Có thể nói, nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật. Vậy pháp luật hiện hành quy định như thế nào về vấn đề lựa chọn chủ đầu tư để dự án xây dựng nhà ở tái định cư?
Mục lục bài viết
1. Lựa chọn chủ đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư:
Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở tái định cư là những chủ thể có đủ năng lực, đứng ra thay mặt nhà nước xây dựng nhà ở để đền bù tái định cư cho người có đất bị thu hồi, bao gồm ban quản lý dự án chuyên ngành thuộc ủy ban nhân dân cấp tỉnh, tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Căn cứ theo Điều 27 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định về việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư như sau:
– Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư mà sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, công trái quốc gia… theo khoản 3 Điều 36 của Luật Nhà ở năm 2014 để phục vụ dự án, công trình quan trọng quốc gia thì việc đề xuất đơn vị làm chủ đầu tư thuộc về Bộ Xây dựng và báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định hoặc ủy quyền cho Bộ trưởng Bộ Xây dựng quyết định lựa chọn. Ngoài ra, đối với những dự án xây dựng khác thì việc đề xuất đơn vị làm chủ đầu tư thuộc về Sở Xây dựng, sau đó báo cáo lên ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định lựa chọn chủ đầu tư phù hợp;
– Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở sử dụng các nguồn vốn khác không phải nguồn vốn quy định tại Khoản 3 Điều 36 của Luật Nhà ở năm 2014 nhưng thuộc diện dự án được đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư được thực hiện thông qua hình thức chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại hoặc dự án hạ tầng khu công nghiệp thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư thì chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại hoặc dự án hạ tầng khu công nghiệp làm chủ đầu tư dự án.
– Đối với trường hợp khác thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu.
Theo đó, nhà đầu tư để được giao đất đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư thì phải thỏa mãn các điều kiện sau:
Một là, nhà đầu tư phải có năng lực tài chính để đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư. Theo khoản 2 Điều 14
(1) Nhà đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 hecta, không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 hecta trở lên.
(2) Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác. Quy định này nhằm sàng lọc nhà đầu tư không đủ năng lực tài chính nhưng vẫn xin giao đất để được thực hiện dự án nhằm “găm” đất, đầu cơ, hạn chế tình trạng dự án treo đang phổ biến hiện nay. Bởi vì để có đủ tiền trang trải cho một dự án thì các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nếu không có đủ vốn lớn thì có thể phải “bán dự án non”, chuyển nhượng dự án lòng vòng khi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, kêu gọi vốn góp hợp tác đầu tư khi chưa xây dựng xong cơ sở hạ tầng theo nội dung đã được phê duyệt. Như vậy để nhà đầu tư được giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư thì phải có mức vốn nhất định tùy thuộc vào quy mô dự án đầu tư. Việc xác định mức vốn thuộc sở hữu của nhà đầu tư khi thực hiện dự án xây dựng nhà ở tái định cư tương ứng với phần trăm tỉ lệ quy mô dự án theo Luật Đất đai 2013 sẽ đảm bảo con số này là phù hợp kể cả khi điều kiện kinh tế xã hội có biến động.
Hai là, nhà đầu tư phải ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư. Luật Đất đai năm 2013 không quy định mức ký quỹ bắt buộc của nhà đầu tư là bao nhiêu mà dẫn chiếu theo quy định của pháp luật đầu tư. Điều kiện sở hữu vốn theo Luật Đất đai 2013 hay vốn pháp định theo luật kinh doanh bất động sản vẫn chưa kiểm soát được năng lực tài chính của chủ thể xin giao đất để xây dựng nhà ở tái định cư nên cần phải yêu cầu ký quỹ để bảo đảm năng lực tài chính của nhà đầu tư khi thực hiện xây dựng dự án nhà ở tái định cư. Việc ký quỹ nhằm đảm bảo chủ đầu tư sẽ xây dựng công trình một cách chỉnh chu nhất. Khoản 2 Điều 42 Luật Đầu tư năm 2014 quy định mức ký quỹ đối với dự án đầu tư là từ 1% đến 3% vốn đầu tư dự án. Quy định này của luật đầu tư áp dụng cho tất cả các dự án đầu tư theo quy định của pháp luật, bao gồm cả dự án đầu tư về xây dựng nhà ở tái định cư.
