bên giao kết dựa trên tinh thần tự nguyện, thiện chí, không vi phạm đạo đức và pháp luật.
2. Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán đất chưa có sổ đỏ mới nhất:
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
—————
HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC
(V/v chuyển nhượng quyền sử dụng đất)
Hôm nay, ngày … tháng … năm …, tại …. chúng tôi gồm:
Bên đặt cọc (Sau đây gọi tắt là Bên A)
Ông: ….
Sinh năm: ….
CMND/CCCD số: …. do …. cấp ngày ….
Hộ khẩu thường trú tại: ….
Bà: ….
Sinh năm: ….
CMND/CCCD số: ….. do ….. cấp ngày ….
Hộ khẩu thường trú tại: ….
Bên nhận đặt cọc (Sau đây gọi tắt là Bên B)
Ông: ….
Sinh năm: ….
CMND/CCCD số: …. do …. cấp ngày …..
Hộ khẩu thường trú tại: …..
Bà: ….
Sinh năm: ….
CMND/CCCD số: …. do …. cấp ngày ….
Hộ khẩu thường trú tại: ….
Các bên tự nguyện cùng nhau lập và ký Hợp đồng đặt cọc này để bảo đảm thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các thoả thuận sau đây:
Điều 1: Đối tượng hợp đồng
Đối tượng của Hợp đồng này là số tiền …. đồng (Bằng chữ : …. đồng chẵn) mà bên A đặt cọc cho bên B để được nhận chuyển nhượng thửa đất số…., tờ bản đồ số…. tại địa chỉ … theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất …. số ….; số vào sổ cấp GCN số ….. do …. cấp ngày …. mang tên ….
Thông tin cụ thể như sau:
– Diện tích đất chuyển nhượng: …. m2 (Bằng chữ: …. mét vuông)
– Thửa đất:….. – Tờ bản đồ:….
– Địa chỉ thửa đất: …..
– Mục đích sử dụng:….. m2
– Thời hạn sử dụng: …..
– Nguồn gốc sử dụng: …..
Điều 2: Thời hạn đặt cọc và giá chuyển nhượng
2.1. Thời hạn đặt cọc
Thời hạn đặt cọc là: …. kể từ ngày …., hai bên sẽ tới tổ chức công chứng để lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2.2. Giá chuyển nhượng
Giá chuyển nhượng thửa đất nêu trên được hai bên thỏa thuận là: …..(Bằng chữ: …..đồng chẵn).
Giá chuyển nhượng này cố định trong mọi trường hợp (sẽ thỏa thuận tăng hoặc giảm nếu được bên còn lại đồng ý).
Điều 3: Mức phạt cọc
Theo quy định của
– Nếu Bên A từ chối giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì mất số tiền đặt cọc.
– Nếu Bên B từ chối giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì trả lại cho Bên A số tiền đặt cọc và chịu phạt cọc với số tiền tương ứng.
Điều 4: Phương thức giải quyết tranh chấp
Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp thì các bên cùng nhau thương lượng, hòa giải giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.
Điều 5: Cam đoan của các bên
Bên A và Bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau:
5.1. Bên A cam đoan
– Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật.
– Việc giao kết hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối và không bị ép buộc.
– Đã tìm hiểu rõ nguồn gốc nhà đất nhận chuyển nhượng nêu trên.
– Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
5.2. Bên B cam đoan
– Những thông tin về nhân thân, về quyền sử dụng đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật.
– Quyền sử dụng đất mà Bên B đã nhận tiền đặt cọc để chuyển nhượng cho Bên A thuộc quyền sử dụng hợp pháp của Bên B và không là tài sản bảo đảm cho khoản vay của bên B tại Ngân hàng.
– Tính đến thời điểm giao kết hợp đồng này Bên B cam đoan thửa đất nêu trên có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp, không nằm trong quy hoạch, chưa nhận tiền đặt cọc hay hứa bán cho bất kỳ ai, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
– Bên B cam đoan kể từ ngày Hợp đồng này có hiệu lực sẽ không đưa tài sản nêu trên tham gia giao dịch nào dưới bất kỳ hình thức nào.
– Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối và không bị ép buộc.
– Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
Điều 6: Điều khoản chung
– Hợp đồng này có hiệu lực ngay sau khi hai bên ký kết.
– Việc thanh toán tiền, bàn giao giấy tờ, thửa đất phải được lập thành văn bản, có xác nhận của người làm chứng và chữ ký của hai bên.
– Các bên đã đọc nguyên văn bản Hợp đồng này, hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.
Hợp đồng này gồm ….. tờ, …. trang và được lập thành .… bản có giá trị như nhau, mỗi bên giữ …. bản để thực hiện.
Các bên ký dưới đây để làm chứng và cùng thực hiện.
| BÊN ĐẶT CỌC (Ký, ghi rõ họ tên) | NGƯỜI LÀM CHỨNG (Ký, ghi rõ họ tên) | BÊN NHẬN ĐẶT CỌC (Ký, ghi rõ họ tên) |
Hướng dẫn soạn hợp đồng mua bán đất chưa có sổ đỏ:
Thứ nhất: Về thông tin của các chủ thể tham gia giao dịch và thông tin thửa đất
Các chủ thể tham gia giao dịch phải cung cấp được các thông tin như sau:
– Đối với bên bán:
Họ và tên chủ sở hữu; Chứng minh nhân dân; Cấp ngày:……tháng…….năm……; Nghề nghiệp; Địa chỉ thường trú; Địa chỉ tạm trú nếu có.
– Đối với bên mua: ngoài thông tin của người mua tương tự như bên bán, bên mua có thể ủy quyền cho người khác thực hiện giao dịch, chính vì vậy cần thêm thông tin cá nhân của người được ủy quyền thực hiện giao dịch nếu có.
Thứ hai: Về cam kết của các bên
Các bên cần có sự cam kết về tính hợp pháp của thông tin mảnh đất không thuộc các trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng và phương án xử lý khi xảy ra rủi ro và tranh chấp.
3. Trình tự, thủ tục khởi kiện và rủi ro pháp lý khi mua bán đất chưa có sổ đỏ:
3.1. Trình tự, thủ tục khởi kiện khi mua bán đất chưa có sổ đỏ:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện
Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 189
– Đơn khởi kiện theo mẫu.
– Danh mục các tài liệu, chứng cứ (không bắt buộc phải nộp hết các tài liệu mà chỉ cần nộp tài liệu chứng minh cho việc yêu cầu khởi kiện).
– Bản sao giấy tờ của người khởi kiện, gồm: Hộ khẩu, căn cước công dân hoặc chứng minh thư nhân dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng.
Bước 2: Tiến hành nộp hồ sơ khởi kiện
Lưu ý: Nơi nộp đơn khởi kiện dưới đây áp dụng khi các bên tranh chấp hợp đồng đặt cọc là cá nhân.
Căn cứ theo khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 hiện hành; người khởi kiện nộp đơn tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú; làm việc (Tòa án nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
Hình thức nộp đơn khởi kiện như sau:
Người khởi kiện nộp đơn theo một trong các hình thức sau:
– Nộp trực tiếp tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền như trên (thực tế chủ yếu nộp theo cách này).
– Gửi đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo đường bưu điện.
– Gửi thông qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.
Bước 3: Tòa án có thẩm quyền nhận đơn, xử lý đơn, thụ lý đơn
Bước 4: Chuẩn bị xét xử và xét xử
Căn cứ theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 hiện hành quy định thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc không quá 04 tháng; vụ việc phức tạp được gia hạn không quá 02 tháng (tổng thời gian không quá 06 tháng); khi hết thời hạn trên Tòa án sẽ đưa vụ án ra xét xử nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ.
Sau khi có bản án sơ thẩm, trong thời hạn 15 ngày các bên tranh chấp có quyền kháng cáo nếu có căn cứ theo quy định; nếu không bản án sẽ có hiệu lực.
3.2. Các rủi ro pháp lý khi mua bán đất chưa có sổ đỏ:
Một là, sau khi thanh toán toàn bộ số tiền đất xong nhưng đất lại không đủ điều kiện để cấp số đỏ, ví dụ như: đất đang bị tranh chấp, đất đang nằm trong quy hoạch, nguồn gốc đất không đúng như đang kê khai….
Hai là, trong trường hợp mua bán đất chưa có sổ đỏ dẫn đến việc tranh chấp thì chưa xác định được người mua là chủ sở hữu. Do đó, về mặt pháp lý khi không đăng ký thì dù đã trả tiền nhưng sẽ không có quyền sử dụng đất.
Ba là, không thực hiện được việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
–
– Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi bổ sung năm 2018.