Bên cạnh đó hiện nay theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 1
Như vậy theo quy định của pháp luật về đấu thầu thì chủ đầu tư cũng có thể nhận quyền sử dụng đất thông qua đủ thù dự án có sử dụng đất. Trong trường hợp này luật thương mại và luật đấu thầu có quy định về mức ký quỹ dự thầu và đây được xem như một biện pháp bảo đảm dự thầu và bảo đảm thực hiện hợp đồng. Theo khoản 2 Điều 222 Luật Thương mại 2005 thì mức ký quỹ đảm bảo dự thầu khi nộp hồ sơ dự thầu do bên mời thầu quy định nhưng không quá 3% tổng giá trị của hàng hóa dịch vụ đấu thầu. Các bên có thể thỏa thuận ký quỹ nhằm đảm bảo thực hiện hợp đồng và mức ký quỹ do bên mời thầu quy định nhưng không quá 10% giá trị hợp đồng. Như vậy theo quy định của luật thương mại thì việc ký quỹ dự thầu là bắt buộc nhưng ký quỹ thực hiện hợp đồng là do các bên thỏa thuận và mức ký quỹ bắt buộc này cũng hoàn toàn do bên mời thầu quy định trong giới hạn không quá 3% giá trị hàng hóa dịch vụ đấu thầu. Có thể nói việc sàng lọc chủ đầu tư để lựa chọn ra nhà đầu tư có năng lực tài chính để đảm bảo thực hiện đúng tiến độ của dự án là cần thiết và tránh trường hợp chủ đầu tư được giao đất nhưng không đảm bảo năng lực tài chính thực hiện dự án dẫn đến dự án bị đình trệ và lãng phí nguồn tài nguyên đất đai. Trong khi đó nhiều nhà đầu tư đủ năng lực tài chính thì lại không tiếp cận được quyền sử dụng đất. Trong nền kinh tế thị trường tiếp cận quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật cạnh tranh. Việc bổ sung điều kiện được giao đất để xây dựng nhà ở tái định cư theo Luật Đất đai 2013 có thể sẽ đi ngược lại với xu hướng sửa đổi pháp luật về đầu tư. Tuy nhiên trong giai đoạn hiện nay quy định này vẫn đang giữ vai trò cần thiết nhằm khắc phục tình trạng khi các địa phương giao đất và cho thuê đất chưa sàng lọc được nhà đầu tư kém năng lực chưa kiểm soát được tình trạng một nhà đầu tư nhưng xin giao đất cho thuê đất để thực hiện nhiều công trình dự án khác nhau nhằm bao chiếm, găm giữ đất, bỏ hoang gây lãng phí.
Ba là, không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác. Đối với chủ đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư mà đã hoặc đang sử dụng đất được nhà nước giao cho thuê đất trước đó thì để được giao đất mới để thực hiện dự án mới thì phải đảm bảo không vi phạm pháp luật đất đai trước đó. Căn cứ để xác định chủ đầu tư có vi phạm pháp luật đất đai hay không được xác định theo hướng dẫn tại khoản 3 Điều 14 nghị định 43/2014/NĐ-CP. Theo đó căn cứ này bao gồm:
(1) Kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương được lưu tại Sở Tài nguyên và môi trường.
(2) Nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp luật về đất đai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và môi trường, Tổng cục quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác. Có thể thấy nếu như Luật Đất đai 2003 giao cho Sở Tài nguyên và môi trường xác minh mức độ chấp hành pháp luật về đất đai của người xin giao đất cho thuê đất trên cơ sở bản tự kê khai việc sử dụng đất và tự nhận xét của họ thì Luật Đất đai 2013 chỉ rõ căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra mà không yêu cầu người xin giao đất cho thuê đất tự kê khai. Như vậy pháp luật đã tăng cường trách nhiệm của cơ quan quản lý đất đai trong việc lưu trữ và công bố thông tin về tình trạng sử dụng đất theo hướng tin học hóa. Trong bối cảnh cải cách thủ tục hành chính theo hướng nhanh chóng và thuận lợi để tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận và nắm giữ thông tin thì việc quy định theo hướng này của Luật Đất đai 2013 là hoàn toàn phù hợp. Vấn đề là hệ thống thông tin này phải được thường xuyên cập nhật và kết nối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể nhanh chóng xác minh tình trạng sử dụng đất của các chủ đầu tư.
2. Trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở tái định cư:
2.1. Thành phần hồ sơ:
Bao gồm:
– Đơn xin giao đất;
– Bản sao giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư kèm theo bản thuyết minh dự án đầu tư;
– Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện giao đất.
Thời gian lựa chọn chủ đầu tư kéo dài tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
2.2. Trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư:
Nhìn chung thì quy trình này được thực hiện như sau:
Bước 1: Sở tài nguyên và môi trường hướng dẫn chủ đầu tư lập hồ sơ xin giao đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
Bước 2: Sở Tài nguyên và môi trường trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định;
Bước 3: Người được giao đất nộp tiền sử dụng đất tại Kho bạc nhà nước;
Bước 4: Trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Bước 5: Giao đất trên thực địa cho chủ đầu tư tổ chức thực hiện.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Luật Nhà ở năm 2014;
– Luật Đấu thầu năm 2013;
– Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định về việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư.
